你花光两代人的积蓄，买了一套二手房。

过户办了，不动产权证也拿到了。你兴冲冲跑去收房，开门以后却发现，里面住着一位老太太。

她拿出一份协议和登记材料告诉你：这是我儿子的房子，他给我设了居住权，只要我还活着，我就有权住在这里。

最麻烦的地方来了。

如果这项居住权已经依法办理登记，房子后来即使卖给了你，也不代表你拿到房本就能马上让她搬走。

房屋所有权是你的，但在居住权存续期间，她仍然可以按照约定继续居住。你手里的红本不是废纸，可这套房什么时候能真正腾空交给你，就不一定由你说了算。

这不是中介编出来吓人的故事。

《民法典》第366条到第371条，专门规定了居住权制度。简单来说，房屋所有权人可以通过书面合同，为别人设立一项占有、使用这套住宅的权利，用来满足对方的生活居住需要。

这个人可能是父母、前配偶，也可能是其他亲属。

期限可以约定几年，也可能约定到居住权人去世。期限届满或者居住权人死亡，居住权才消灭。

这里有一个细节，买二手房的人一定要听清楚。

不是房东私下写了一张纸，居住权就自动成立。《民法典》第368条写得很清楚：设立居住权，应当向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。

也就是说，真正有物权效力、可能约束后来买家的，是已经登记的居住权。

如果只是签了协议，却没有办理登记，通常还没有设立《民法典》所说的居住权。但这类协议仍然可能引发合同、占用和腾退纠纷，照样不能不查。

更要命的是，已经登记的居住权具有追及效力。

说人话就是：它跟着房子走，不是跟着原房东走。房东把房子卖了，居住权不会因为换了业主就自动消失。

所以买二手房，别只盯着房产证，也别只看中介平台的一张产权核验截图。

签合同、付大额房款以前，至少把下面三件事做完。

第一，查完整的不动产登记信息。

直接向当地不动产登记机构咨询交易前的查询方式，明确这套房有没有居住权登记，同时把抵押、查封、异议登记等权利限制一起查清楚。

不同城市的查询流程可能不一样，别嫌麻烦。你花的是几十万、上百万元，不是买件衣服。

第二，查清楚房子现在到底谁在住。

白天看一次，晚上再看一次。问清楚房屋有没有出租，里面住的是租客、父母还是其他亲属，有没有租赁合同、居住协议或者长期占用安排。

我说得直接一点，屋里明明长期住着人，房东却一直含糊其辞，这种房子不要急着交钱。

第三，把腾房责任写进合同。

合同里要写明房屋是否设有居住权、是否出租、是否被他人占用，还要约定腾房时间、钥匙交付、水电物业结清和违约责任。

条件允许的话，把部分尾款留到实际腾空交房以后再支付。口头说“过完户肯定搬”，到时候真不搬，这句话一点用都没有。

买二手房最容易犯的错，就是只检查“能不能过户”。

可我跟你讲，能过户、拿到证、顺利收房，这是三件事。

过户前多查一次居住权登记，合同里多写几句腾房责任，看起来只是多跑一步，真碰上问题，可能省下的是几年官司和一家人的积蓄。

最近家里有人准备买二手房，把这篇转给他。

房子可以慢一点买，这一步千万别漏。

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这是凡松公众号的第197篇原创文章