手里有套房，想贷款周转，以前银行给你7成额度就到顶了。现在？有些银行能给你8.5成。
2026年7月，住建部、央行、财政部、国家金融监督管理总局、税务总局、自然资源部六大部委罕见协同发声，一套覆盖信贷松绑、税费减负、存量盘活的楼市新政正式全国落地。这不是又来一轮挤牙膏式的松绑，而是一次系统性的政策调整。
对有房产的人来说，最直接的影响就是：房产抵押贷款的额度和利率都到了近几年的最优水平。
新政对房抵贷的3个直接影响
影响一：抵押成数提高
以前住宅抵押普遍给评估价的6-7成，现在优质客户可以申请到8-8.5成。什么概念？一套评估价300万的房子，以前最多贷210万，现在有可能贷到255万。多了45万的可用资金。
影响二：利率持续走低
5年期以上LPR维持在3.5%的历史低位，带动房抵贷利率整体下降。目前全款住宅一押的利率已经降到2.95%-3.5%区间，比两年前低了1-1.5个百分点。
影响三：带押过户全面推行
以前卖房必须先还清贷款才能过户，现在全国推行"带押过户"，二手房交易不用提前结清贷款。这意味着你的房产流动性更好了，不用为了卖房四处筹钱还贷。
案例一：张叔的3套房，抵押套出120万救了工厂
张叔在武汉经营一家五金加工厂，今年订单回暖但需要资金采购原材料。他名下有3套房产：一套全款住宅（评估价280万）、一套按揭住宅（剩余贷款80万）、一套老商铺（评估价150万）。
之前他只用全款住宅做过抵押，贷了180万，利率3.8%。今年7月新政后，他重新评估了方案：
| 方案 | 抵押房产 | 可贷额度 | 年化利率 | 期限 | 月供（先息后本） |
|---|
| 旧方案 | 全款住宅一押 | 180万 | 3.8% | 3年 | 5700元 |
| 新方案A | 全款住宅一押（重做） | 224万（8成） | 2.95% | 5年 | 5508元 |
| 新方案B | 全款住宅+商铺组合 | 300万 | 3.2% | 5年 | 8000元 |
张叔最终选了新方案B，贷了300万，利率3.2%。比旧方案多贷了120万，月供只增加了2300元。这120万让工厂顺利度过了原材料涨价期，第三季度营收增长了35%。
案例二：李姐的按揭房二抵，从被拒到批了60万
李姐在成都有一套按揭房，购入价220万，目前剩余贷款90万，评估价涨到280万。她想贷60万给孩子出国留学。
第一家银行直接拒绝："按揭房不能二次抵押。"李姐以为没办法了，差点去找民间借贷。
后来换了一家银行，对方告诉她：现在很多银行已经开放按揭房二次抵押业务。评估价280万，剩余贷款90万，可抵押空间约190万。按照6成计算，可贷额度约114万，减去剩余贷款，二抵可贷约60万。
最终批了60万，年化利率4.2%，5年期先息后本。虽然利率比一押高一些，但比民间借贷的15%+低太多了。
| 对比项 | 民间借贷 | 按揭房二抵（银行） |
|---|
| 金额 | 60万 | 60万 |
| 年化利率 | 15%-18% | 4.2% |
| 月利息 | 7500-9000元 | 2100元 |
| 5年总利息 | 约45-54万 | 约12.6万 |
| 节省 | — | 约32-41万 |
7月各大银行房抵贷利率横向对比
截至2026年7月，主要银行房产抵押贷款利率水平：
| 银行类型 | 一押利率（住宅） | 二抵利率 | 最高成数 | 最高额度 | 特点 |
|---|
| 国有大行 | 2.95%-3.5% | 4.5%起 | 7-8成 | 1000万 | 利率低但审批严 |
| 股份制银行 | 3.0%-3.8% | 4.2%起 | 7-8.5成 | 800万 | 灵活度高、速度快 |
| 城商行 | 3.2%-4.0% | 4.8%起 | 7成 | 500万 | 本地房产更友好 |
| 农商行 | 3.5%-4.2% | 5.0%起 | 6-7成 | 300万 | 门槛较低但利率偏高 |
不同类型房产的抵押率也有差异：
| 房产类型 | 抵押成数 | 利率上浮 |
|---|
| 全款商品房 | 7-8.5成 | 基准利率 |
| 按揭房（二抵） | 剩余空间的6-7成 | +0.5%-1.5% |
| 商铺 | 5-6成 | +0.5%-1.0% |
| 写字楼 | 5-6成 | +0.5%-1.0% |
| 别墅 | 5-6成 | +0.3%-0.8% |
| 老房子（房龄>20年） | 5-6成 | +0.3%-0.5% |
影响你房抵贷利率的5个关键因素
同样是房抵贷，为什么有人2.95%、有人4.2%？银行主要看这几个方面：
因素一：房产类型和房龄。 全款商品房利率最低，商铺/写字楼高一些。房龄超过20年的老房子，利率会小幅上浮。
因素二：贷款用途。 经营用途（有营业执照）利率最低，消费用途次之。如果用途不明确，利率上浮。
因素三：征信状况。 无逾期拿最低利率，有1-2次小额逾期已结清上浮0.3%-0.5%，当前逾期或多次逾期可能被拒。
因素四：还款方式。 先息后本利率略高于等额本息，因为先息后本对银行来说风险更高。但先息后本月供压力小，适合短期周转。
因素五：银行关系。 在贷款银行有房贷、存款、理财等业务往来的客户，通常能拿到更优惠的利率。
3个避坑提醒
第一，别被"最低利率"忽悠。 广告上写的"2.95%起"，实际审批可能3.5%甚至更高。先问清楚：我这个条件大概能批多少利率？而不是只看广告数字。
第二，评估价不是成交价。 银行的评估价通常比市场成交价低10%-15%。别自己算了一个数字就以为能贷那么多，先让银行做评估。
第三，二抵不是所有银行都做。 按揭房二次抵押的银行选择比一押少很多。如果第一家拒绝，不要灰心，换一家试试。
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每套房子的评估价、可贷成数、适用利率都不一样。与其自己估算，不如把房产信息说一下——位置、面积、是否按揭、房龄，帮你做个初步测算，看看哪家银行最合适。
以上内容仅供参考，具体审批结果以银行最终审核为准。
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