北京楼市:二手房受冲击严重!

1、提问：您好 新城国际2居室136平，可以入手吗？买了还会不会再下跌

回答：你好，新城国际这个小区房源分化很明显，小区里优质、大户型价格已经稳住，但边角差户型行情并不牢靠，时不时会出现低价成交。小区两居大多130-140平，不清楚你看中的具体户型，如果是采光、楼层、位置都不错的优质户型，保值稳定性会更强，边角朝向差的房源价格波动会很大。

小区行情主要受两大因素制约。第一是户型产品落后，属于早年高端改善盘，户型面积规划偏大，对比同期富力城、双井其他改善社区，户型实用性差很多；第二是公建化带来的弊端，紧邻国贸写字楼，社区开放式管理，后期维护成本高，居住舒适度一般，长期流通和保值表现比不上双井同类大型次新社区。好在入手门槛高，涨跌走势相比竞品会更平稳，有一定抗跌能力。

长期来看它还会面临四代住宅的冲击，如今它一百三四十平只做两居，还有大量东西向、纯西向大两居，产品迭代下淘汰速度会越来越快。同等预算现在朝阳能买到户型更合理的四代新房，对它分流很明显。综合建议多斟酌，如果一定要选，只考虑小区内条件拔尖的优质房源，普通差户型不建议入手。

2、提问：永泰东里这边可以买不

回答：你好，永泰东里是可以入手的。

永泰东里、永泰西里、毛纺南小区，都属于海淀北部片区成交量很大的学区老破小，也能当作这片区域楼市冷暖的风向标。从去年年底到现在这大半年，整体市场逐步企稳，海淀这类学区老破小基本都已经跌到底部，价格稳住不再持续下行，永泰东里行情也是同样的走势。有学区刚需需求的话，现在可以入手。

3、提问：请问 一个在西山口，一个在永丰上班，300内您建议买哪里？

回答：你好，我建议你可以看看朱辛庄这边领秀慧谷系列的二手房，预算稍微上浮一点，就能拿下C区这种楼龄更新的房源。主要是通勤优势很适配在海淀北部上班的人群，坐昌平线能直达西山口；走北清快速路去往永丰也很顺畅，平时骑电动车、摩托车往返通勤都很方便，出行效率很高，优先可以重点对比这个片区。

4、提问：老师，两夫妻分别在海淀黄庄，小营路上班，预算500万 推荐哪里 不考虑学区问题

回答：你好，感谢关注。北四环整体板块底子不差，兼顾自住的话优先看学院路、南沙滩这片居中位置。学院路带有一点学区溢价，你的预算也能在这里看房；如果想避开学区溢价，直接选南沙滩周边就合适，重点推荐华严北里。小区里的科学家院楼栋品质很突出，整片区域虽归属朝阳，但地段氛围贴近海淀，处在海淀、西城外溢置业的必经区域，购房客源充足，流通和保值表现稳定。你的预算刚好有机会拿下小区里田字格这类优质户型，性价比很高，值得重点看一看。

5、提问：阿牛，600万预算在石景山买三居，6号线通勤有什么推荐的

回答：你好，沿6号线石景山片区买房，主要给你两个方向参考。如果近期计划买，可以看金安桥中海寰宇系列的二手房，除了天赋户型总价偏高，早期的御山府、熙山府这类，户型、总价区间都比较贴合你的预算，可选房源充足，对比起来选择空间很大。还有看沿线刚交付的准新房，像越秀天玥就值得实地考察。

另外也建议你可以先观望一阵，近期石景山公布了新的供地规划，越秀天玥旁边新增地块利好不少，地价下调、规划容积率降低，对周边现有楼盘会形成明显冲击，后续这块地大概率规划四代住宅产品，户型得房率、居住体验都会更有优势，等这块新地块入市后再对比也可。

6、提问：700万预算，朝阳北面有什么推荐的小区

回答：你好，如今评判一个小区好不好，要分客观和主观两个维度。客观层面就公认的优质板块和楼盘，有历年涨跌成交数据支撑，增值保值流通都有保障；主观层面就是房子贴合你自身的买房需求，匹配你的居住标准才算合适。所以我还需要你完善下购房需求，比如对户型、通勤、学区这些方面具体有什么要求，需求越清晰，我给你的推荐会更精准。

单从客观行情来看，朝阳北部第一梯队首选太阳宫，其次是望京、新北苑、亚运村这些板块，刚好也都在北部。太阳宫综合实力最强，但700万预算很难买到品质拔尖的房源，片区房源大多附带学区溢价，还要看是否贴合你的需求。同预算在望京、亚运村选择会宽裕不少，能入手片区主流次新。望京这个预算的楼盘，比如上京新航线，是近两年望京保值表现最好的，亚运村的保利金泉，在同等总价房源里跌幅控制得更好，行情韧性更强。

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