当前森兰二手房市场‘高抵押’二手房抛售比往年数量高不少！

不知道大家发现没有，市面上但凡低于市场价10%左右的二手房，绝大多数都有一个共同特征——抵押金额过高。

这不是偶发现象。就以我精耕的森兰社区为例，最近几个月的成交数据里，这种"高抵押折价抛售"的案例比往年增加了不少。下面8套真实房源是当前正在发生的，我将为大家逐一拆开来看，你会发现一条清晰的脉络。

1. 森兰名轩1期，98㎡，次顶楼，精装修

本月成交，成交价817万，折合单价8.34万/㎡。

这套房子从挂牌850万到最终成交817万，仅用了不到4天。去化为什么这么快？因为价格确实便宜。关注这个小区的朋友应该记得，今年6月份，森兰名轩1期一套89㎡小三房成交价还高达835万（含25万车位），剔除车位后单价约9万+/㎡。同样的小区，前后不过几个月，98㎡比89㎡成交单价还低了6600元/㎡。

而当前同户型无抵押的高楼层房源，挂牌价普遍在900万左右，就连89㎡的中区小三房挂牌价都朝900万以上走。

这套817万成交的背后，核心原因只有一个：屋内抵押金额过高。

2. 绿城上海御园，183㎡，6楼电梯洋房

今年5月成交，成交价1460万（带车位）。

这套当时成交就比市场实价低了约100万。为什么？同样是因为房子里面抵押金额高达1000多万。

作为参照，当前同户型在售房源中，一套183㎡横厅洋房（7.5米面宽），挂牌价1550万。该房源是2020年买入，目前尚有约500万贷款抵押，但卖家二次装修过，屋内保养情况较好。议价空间有，但已不大了，喜欢这类产品的买家可以重点关注。

不过话说回来，如果预算在1500万左右，森兰社区还有三个竞品可以横向比较：仁恒森兰雅苑三期182㎡电梯洋房、森兰星河湾156㎡，以及御园这套。三个产品总价都在1500万级，基本都能够得着。

3. 新城碧翠，318㎡，一楼洋房

挂牌价1799万，挂牌时长已超过1年，至今未成交。

去年一年，新城碧翠电梯洋房成交不下10套，成交价基本集中在1650-1700万区间。单纯按当前1799万的挂牌价，再结合正常的议价空间，这个价格真不算高。

为什么卖不掉？核心障碍就是：屋内抵押贷款高达1500万左右。想要买家接盘，除非价格上有足够大的吸引力，例如低于市场成交价10%来计算，最终的成交价在1500万+，恐怕才会有诚心想买的购房者入手，当然还需要卖家配合全程的资金监管才行，不然没人愿意冒风险去买。

4. 仁恒森兰雅苑一期，621㎡，下叠

挂牌价3500万+，挂牌同样超过1年，仍未售出。

1年多没有成交，问题出在哪里？屋内抵押金额高达3500万。 这意味着什么？意味着房子即便按挂牌价卖掉，房东还得自己再贴钱才能还清贷款。这种"资不抵债"的极端情况，放在交易市场上，几乎就是一道无法逾越的门槛。

5. 森兰星河湾，184㎡，3+1房2厅3卫

当前挂牌价1688万。

这个数字意味着什么？做个对比就清楚了：去年9月底，同户型同面积段的成交价还在1800万以上；当前同户型其他挂牌房源，价格普遍在1900万+。

也就是说，这套房源的挂牌价，比当前市场挂牌价低了约10%，比去年同户型的实际成交价低了约6%。如果再算上后续的议价空间，最终成交价大概率会低于上套成交价10%以上。

而卖家之所以定出这样一个明显偏低的价格，原因依然如出一辙：屋内贷款抵押金额达到1500万。

说到这里，有人可能会说："抵押金额过高，这应该是千万级以上住宅才会有的情况吧？"

其实不然。 再看看森兰的两个刚需盘——金地未未来和中冶尚城。

6. 金地未未来，145㎡，1楼花园洋房

本月成交，成交价1150万（含价值约30万的车位）。

这个价格有多便宜？今年6月份，同户型成交了一套1168万，还没车位，位置还没这套好。而当前同户型挂牌价普遍在1300万左右，其中一卖家心理底价在1200-1230万（带车位）才能签字。

这套房从挂牌到成交，只用了15天。去化快的原因就两个字：便宜。而便宜背后的原因，依然是我们反复看到的那个——屋内抵押金额近1000万。

7. 金地未未来，89㎡，小高层西边套

当前挂牌价618万。

但这套房子的抵押金额高达500万+。什么概念？目前同户型今年6月份的成交价在550万左右。618万的挂牌价，叠加一定的议价空间，最终成交后，卖家大概率也就刚刚够平掉抵押贷款。

8. 中冶尚城，89㎡，7楼南北两房

今年6月成交，成交价499万。

这套房子本身楼层和位置都不差，放在当时行情下，550-560万是随便卖卖的。最终成交价低于市场价约10%。

卖低的原因很简单：屋内有贷款抵押，加上房东急需用钱，所以选择了低价快速变现。这类案例在刚需盘中存在，但不常有，一旦出现，往往就是"秒杀"级别的去化速度。

最后，说几句结语。

把森兰社区这8套二手房放在一起看，无论总价千万级的中高端盘，还是500万级的刚需盘，一个趋势已经非常清晰了——

贷款抵押金额过高、被迫折价抛售的二手房，或许在未来的市场上会变为常态。

尤其值得警惕的是，2021年后高位上车、且加了高杠杆的那批购房者。 随着市场持续调整，他们面临的风险正在从隐忧变成现实。

透过这些案例，结合当下的市场大环境，我想传递的只有一句话：

切勿盲目加杠杆，一定要为自己保留一定抗风险空间。

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