二手房成交占比过半,楼市正式迈入存量新阶段

结合国新办发布会权威信号，解析新房与二手房双向循环，购房者与房企需要更新置业与经营思路

超过一半购房者，开始将二手房作为优先置业选择，二手房选择要比新房，从区域、价格、面积等因素上更多，国内房地产市场正在发生深刻变化。

2026年上半年，全国二手房交易规模实现反超，这也意味开始进入存量市场，在新房与二手房总成交量之中占比达到50.4%，多年来数据过半是存量新阶段的重要依据。

7月15日国新办新闻发布会之上，相关负责人谈及楼市现状时明确提到，当前二手房交易氛围较为活跃。

伴随房地产持续调整，过往依靠新房销售为主的增量格局正在快速改变，新房、二手房并行发展成为趋势，存量二手房交易，已经成为住宅交易不可或缺的组成部分。

根据普睿数智持续跟踪的20座重点城市数据，这一转变早已悄然发生。早在2023年，这批城市新房、二手房成交规模基本持平，随后二手房成交份额逐年走高。截至2026年上半年，重点监测城市二手房成交总量，已经达到新房的2.3倍。

这样的变化由多重因素共同促成。一二线核心城市二手房率先回暖，北京、上海今年上半年二手房成交量创下2023年之后同期半年度成交相对高点。

更长维度来看，历经二十年商品房大规模建设，不少城市陆续迈入存量发展阶段，上海长期保持二手房成交量高于新房便是典型案例。在2026年，二三线城市二手房行情爆发力凸显，进一步拉动全国存量房源交易规模持续走高。

二手房流通活跃，并非孤立现象。存量房源顺利换手，能够盘活置换需求，形成清晰传导链路，二手房持续成交，业主完成出售置换，进而带动改善型新房成交，构建良性的住房置换循环。

全国二手房交易量超越新房这一标志性现象，意味着房地产增量时代走向尾声，存量时代的大幕正式拉开。

本次国新办发布会中，官方总结了上半年房地产市场四大积极变化，一线城市商品住宅售价环比连续四个月上行；全国商品房待售面积连续四月回落；二手房交易活跃度提升；市场各方预期呈现缓慢修复态势。

住建部门统计数据显示，现阶段二手房交易面积基本与新房销售面积持平。上半年二手房网签成交面积同比上涨10.2%，增速相比1至5月继续提升2.5个百分点。

如果合并新房、二手房数据观察，近三个月国内整体住房交易量连续保持正向增长。

市场投资性购房需求持续消退，住房回归自住属性，已经成为长期趋势。想要客观研判楼市，不能单一盯着新房市场，需要统筹新房、二手房整体的供需关系。

统计显示，2026上半年20个重点城市二手住宅成交面积9317万平方米，对比去年下半年环比上涨22%，同比提升12%，创下2023年之后同期半年度成交相对高点。

细分历年占比可以清晰看到演变轨迹：2023年二手房成交规模追平新房；2024年二手房成交量达到新房1.5倍；2025年扩大至1.9倍；2026上半年稳定升至2.3倍。

二手房成交占比持续提升，是城镇化推进、城镇住房存量充足后的必然走向。持续多年的大规模开发，终结了住房普遍短缺的时代，新增刚需群体规模稳步收缩，改善置换逐步成为购房主流。

置换行为依赖二手房流通，“卖旧买新”成为改善需求落地的基础条件。

政策层面同样在适配存量市场发展需求。带押过户落地、换房个税优惠、二手房增值税相关调整、公积金政策支持置换等举措相继推出，持续降低二手房交易成本，打通置换堵点，盘活存量房源流通潜力。

很多人容易简单理解置换链条，认为买卖只是一对一的“卖一买一”。

现实当中住房置换往往存在多级流转，不少购房者先把老旧住宅置换为次新房，经历一轮或者多轮存量交易之后，才入手全新改善住宅。

北京、上海的市场表现，充分印证梯次置换特征。监测数据显示，2026上半年上海二手房成交面积是新房的4.9倍，北京达到3.6倍。两座城市房地产起步更早，早早进入存量交易周期。

回看上海市场，2018至2021年新房热度上行阶段，二手房成交占比始终维持八成左右，仅2022年短暂回落，此后持续保持高位。如今，越来越多城市正在复刻一线楼市的发展路径。

从2026上半年重点城市表现来看，二三线城市二手房增长动能要强于一线城市，多数城市成交同比、环比同步走高，推动全国二手房交易占比持续攀升。

需要理清一个关键认知，进入存量时代，新房与二手房不存在非此即彼的竞争关系。二者一方面存在置换带动的正向循环，另一方面也存在供给分流效应，市场竞争倒逼产品升级，多重因素共同影响房企开发节奏、土地市场走势。

当下行业普遍推行控增量、去库存，坚持以销定产的经营策略。数据显示，自2023年起重点城市新建商品住宅供求比持续下行并且长期低于1。今年上半年供求比跌至0.7，新房供应持续收缩，间接推高二手房的成交占比。

依托一线城市成熟的置换链条能够看出完整传导路径，大量改善人群优先在二手房市场完成老破小到次新房的置换，经过存量市场多轮流转，改善需求才会流向新房项目。

二手房流通效率越高，置换通道越顺畅，主城改善新房的销售环境越稳健。

活跃的二手房交易，持续倒逼新房打造更高品质产品。相同预算之下，主城次新房拥有成熟配套、通勤优势，还可以协商议价、即时入住，对比远郊刚需新房具备明显竞争力，直接影响远郊楼盘去化节奏。

市场分化的定价格局，一方面降低房企向外扩张意愿，减少远郊土地购置与新项目开工；另一方面推动房企打磨产品，打造更高标准的“好房子”吸引购房者。

今年不少城市新建项目顺应市场调整定价策略，依靠产品升级提升性价比，收获更好的市场反馈。

存量时代到来，房地产拉动经济的模式随之转变，从城市新区开发转向存量更新运营。城中村改造、老旧小区提质、危旧房更新成为行业长期重点赛道。存量流通与城市更新双向赋能，重塑房企经营模式、土地供给结构与住房供应体系，行业底层逻辑全面重构。

房地产开发赛道迎来转型，主城小型改善项目、城市更新综合项目成为房企核心业务，精细化长期运营成为核心竞争力。企业业务边界持续拓宽，由单纯商品房开发转向开发、代建、住房租赁、社区运营多元布局。

物业服务、存量改造、长租公寓、社区商业成为稳定的第二增长曲线，头部房企逐步向城市综合运营商转型。产品力、资产运营能力、存量资产价值，成为房企核心竞争壁垒。存量物业持续现金流，慢慢取代短期开发回款，成为评判企业经营质量的重要标准。

对于开发企业而言，存量市场之下，四类能力尤为关键：片区多方资源整合能力，统筹政府、居民、产业主体推进城市更新；长期精细化运营能力，覆盖住宅、产业、商业全周期管理；存量资产盘活方案能力，针对低效用地、老旧小区、停滞项目制定改造路径；产品与配套打造能力，适配置换家庭需求打造改善产品。

房企产品布局也将随之分化，改善住宅侧重高得房率、完善社区配套，叠加园林、架空层、科技住宅配套构建差异化优势；刚需产品适度轻量化布局产业板块，主打高性价比。

购房者同样需要改变置业思路，告别过去固化的买房认知。

刚需自住群体，应当摒弃房价普涨的固有预期，不必焦虑跟风入场。优先关注主城区地铁沿线、配套成熟的次新房，兼顾交付确定性与生活配套。

计划置换的家庭，可以充分用好换房退税、低利率信贷等政策。优先挑选流通性更强的改善三房、四房，考察小区物业服务与居住环境；计划长期持有房产，优先选择主城改善项目。

手握多套住宅的持有者，需要放弃依靠普涨套利的想法，关注板块人口流入、配套兑现水平、房屋租金回报，适时整合资产，置换核心城市次新房，优化房产配置结构。

温馨提示：本文引用公开发布会信息与第三方监测数据，仅对房地产市场发展趋势做客观梳理与行业交流。各地楼市供需、政策环境存在明显差异，不存在通用的置业方案。无论是购置新房、挑选存量二手房，务必结合自身资金储备、长期居住规划理性决策，切勿单一依靠行业数据做出资产安排。

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