【房产交易那些事儿】之 二手房买卖⑬二手房交易的付款条件、付款方式、付款流程及注意事项,一次说清,避免踩坑

4、约定保证金：二手房买卖中所谓的保证金，一般就是购房者和卖家协商后，从房款中保留一部分金额，等到卖家达成某项约定后再行支付。这笔金额，一方面是购房者和卖家谈判的筹码，另一方面可以在卖家未履约的情况下适当弥补购房者的损失。比较常见的保证金，就是我们在之前几篇中提过的两种：户口保证金和物业交割保证金，以保证标的房产的顺利交割。

5、约定违约金：为规避风险，购房者还可在购房合同中就任何存在违约风险的事项和卖家协商约定违约金，包括但不限于：①卖家隐瞒学籍占用情况；②卖家隐瞒房屋居住权设定情况；③卖家隐瞒房屋租赁情况；④卖家未按约迁出户口，等等。

‌全额付‌款：买方资金充裕，卖方也同意选择一次性支付全部房款的方式。这种方式下，交易过程相对简单，只需签订合同并完成过户手续即可，用通俗的说法是“一手交钱一手交房”。‌

分期付款：买方资金充裕，但为了交易安全，在整个交易流程中分期付款。比如签订合同的当时，支付定金；去房管局过户前、过户后、卖家迁出户口后、物业交割时等分批次支付事先约定的房款数额，直到所有流程走完，房款支付完毕。

按揭贷款：购房者选择贷款方式支付房款。这种情况下，购房者需将首付款支付给业主或存入指定账户，剩余房款按银行的要求办理房产抵押担保手续，所贷出的剩余款项通过银行贷款支付。

转按揭贷款：二手房交易的转按揭‌是指在上家（卖方）原先在银行办理过贷款且贷款未还清的情况下，通过转按揭的方式将贷款转移给下家（买方），使房屋在未还清贷款的情况下进行交易。这种方式允许房屋在抵押期间进行产权过户，但借款人仍为原业主，直到贷款还清后，产权才完全转移给买方‌。（关于转按揭的具体流程、风险和注意事项，详见附件2。）

‌资金监管支付‌：为确保二手房交易的安全和透明，一些城市要求二手房购房者的首付款存入指定银行或公积金中心进行资金监管，在完成过户手续后，监管部门会自动支付剩余款项。‌为了避免资金纠纷，强烈建议在这些城市购买的二手房，购房者的首付进行资金监管。

3‌、资金安全‌：无论是全额支付还是贷款支付，确保资金安全是非常重要的。具备条件的城市强烈建议办理资金监管，把交易房款放入资金监管账户，以避免潜在的纠纷。‌

4、如果购房者选择分期付款，应当在购房合同中明确每一次付款的具体时间、金额，以及未按约如期付款的违约责任。

5、如果卖家有贷款未结清，不建议购房者接受卖家用首付款提前还贷。建议卖家采用过桥资金提前还贷，解押房产。

6、如果购房者需要申请房贷，务必和卖家磋商清楚并在合同中注明，如果贷款失败，是否默认转为一次性付款，如是，又要在多少时间内付清；如否，是否由卖家退还全部定金和首付款，或其他。

7、卖家要求提前支付尾款。在二手房交易中，有时卖家可能会要求购房者提前支付尾款。这种情况下，购房者应谨慎考虑，确保卖家的要求合理，并且自己有能力承担提前支付尾款的风险。如果卖家要求提前支付尾款的理由不充分，购房者可以与卖家协商解决。

8、卖家不配合过户手续。在过户过程中，有时卖家可能会不配合过户手续，导致交易无法顺利进行。这种情况下，购房者可以与卖家协商解决，了解卖家不配合过户的原因，并寻求合理的解决方案。如果协商无果，购房者可以寻求法律途径维护自己的权益。

9、房屋存在产权纠纷。在购买二手房时，有时房屋可能存在产权纠纷，导致交易无法顺利进行。这种情况下，购房者需要了解房屋的产权状况，确保房屋不存在产权纠纷。如果房屋存在产权纠纷，购房者可以与卖家协商解决，或者寻求法律途径维护自己的权益。

10、注意保存凭证。在整个交易过程中，务必保存所有支付凭证，如银行转账记录、税费发票、收据等。这些凭证是日后维权的重要依据。

附件一：关于定金的概念、作用及相关法律条文