2026年上半年楼市成绩单陆续出炉，有几个数据挺意外。
不是大涨大跌那种，是"没想到会这样"的感觉。
意外一：二手房，比想象中猛
上半年全国20个重点城市二手房累计成交76.1万套，同比增长5.6%。北京、上海更是创下了近五年同期新高。
具体看，上半年北京二手住宅网签9.35万套，上海二手房成交14.7万套——这两个数字，放在过去五年里都是最高的。深圳上半年二手住宅网签2.89万套，已连续多月维持在5000套的荣枯线以上。
更关键的是，价格开始企稳。北京二手房价格年内累计涨了4.9%，自4月以来连续3个月小幅上行。上海连涨4个月，广州、深圳也在涨。一线城市二手房环比连续4个月上涨，这在过去两年的下行周期里从未出现过。
广东住房政策研究中心李宇嘉的判断是："二手房交易持续活跃，带动改善性需求开始增长。"
二手房比新房更早回暖，这件事基本确认了。
意外二：新房库存，15个月来首次下降
6月末全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%。
别看这0.9%不大，意义不小。这是自2025年3月以来，商品房库存首次出现同比下降。在此之前，库存一直在累积，最高时同比增幅超过15%。
库存下降的背后是两条腿走路。一是供应端在收缩——上半年房屋新开工面积2.32亿平方米，同比下降23.4%，房企"以销定产"的谨慎策略在持续。二是需求端在托底——6月70城中有20个城市新房价格环比上涨，全国207个城市新房和二手房交易总量实现了同比正增长。
不过新房整体成交规模还在降。6月50城新房成交约1346万平方米，同比微降5%。上半年累计6883万平方米，同比降12%。
新房去库存还在路上，但拐点已经出现。下半年如果政策继续发力，库存有望进一步下降。
数据来源：中指研究院、克而瑞、国家统计局 | 2026年上半年
意外三：土地出让金降三成，但溢价率创新高
上半年300城住宅用地成交面积1.27亿平方米，同比下降23.7%；土地出让金5946亿元，同比下降31.2%。
看上去很吓人，但拆开看结构就清楚了——不是没人要地，是地方政府主动"控增量"。各城市按库存周期供地，要么不供，要供就供好地。
所以出现了冰火两重天：总量缩量，但核心城市的地块被抢疯了。上半年一线城市平均溢价率高达19.8%，深圳6月多宗地块溢价率超100%，保利105亿拿下宝安地块，楼面价8.79万/㎡。
全国TOP20城市宅地出让金占全国的62%，上海521亿、杭州485亿、北京约300亿。钱全部流向了头部城市。
一个有意思的数据：上半年300城平均溢价率16.3%，创近一年新高。但剔除深圳几宗极端高溢价地块后，实际溢价率只有9.7%。说明全国层面的热度并不均匀，真正火热的只是核心城市的核心地块。
几个判断
二手房先于新房企稳，京沪创五年成交量新高，是上半年最大的亮点。库存首次下降，说明供需关系边际改善。土地缩量提质，核心城市资产价值被重新定价。
今天央行还公布了7月LPR，1年期3.0%、5年期3.5%，连续14个月不变。利率已经见底，货币宽松的子弹还没打完，但也不急着打。
下半年楼市估计还是这个节奏：核心城市继续修复，普通城市慢慢磨底。回暖没那么快，但最沉闷的阶段可能已经过去了。
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