松江上周二手房网签数据:174套网签全拆解,老林带你聊透各板块真实行情
- 2026-07-30 19:16:34
松江上周二手房网签数据:174套网签全拆解,老林带你聊透各板块真实行情上周松江的网签数据出来了，一共174套，7月13日到19日这七天的事。我逐套过了一遍，有些东西确实值得跟大家聊聊。 先说大环境。 今年上海的二手房市场，用一句话总结就是：政策托底，量价齐升，但7月环比有点回落。 沪七条今年2月落地，非沪籍社保从3年缩到1年，公积金额度提到240万，成年子女购房暂免房产税，首套首付最低20%。这套组合拳打下来，效果是实打实的。 上半年二手房累计成交14.73万套，创近5年同期新高。3月干了31215套，近5年首次站上3万套；4月28742套，近10年4月最高；5月28023套；6月25158套。一路高位运行。 二手房价格从2月起连续5个月环比上涨，涨幅分别是0.2%、0.4%、0.7%、0.6%、0.4%，价格指数较去年底回升了8%。挂牌量从年初的33.6万套降到了约30万套，七成下架是房东主动撤牌——不是卖掉了，是不想卖了，觉得还能再等等。 7月呢？截至7月23日，新房累计9257套，二手房累计17003套。全月预估二手房约2.3万套，环比6月下降7-9%，但同比去年7月（去年全月19337套）上涨超过15%。 所以7月不是降温，是高位回调。去年7月日均624套，今年7月日均大概750套左右，还是明显增长的。7月12号那天因为台风，二手房只成交了679套，是第一个没破千套的周末交易日，台风确实影响了几天成交。 松江在整个上海算什么位置？五大新城之首，上半年成交热门板块之一。松江租客转购房的比例同比增了约20%，说明沪七条把一批原来只能租房的人推进了买房的门槛。G60开发区的人才引进、大学城的高校老师、松江本地开厂的老板、开店满5年居住证的——这些人是松江买房的主力。 好，大盘说完了，下面进入正题，逐板块拆解上周的网签数据。 松南城，松江的"价格洼地"。这个板块单价在6000-16000元/平之间，面积段57-94平为主，全是刚需小户型。上周网签了35套，量不小。 松南城这地方，便宜是真便宜，但你要说投资升值，短期内别想。买这里的人就一个目的——上车。用公积金贷一点，商贷补一点，总价50-150万搞定一套，先有个窝再说。 逐套来看： 松南城欣浪苑，15层，61.97平，70万成交，单价11295.79元/平，7月13日网签。 松南城欣浪苑，4层，79.47平，50万成交，单价6291.68元/平，7月13日网签。（有做低房价可能） 松南城茶亭景苑，8层，92.99平，148万成交，单价15915.69元/平，7月13日网签。 松南城谷水佳苑，5层，74.45平，100万成交，单价13431.83元/平，7月13日网签。 松南城善德苑，16层，76.1平，112万成交，单价14717.48元/平，7月13日网签。 松南城嘉泽里，5层，56.66平，76.1万成交，单价13431.17元/平，7月13日网签。 松南城云珠雅苑，16层，54.21平，72.5万成交，单价13373.18元/平，7月13日网签。 松南城嘉耀苑，8层，79.75平，100万成交，单价12539.18元/平，7月14日网签。 松南城金欣雅苑，17层，77平，80万成交，单价10389.61元/平，7月14日网签。 松南城嘉泽里，2层，77.78平，95万成交，单价12213.68元/平，7月14日网签。 松南城嘉泽里，3层，77.78平，100万成交，单价12856.77元/平，7月14日网签。 松南城芙蓉苑，16层，78平，121.2万成交，单价15538.46元/平，7月15日网签。 松南城芙蓉苑，2层，76.12平，102.2万成交，单价13426.17元/平，7月15日网签。 松南城云珠雅苑，14层，75.22平，106万成交，单价14092.00元/平，7月15日网签。 松南城华卫苑，12层，62.28平，68万成交，单价10917.15元/平，7月15日网签。 松南城华翠苑，3层，101.01平，46万成交，单价4554.99元/平，7月15日网签。（有做低房价可能） 松南城善德苑，10层，55.42平，90万成交，单价16239.62元/平，7月15日网签。（有做高房价可能） 松南城华乐苑，17层，122.82平，193.6万成交，单价15763.56元/平，7月16日网签。 松南城华凯苑，17层，96.39平，142万成交，单价14731.19元/平，7月16日网签。 松南城嘉泽里，12层，77.78平，100万成交，单价12856.77元/平，7月16日网签。 松南城芙蓉苑，6层，78平，115.2万成交，单价14769.23元/平，7月16日网签。 松南城嘉耀苑，18层，79.97平，95万成交，单价11879.45元/平，7月16日网签。 松南城裕雅苑，14层，57平，72万成交，单价12631.58元/平，7月17日网签。 松南城嘉耀苑，17层，73.17平，120万成交，单价16400.16元/平，7月17日网签。（有做高房价可能） 松南城蔷薇苑，1层，70.28平，70万成交，单价9959.59元/平，7月18日网签。（有做低房价可能） 松南城裕德苑，11层，77平，80万成交，单价10389.61元/平，7月18日网签。 松南城裕荣苑，15层，94平，120万成交，单价12765.96元/平，7月18日网签。 松南城芙蓉苑，12层，76.12平，117.5万成交，单价15436.15元/平，7月18日网签。 松南城玉阳苑，7层，94平，200万成交，单价21276.60元/平，7月19日网签。 松南城辰禾西苑，10层，77平，92万成交，单价11948.05元/平，7月19日网签。 松南城金欣雅苑，9层，95.4平，140万成交，单价14675.05元/平，7月19日网签。 松南城蔷薇苑，1层，57平，63.8万成交，单价11192.98元/平，7月19日网签。 松南城芙蓉苑，1层，76平，78.6万成交，单价10342.11元/平，7月19日网签。 松南城华秀苑，9层，96.75平，106万成交，单价10956.07元/平，7月19日网签。 松南城善德苑，3层，55.42平，75.3万成交，单价13574.91元/平，7月19日网签。 松南城板块小结：35套成交，总价集中在46-200万之间，单价以1-1.5万为主。最便宜的华翠苑4554.99元/平（有做低房价可能），最贵的玉阳苑21276.60元/平。松南城低于1万单价的，基本都是做低；高于16000的，基本都是做高，大家在参考的时候注意甄别。 老城板块这批网签有72套，是上周成交量最大的板块。单价从4000多到4万多都有，跨度很大。老城的特点是小区杂、房子老，但地段熟、配套全，菜场医院学校都在步行范围内。 逐套来看： 辰源新苑，15层，62.93平，80万成交，单价12712.22元/平，7月13日网签。（有做低房价可能） 辰源新苑，3层，85.81平，143万成交，单价16665.66元/平，7月13日网签。 通波小区，6层，66.77平，120.5万成交，单价18049.12元/平，7月13日网签。 白洋苑，1层，129.29平，318万成交，单价24594.79元/平，7月13日网签。 景家堰，1层，48.86平，95万成交，单价19443.31元/平，7月13日网签。 景家堰，4层，84.17平，270万成交，单价32078.30元/平，7月13日网签。（有做高房价可能） 华亭新家银杏苑，6层，149.97平，204万成交，单价13603.72元/平，7月13日网签。 晨星小区，1层，110.22平，164.5万成交，单价14924.79元/平，7月13日网签。 晨星小区，4层，91.13平，149.00万成交，单价16347.97元/平，7月13日网签。 辰源新苑，15层，62.93平，101万成交，单价16050.07元/平，7月14日网签。 辰源新苑，8层，61.69平，108万成交，单价17506.89元/平，7月14日网签。 民乐一村，2层，127.95平，280万成交，单价21883.55元/平，7月14日网签。 祥峰家园，3层，93.16平，125万成交，单价13417.78元/平，7月14日网签。 茸联苑，4楼，90.3平，152万成交，单价16832.78元/平，7月14日网签。 好莱坞花园，2层，33.27平，40万成交，单价12022.24元/平，7月14日网签。 安贝尔花园，8层，60.46平，160万成交，单价26463.78元/平，7月14日网签。 思巷苑，13层，79.82平，178万成交，单价22299.17元/平，7月14日网签。 三星苑，1层，90.34平，188万成交，单价20810.27元/平，7月14日网签。 三星苑，5层，112.13平，190万成交，单价16943.91元/平，7月14日网签。 东外苑，1层，89.64平，100万成交，单价11155.73元/平，7月14日网签。（有做低房价可能） 中山文化苑，2层，83.66平，100万成交，单价11953.14元/平，7月14日网签。（有做低房价可能） 人乐四村，2层，51.38平，108万成交，单价21019.85元/平，7月14日网签。 辰源新苑，14层，106.61平，120万成交，单价11255.99元/平，7月15日网签。（有做低房价可能） 辰源新苑，16层，62.93平，50万成交，单价7945.34元/平，7月15日网签。（有做低房价可能） 通乐小区，3层，78.99平，185万成交，单价23420.69元/平，7月15日网签。 金地JIMU积木，12层，64.99平，116万成交，单价17848.90元/平，7月15日网签。 晨星东区，2层，54.51平，86.3万成交，单价15832.87元/平，7月15日网签。 景家堰，15层，75.22平，106万成交，单价14092.00元/平，7月15日网签。 九峰新村，3层，72.09平，206.3万成交，单价28617.70元/平，7月15日网签。（有做高房价可能） 仓城七村，5层，59.39平，84.7万成交，单价14261.66元/平，7月15日网签。 白云新村，1层，42.94平，38万成交，单价8849.56元/平，7月15日网签。（有做低房价可能） 新城云间锦苑，7层，93.2平，383万成交，单价41094.42元/平，7月16日网签。 松汇小区，5层，54.15平，40万成交，单价7386.89元/平，7月16日网签。（有做低房价可能） 松江颐景园，10层，95.55平，230万成交，单价24071.17元/平，7月16日网签。 景家堰，4层，70.84平，103.14万成交，单价14560.56元/平，7月16日网签。 晨星四季苑，6层，121.47平，200.5万成交，单价16506.63元/平，7月16日网签。 华亭新家百合苑，3层，72.35平，150万成交，单价20732.55元/平，7月16日网签。 荣都公寓，6层，99.38平，205万成交，单价20627.39元/平，7月17日网签。 新城水云间，3层，95.75平，250万成交，单价26109.66元/平，7月17日网签。 景家堰，17层，130.34平，260万成交，单价19947.98元/平，7月17日网签。 松乐苑，3层，130.34平，260万成交，单价19947.98元/平，7月17日网签。 中山东路120弄，3层，71.53平，40万成交，单价5592.06元/平，7月17日网签。（有做低房价可能） 中山文化苑，11层，109.21平，302万成交，单价27653.88元/平，7月17日网签。 云间名门，7层，94.48平，257万成交，单价27201.52元/平，7月17日网签。 人乐二村，3层，51.14平，60万成交，单价11732.50元/平，7月17日网签。（有做低房价可能） 兴日家园，2层，102.32平，170万成交，单价16614.54元/平，7月17日网签。 民乐四村，2层，83.91平，235万成交，单价28006.44元/平，7月17日网签。 松汇小区，4层，32.42平，50万成交，单价15422.58元/平，7月17日网签。 松汇西路289弄，5层，73.09平，120万成交，单价16418.17元/平，7月17日网签。 荣乐三村，1层，36.9平，90万成交，单价24390.24元/平，7月17日网签。 辰源新苑，11层，61.69平，95万成交，单价15399.26元/平，7月18日网签。 辰源新苑，9层，94.23平，130万成交，单价13795.82元/平，7月18日网签。 辰源新苑，11层，94平，150万成交，单价15957.45元/平，7月18日网签。 金地JIMU积木，13层，66.16平，115.5万成交，单价17457.68元/平，7月18日网签。 海尚名都，8层，94.39平，100万成交，单价10594.34元/平，7月18日网签。（有做低房价可能） 爱丽雅花苑，5层，87.88平，155万成交，单价17637.69元/平，7月18日网签。 白云新村，4层，53.64平，86万成交，单价16032.81元/平，7月18日网签。 安贝尔花园，8层，61.61平，150万成交，单价24346.70元/平，7月18日网签。 晨星东区，2层，91.58平，151.5万成交，单价16543.35元/平，7月18日网签。 松乐苑，2层，125.2平，125.29万成交，单价10007.19元/平，7月18日网签。（有做低房价可能） 中山文化苑，1层，55.75平，122万成交，单价21883.41元/平，7月18日网签。 中山茸惠苑，1层，121.06平，242万成交，单价19990.09元/平，7月18日网签。 蓝天新村，3层，77.54平，100万成交，单价12896.57元/平，7月18日网签。（有做低房价可能） 蓝天新村，6层，68平，100万成交，单价14705.88元/平，7月18日网签。 维罗纳贵都，15层，126.85平，330万成交，单价26014.19元/平，7月19日网签。 荣乐五村，5层，96.08平，180万成交，单价18734.39元/平，7月19日网签。 大名城映云间，1层，90.49平，293.1万成交，单价32390.87元/平，7月19日网签。 东外花苑，4层，62.16平，107万成交，单价17213.64元/平，7月19日网签。 中山文化苑，2层，112.59平，200万成交，单价17763.57元/平，7月19日网签。 云间名门，2层，100.31平，225万成交，单价22430.46元/平，7月19日网签。 仓吉苑，1层，60.4平，84万成交，单价13907.28元/平，7月19日网签。 老城板块小结：72套成交，单价跨度从4259.40到41094.42元/平，差异极大。老城的特点就是"淘宝"——同样的总价，不同小区单价可能差一倍。辰源新苑单价从7945到17506元/平，差距超过一倍，价格体系很混乱，买这个小区一定要搞清楚你要买的那套能不能正常交易。 新城是松江的核心板块，单价20000-50000元/平为主，面积60-270平都有。大学城板块单价35000-42000元/平，万达板块35000-50000元/平。上周这批网签里，有些小区的价格明显低于板块均价，需要具体情况具体分析。 逐套来看： 三湘四季花城，2层，58.13平，211万成交，单价36298.30元/平，7月13日网签。 保利西子湾，5层，59.57平，198万成交，单价33238.20元/平，7月13日网签。 保利西子湾，11层，59.7平，210.8万成交，单价35310.89元/平，7月13日网签。 保利西子湾，1层，90.94平，322万成交，单价35408.50元/平，7月13日网签。 合生广富汇，1层，87.88平，336万成交，单价38233.96元/平，7月13日网签。 松云水苑，21层，121平，251.8万成交，单价20809.92元/平，7月13日网签。 松云水苑，3层，88.69平，235.5万成交，单价26554.18元/平，7月13日网签。 月亮河桂园，4层，84.17平，270万成交，单价32078.30元/平，7月13日网签。 兰桥公寓，1层，129.18平，300万成交，单价23223.72元/平，7月13日网签。 公捷苑，1层，77.27平，170万成交，单价21999.48元/平，7月13日网签。 公捷苑，1层，97平，265万成交，单价27319.59元/平，7月13日网签。 昌鑫花园，1层，81.65平，246.5万成交，单价30189.83元/平，7月13日网签。 天虹四村，1层，69.62平，151万成交，单价21689.17元/平，7月13日网签。 辰弘佳苑，7层，105.71平，200万成交，单价18919.30元/平，7月14日网签。（有做低房价可能） 首创锦悦，5层，93.99平，330万成交，单价35110.12元/平，7月14日网签。 安信湖畔天地，12层，141.21平，350万成交，单价24786.49元/平，7月14日网签。 新城家园，3层，125.81平，274万成交，单价21778.87元/平，7月14日网签。 三湘四季花城，17层，124.26平，512万成交，单价41203.64元/平，7月14日网签。 莱顿小城，12层，82.04平，270万成交，单价32910.77元/平，7月14日网签。 御上海，3层，65.72平，208万成交，单价31649.42元/平，7月14日网签。 辰富佳苑，7层，105.44平，239万成交，单价22666.16元/平，7月15日网签。 茸平苑，5层，123.24平，275万成交，单价22314.18元/平，7月15日网签。 星辰园，17层，124.92平，433万成交，单价34662.18元/平，7月15日网签。 御上海，2层，133.82平，398万成交，单价29741.44元/平，7月15日网签。 保利西子湾，10层，90.17平，270万成交，单价29943.44元/平，7月16日网签。 文翔名苑，3层，90.04平，150万成交，单价16659.26元/平，7月17日网签。（有做低房价可能） 东鼎名人府邸，23层，91.01平，260万成交，单价28568.29元/平，7月17日网签。 保利西子湾，9层，90.34平，326万成交，单价36085.90元/平，7月17日网签。 信达蓝尊，2层，76.51平，248万成交，单价32414.06元/平，7月17日网签。 金地艺境，6层，99.87平，260万成交，单价26033.85元/平，7月17日网签。 金地艺境，4层，108.76平，364万成交，单价33468.19元/平，7月18日网签。 锦桂苑，3层，129.99平，340万成交，单价26155.86元/平，7月18日网签。 锦桂苑，1层，129.67平，420万成交，单价32389.91元/平，7月18日网签。 檀香花苑，6层，110.76平，100万成交，单价9028.53元/平，7月18日网签。（有做低房价可能） 德邑小城，6层，92.03平，300万成交，单价32598.07元/平，7月18日网签。 恒大帝景，14层，82.83平，274.99万成交，单价33199.08元/平，7月18日网签。 恒大帝景，9层，106.57平，180万成交，单价16890.31元/平，7月18日网签。（有做低房价可能） 文翔名苑，4层，88.02平，200万成交，单价22722.11元/平，7月18日网签。 昌鑫花园，3层，128.58平，416万成交，单价32353.38元/平，7月18日网签。 万科云间传奇，4层，89.61平，288.8万成交，单价32228.10元/平，7月18日网签。 万科梦想派，16层，71.65平，270万成交，单价37683.18元/平，7月18日网签。 万科金色华亭，9层，89.2平，270万成交，单价30269.06元/平，7月18日网签。 三湘四季花城，4层，135.56平，423万成交，单价31204.49元/平，7月18日网签。 保利西子湾，14层，125.17平，450万成交，单价35951.10元/平，7月18日网签。 保利西子湾，5层，59.83平，194万成交，单价32425.20元/平，7月18日网签。 绿地蔷薇九里，10层，111.65平，415万成交，单价37169.73元/平，7月18日网签。 绿地蔷薇九里，10层，90.45平，328万成交，单价36263.13元/平，7月18日网签。 绿地蔷薇九里，8层，92.19平，337万成交，单价36555.81元/平，7月18日网签。 安琪花苑，4层，148.48平，300万成交，单价20204.74元/平，7月19日网签。 建设花园，4层，149.72平，280万成交，单价18701.58元/平，7月19日网签。（有做低房价可能） 万科梦想派，13层，75.1平，259万成交，单价34487.35元/平，7月19日网签。 信达蓝尊，6层，112.27平，425万成交，单价37855.03元/平，7月19日网签。 华亭公寓，10层，138.07平，300万成交，单价21728.08元/平，7月19日网签。 松云水苑，4层，35.43平，130万成交，单价36692.07元/平，7月19日网签。 江虹花园，1层，112.14平，260万成交，单价23185.30元/平，7月19日网签。 浪琴水岸花园，2层，126.12平，315万成交，单价24976.20元/平，7月19日网签。 新城板块小结：56套成交，价格跨度极大。檀香花苑9028.53元/平（有做低房价可能）到三湘四季花城41203.64元/平，差距超过一倍。新城不等于贵，也不等于便宜，关键看具体小区。整体来看，新城改善型住宅的单价集中在2.5-3.5万之间，大学城和万达板块在3-4万之间，符合市场预期。今年松江以价换量，新城的房东大多愿意让价成交，跳价的极少。 这一档的房源面积大、总价高，基本是松江本地企业老板、G60高管、高科技公司股东们在买。也有市区溢出养老的客群，图的就是面积大、环境好。 逐套来看： 东鼎名人府邸，16层，231.09平，560万成交，单价24232.13元/平，7月13日网签（有做低房价可能）。 华亭绿景苑，6层，161.58平，400万成交，单价24755.54元/平，7月14日网签（有做低房价可能）。 南部阳光翠庭，18层，182.28平，450万成交，单价24687.29元/平，7月15日网签（有做低房价可能）。 大平层小结：3套成交，面积从161到231平，总价从400到560万。单价集中在2.4-2.5万之间，大面积反而单价更低，这是正常的——面积越大，总价门槛越高，单价自然压低。今年松江大平层需求稳定但放量不大，买家主要是松江本地老板和市区溢出养老客群。由于大户型总价高，基本都会做低房价避税！ 松江的别墅成交在郊区里算活跃的，这是松江区别于其他新城的特色赛道。买别墅的客群很明确：松江开厂的老板、高科技公司股东给二代买的、市区溢出养老要花园要种菜的。 先说价格分档，给大家一个参考框架： 联排中间套：800-1000万 联排边套：1100-1300万 双拼：1300-1500万 大联排：1500-1800万 独栋/类独栋：2000-2500万 泰晤士/华亭等顶豪：3000-5000万 上周的别墅网签数据： 雅居乐星徽，1-3层，180.86平，560万成交，单价30964.28元/平，7月13日网签。 绿地蔷薇九里，联排，96.38平，450万成交，单价46690.19元/平，7月13日网签。 皇琪爱丽舍，全幢，1320.16平，3300万成交，单价24996.97元/平，7月13日网签。 公捷苑，全幢，285.13平，1600万成交，单价56112.33元/平，7月14日网签。 赛杰苑，全幢，248.78平，750万成交，单价30147.76元/平，7月14日网签。（有做低房价可能） 名仕豪庭，1-2层，172.55平，500万成交，单价28977.11元/平，7月15日网签。（有做低房价可能） 雅居乐星徽，1-3层，177.66平，525万成交，单价29550.83元/平，7月18日网签。 上泰绅苑，1-3层，205.35平，665万成交，单价32383.29元/平，7月18日网签。（有做低房价可能） 别墅市场小结：8套成交，总价从450万到3300万，跨度极大。绿地蔷薇九里跃排是联排别墅，总价450万，是别墅入门首选。真正的大独栋成交不多，但3300万的皇琪爱丽舍说明松江顶豪市场还是有需求的。别墅类，总价高，基本都存在做低房价可能，请注意鉴别！ 今年松江别墅整体也是以价换量的态势。房东们大多务实，能谈就谈，不像市中心别墅那样动不动跳价。对于想买别墅的客群来说，现在是个不错的窗口期——价格比前两年低了不少，选择也多。 把上周的174套数据横向拉一下，各板块的真实行情是这样的： 松南城：35套成交。单价集中在1-1.5万之间，总价50-150万为主。这个板块就是松江的"上车专区"，门槛最低，成交量也最大。趋势判断：量稳价稳，不会大涨也不会大跌，就是刚需消化区。沪七条把非沪籍社保从3年降到1年之后，这批新增购买力主要涌入了松南城和老城。 老城：72套成交，成交量最大。单价跨度最大，从4259.40到41094.42元/平都有。老城的特点是"淘宝"——同样的钱，不同小区可能差一倍面积。趋势判断：老房子还会继续以价换量，但学区房和品质好的次新房价格会比较坚挺。 新城，大学城：56套成交。单价集中在2-3.5万之间。趋势判断：新城是松江改善客群的首选，今年以价换量成效明显，成交量同比去年增长不少。房东普遍愿意让价，跳价的极少。保利西子湾、三湘四季花城、万科系列这些品牌小区成交活跃，说明改善客群在出手。 大平层：3套成交，总价400-560万。趋势判断：大平层需求稳定但放量不大，买家主要是松江本地老板和市区溢出养老客群。 别墅：8套成交，总价450-3300万。联排产品成交最活跃，是别墅入门首选。今年别墅议价空间比前两年大，是入手的好时机。 整体来看，松江上周楼市有几个明显特点： 第一，以价换量仍是主旋律。不管是松南城的刚需还是新城，大学城的改善，房东都在让价成交。跳价的极少，坐地起价的几乎没有。但今年松江买房，议价空间比去年小了不少，说明市场在缓慢修复中。 第二，成交量同比明显增长。沪七条的效果在松江体现得很明显——非沪籍社保从3年缩到1年，公积金额度提到240万，直接把一批原来只能租房的人推进了买房门槛。松江租客转购房同比增了约20%，这批人主要买的就是松南城和老城的低价房源。 第三，改善型需求在释放。新城、大学城、万达板块的大户型成交活跃，说明松江本地改善客群在出手。G60人才引进、企业老板给二代买、市区溢出养老——这些是改善型的主要购买力。 第四，价格分化严重。同一个板块，不同小区的单价可能差一倍以上。辰源新苑1万出头，三湘四季花城4万多，同属松江但分属老城和新城。买松江的房子，一定要具体到小区、具体到房源，不能笼统地看板块均价。 第五，挂牌量在降。上海整体挂牌量从33.6万降到约30万，七成下架是房东主动撤牌。松江也是类似趋势，好房源在减少，房东心态在变化——不再像去年那样急抛了，但也还没到坐地起价的程度。成交周期从99天缩短到87天左右，也说明了市场正在缓慢修复中。 说了这么多数据，最后给不同情况的朋友一些实在的建议。 第一种：预算50-100万的刚需上车。首选松南城，用公积金加商贷，月供三四千就能搞定一套。松南城欣浪苑、蔷薇苑、华卫苑这些小区，60-80平的两房，总价70-110万的房子不少。别嫌弃松南城远，有地铁有公交，先上车再说。老城也可以看看，100万能买到60-70平。公积金贷款额度提到了240万，首付最低20%，门槛比以前低了不少。 第二种：预算100-200万的刚需改善。老城的次新房和新城的低价盘都可以看。金地JIMU积木、晨星小区、蓝天新村这些，100-150万能买到70-90平的两房。老城的辰源新苑也有200万以内的房源，但一定要搞清楚产权性质。这个预算段选择最多，别急着定，多看几套对比。 第三种：预算200-350万的标准改善。新城是主战场。保利西子湾、三湘四季花城、万科梦想派、莱顿小城这些品牌小区，250-350万能买到80-100平的三房。大学城板块的高校老师多，小区品质好，配套成熟，适合自住。 第四种：预算350-500万的高端改善。可以看看大三房、新城区，大学城，老城西部次新小区这些，300-500万能买到130左右的三房。这个预算段的买家，注重的是品质和居住体验，不是单纯看价格。 第五种：预算500万以上的别墅客群。联排可以看看新城西部，广富林路，500-1200万能买到170-200平的联排。小联排可以看绿地蔷薇九里联排，450万入门。独栋看思贤苑、西林花园等，1500-1600万。顶豪看泰晤士，华亭别墅，3000万以上。今年别墅议价空间大，看中了就大胆谈价。 第六种：市区溢出养老的。建议看广富林和新城的花园小区，环境好、近医院近地铁。适合养老。预算200-350万，买个100-130平的大户型，安安静静过日子。 第七种：开店满5年居住证的老板。万达板块最适合你，商业氛围浓、人流量大、开店方便。万科云间传奇、万科金色华亭，300万左右能买到90平的三房，楼上小区住人，楼下小店开店。公积金贷款额度提到了240万，首付压力不大。 第八种：G60开发区人才引进的。看新城和大学城，通勤方便。信达蓝尊、首创锦悦、保利西子湾这些小区，250-350万，公积金额度240万，首付20%就能上车。 最后说一句：今年松江整体以价换量，是买方市场。房东愿意谈，议价空间大。但也别一味压价，看到价格合理的就果断出手。松江不会大跌，五大新城之首的定位在这，G60科创走廊的产业在这，大学城的高校资源在这。长期看，松江的价值是在的。 以上所有数据来自网签系统，网签价格不代表真实成交价。 为什么这么说？因为网签价格有做高和做低两种情况。做高是为了多贷款，做低是为了少交税。实际成交价和网签价之间，可能有5%-15%的偏差。 文章中已对单价明显异常的房源做了标注： 大家在参考的时候注意甄别，真要看房买房，还是得以实际谈判的价格为准。 好了，以上就是松江上周网签数据的全部梳理。174套网签数据，7月13日到19日这七天，从松南城46万的刚需到皇琪爱丽舍3300万的独栋，该说的都说了。有问题的朋友可以随时找我聊，老林在松江15年了，哪条街哪个小区都熟，不忽悠，实实在在帮你看房。 我是老林，咱们下期再见。 松江新城，老城，大学城，松南城7月24号房源精选 · 刚需篇（0-300万间） 松江新城，老城，大学城，广富林二手房源汇总，改善篇）{301-800万间} 松江二手房源 新城 老城 大学城 广富林 万达精选 · 豪宅篇（801万以上）
一、上海7月大盘：热度还在，但比6月缓了一拍
二、松南城板块：松江最便宜的上车区
三、松江老城板块：老房子多，但地段熟
四、新城板块：松江改善的主战场
五、大平层与高端改善：松江的"豪宅"成交
六、别墅市场：松江的特色赛道
七、板块对比分析：各板块真实行情一览
八、老林的建议：不同客群怎么买
九、重要提醒
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