一问一答 | 进入执行阶段,为避免抵押房产被执行,当事人可以通过行使哪些程序权利拖延执行?最长能争取多长时间?

知行合一  |  做中国特色社会主义法治的守护者和践行者

⏱️ 先说结论

⚖️ 具体分析

1. 协商达成“执行和解”这是最核心且最有效的途径。当事人可主动联系债权人（如银行），说明当前的资金困难，尝试达成延期还款、分期还款或减免部分利息的协议。一旦双方签订书面的《执行和解协议》并提交法院，法院通常会裁定中止执行。只要按协议履行，房子就能保住。

2. 提出“执行异议”与“复议”若认为法院的执行行为存在程序违法（如超标的查封、未依法送达执行通知书、评估报告中采用的评估方式不合理导致评估价格过低、评估报告未送达等），当事人可在收到通知后法定期限内（通常为10-15日）向法院提交书面《执行异议申请书》。法院需在15日内审查并作出裁定。若对裁定不服，还可向上级法院申请复议。这一过程能合法暂停拍卖程序。

3. 申请“暂缓执行”与“执行担保”若短期内有望筹集资金，当事人可向法院申请暂缓执行。为此，可以提供保证金、其他无抵押物或第三方担保。在担保有效且经债权人同意的情况下，法院可裁定暂缓执行（暂缓期限最长可达1年）。

4. 主张“唯一住房”豁免或保留租金若该房产是被执行人及所扶养家属维持生活必需的唯一住房，可向法院申请暂缓拍卖。即使法院最终决定拍卖，当事人也有权申请从拍卖款中预留5至8年的租金，以保障基本居住权。

5. 审查抵押合同效力及提起再审若发现原判决存在事实认定错误，或抵押合同存在“流押条款”等无效情形，可在判决生效后6个月内申请再审。虽然再审原则上不停止执行，但若能提供充分担保，有机会争取中止执行。

📑 裁判文书网典型案例

案例一：王某与张某、楚某民间借贷纠纷案件执行裁定书

• 案件编号：(2015)利执行异议字第00014号
• 简述案情：申请执行人王某与被执行人张某、楚某民间借贷纠纷一案进入执行程序后，法院查封了被执行人张某名下的一处商铺。案外人黄某提出书面异议，主张其在法院查封前已与张某夫妇签订了房屋买卖协议，支付了全部房款，并实际占有使用该房屋，只是因出卖人原因未能办理过户。黄某要求解除对该商铺的查封。
• 裁判思路：安徽省利辛县人民法院经审查认为，案外人黄某在法院查封前已与被执行人签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部价款，并实际占有了该房屋。未能办理过户登记并非其自身原因。因此，黄某对该房屋享有的物权期待权应受到保护，其异议理由成立。法院最终裁定中止对该商铺的执行。

案例二：中信银行股份有限公司西安分行与陕西通家汽车股份有限公司、苏某等与公司、证券等执行异议裁定书

案件编号：(2024)陕0103执异39号

• 简述案情：在执行中信银行西安分行与陕西通家汽车股份有限公司、新海宜科技集团股份有限公司（以下简称“新海宜公司”）等票据纠纷一案中，法院裁定扣留、提取新海宜公司在深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）一案中的执行案款。新海宜公司提出异议，理由包括：其在深圳中院的案款因存在抵押权和其他债权人参与分配，尚不具备分配条件；申请执行人已查封其他足以清偿债务的财产，继续执行将导致超额受偿；主债务人仍有其他财产可供执行。
• 裁判思路：陕西省西安市碑林区人民法院出，新海宜公司在深圳中院享有获得案款清偿的权利，法院在其应履行义务范围内扣留、提取该笔收入符合法律规定。新海宜公司提出的关于案款分配条件、其他财产可供执行等理由，均不影响其享有该笔收入的权利，也不能对抗法院的执行措施。法院最终驳回了新海宜公司的异议。

📜 相关法律法规及司法解释

1. 《中华人民共和国民事诉讼法》（2023）

• 第二百三十六条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
• 第二百三十七条：人民法院自收到申请执行书之日起超过六个月未执行的，申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。上一级人民法院经审查，可以责令原人民法院在一定期限内执行，也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。
• 第二百三十八条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
• 第二百四十一条：在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。
• 第二百四十二条 在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。被执行人逾期仍不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产。

2. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

• 第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
  （一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
  （二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
  （三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
  执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
• 第二十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
  （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
  （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；
  （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
  （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；
  （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
  当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

3. 《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》（2020）

• 第十一条：暂缓执行期限届满后被执行人仍不履行义务，或者暂缓执行期间担保人有转移、隐藏、变卖、毁损担保财产等行为的，人民法院可以依申请执行人的申请恢复执行，并直接裁定执行担保财产或者保证人的财产，不得将担保人变更、追加为被执行人。执行担保财产或者保证人的财产，以担保人应当履行义务部分的财产为限。被执行人有便于执行的现金、银行存款的，应当优先执行该现金、银行存款。