最近很多凤岗业主都有同一个疑惑：自己房源挂牌许久，长期零带看、也没有客户咨询，近期中介联系频次突然变高，反复沟通是否愿意下调报价、贴合当前市场价成交。不少业主心里产生疑问，是不是片区房价已经开始回暖上涨？
先给结论：透过近期带看、成交、新房供应多维度数据来看，目前凤岗二手房并没有出现价格上涨，整个板块已经正式进入买卖双方博弈的相持阶段。无论是准备出手卖房的业主，还是计划入手置业的客户，读懂当下市场现状，才能做出合理决策。
从新房端供需变化，能够看清当前二手房市场底层逻辑。21号线增城朱村‑凤岗‑山田整条沿线，新房供应格局已经发生根本性改变。回想市场高峰阶段，凤岗、朱村片区同时有二十余个新盘同台竞争，购房者选择充足。时至今日，整条沿线新房存货大幅缩减。
2022年前后新房在售
中新商圈目前仅剩中铁樾璟、金地云上、天健东玥台三个项目在售，虽然新房单价具备优势，但多数楼盘距离地铁站点较远，周边生活配套成熟度不足，楼盘成交当中，八成客户来自房票安置群体，普通刚需自主选购意愿偏弱。
落到凤岗、山田片区，当前可挑选新盘仅剩富丰华庭、大华城东瀚两个项目，整体可售货量不多，按照当前去化节奏，年底两个项目大概率进入清盘阶段。随着片区新房供应逐步见底，原本分流到新房市场的刚需、自住客户，可选择空间收窄，购房需求自然向存量二手房市场转移，二手房的承接作用开始凸显。
但需求回流不等于房价上涨，二手市场内部结构性分化十分明显。经历3‑6月份楼市小阳春、学位报名季集中成交出货之后，片区大量性价比笋盘已经完成交易、顺利过户。当前贝壳平台挂牌库存当中，留存房源大致分为两类：房屋户型、楼层、采光、楼间距存在硬瑕疵，本身流通性偏弱；业主心理预期偏高，挂牌价格明显高于近期真实成交行情，不愿意调价。
这就形成了当下非常典型的市场矛盾：购房者心里价格锚点，依旧停留在3‑6月笋盘成交价位，看房时习惯性对标之前低价成交房源，对于偏高挂牌房源直接跳过，不会发起带看、议价；而业主依旧坚持原有心理价位，不肯向市场成交价靠拢。
一边手握房源不肯降价，一边手握预算不愿加价，买卖双方预期错位，市场成交随之回落。
截至7月15日，凤岗片区二手房当月累计成交仅24套，其中链家成交10套，整体成交量对比6月下滑23%。
对于房产从业者而言，现阶段开单核心不再是等待客户上门，而是持续挖掘愿意贴合市场价出售的优质房源，优质笋盘依旧可以快速成交，虚高报价房源继续陷入沉寂。
站在卖房业主角度，当下需要认清一个现实：新房供货减少带来的利好，是提升整个板块长期流动性，并不会直接推高短期成交价。一套房源挂牌之后前15天是流量黄金窗口期，如果挂牌价脱离近期小区真实成交行情，会直接被系统、客户筛选过滤，长期零带看，房源挂牌时间越久，后续议价反而更加被动。定价可以适当预留议价空间，但切忌脱离市场行情过高挂牌。
站在买房客户角度，当前市场属于买方博弈窗口期，市面上依然可以淘到诚意出售、价格合理的房源，但捡漏机会不会像三四月份那样随处可见。看房选房不要只盯着网络挂牌价，重点跟进近期真实成交记录，区分急售笋盘、正常挂牌、高价观望房源，理性议价，不要盲目等待大幅降价。
整体来看，凤岗已经告别新房大批量供应时代，市场正式转入存量房为主导阶段，短期不存在普涨行情，成交分化会越来越严重：价格匹配市场、户型楼层优质的房源成交快；报价偏高、房屋条件偏弱房源挂牌周期拉长。
如果你正在凤岗准备卖房，不清楚自家房源当前合理成交区间；或是打算入手二手房，想了解小区近期真实成交行情，欢迎留言交流。
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