澳洲禁购二手房、英国加税到7%——2026海外＂限外令＂全解读

一边是北京上海深圳的限购政策持续调整，社保年限、分区限制、套数门槛条条框框；一边是英国、美国、澳大利亚的"限外令"层层加码，附加税、审批费、持有税一路攀升。

2026年，不管在内地买房还是在海外置业，规则都在收紧。对于想在英美澳给孩子读书时有一套自住房的人来说，搞清楚两边的合规要求，比选地段更重要。

因为等得起的人越来越少，而政策窗口不会等人。

英美澳"限外令"到底限了什么

先说结论：三个国家都没禁止外国人买房，但都在用不同方式提高门槛。

英国：非居民附加税叠加至7%

英国从2021年4月起对非居民买家征收2%非居民印花税附加费。2024年10月起，第二套房附加费从3%上调至5%。两项叠加，非居民购买第二套房的附加税率达到7%。

以伦敦一套75万英镑的公寓为例，非居民二套买家需缴纳印花税约8万英镑（含标准税率+5%二套附加+2%非居民附加），有效税率达10.7%。

澳洲：二手房禁购令延至2029年

澳洲从2025年4月起禁止非居民购买现有住宅，2026年联邦预算已将禁令延长至2029年6月30日。海外买家只能买新建住宅、楼花或空地。

新南威尔士州的外国买家额外印花税率已升至9%。一套100万澳元的悉尼公寓，光附加税就要9万澳元，加上常规印花税和FIRB审批费，总税费成本超过14万澳元。

维州和昆州的附加税率均为8%。各州还在逐年上调土地税附加费，持有成本只会越来越高。

美国：FIRPTA预扣15%+州级限购

美国没有明确的"禁外令"，但2026年的监管力度明显加强。

联邦层面扩大了国安审查范围，涉及农地和军事设施附近的交易都需接受审查。佛州等州对特定国籍买家实施土地限购。外国人卖出房产时，FIRPTA预扣15%的总售价。首付通常需25%以上，贷款利率比本地居民高0.5-1.5个百分点。

合规流程与成本全对照

不同市场的合规路径差异巨大。下面这张表把关键维度放在一起对比：

实际成本差多少

同样折合500万人民币等值的房产，四个市场的购房附加成本差距明显：

500万等值房产购房成本对照（2026年）

趁早，是唯一正确的策略

政策窗口不会等人。

澳洲的二手房禁购令已经从2027年3月延长到2029年6月，而且看不到放松的迹象。NSW的附加印花税从2015年的3%一路升到2024年的9%，每年都在涨。

英国的非居民附加税2%已经固定，第二套房附加费从3%升到了5%。等到下次加税的时候再后悔，没有任何意义。

内地这边，首付降到15%、公积金利率2.6%、换购个税退税延至2027年底，这些政策放在一线城市的历史来看，都是罕见的宽松窗口。但宽松窗口不会永远持续——市场一旦企稳，政策随时可能收紧。

合规流程需要时间。FIRB审批要等30天以上，英国律师流程要走4-8周，跨境资金调拨要1-5个工作日。

等到材料凑齐，政策可能又变了一轮。

真正的风险不是"买错了"，而是"再等等"等成了买不起。附加税在涨，审批门槛在升，能买的范围在缩。