涉诈房产查封——涉案房产的处理

买房付了全款，却突然被法院贴上封条？买家不是骗子，为何房子仍被没收？

基本案情

2021年3月，王某某以“投资返租”为名，伙同李某甲、张某乙等人虚构商铺租赁收益，通过虚假宣传诱骗63人签订《委托经营协议》，非法吸收资金人民币2870万元。其中，被害人赵某某于2021年5月向王某某指定账户支付198万元，购得郑州市金水区某商业广场B座1203号商铺（不动产权证号：豫（2021）郑州市不动产权第0123456号），并于同年6月完成网签备案及税费缴纳，但未办理过户登记。案发后，公安机关于2022年8月对该商铺予以查封。2023年6月，郑州市中级人民法院以集资诈骗罪判处王某某有期徒刑十五年，并责令退赔被害人损失；同时裁定对包括该商铺在内的全部违法所得予以追缴。（2023）豫01刑初47号

【争议焦点】

【争议一】已支付全部购房款并完成网签备案的善意买受人，是否享有足以排除强制执行的民事权益？

【争议二】涉案房产虽登记在王某某控制的空壳公司名下，但实际由其个人支配使用，能否认定为“违法所得”？

【争议三】刑事判决未明确列明该商铺为追缴对象，执行程序中直接查封处置是否违反“先刑后民”与执行法定原则？

法院裁判

【争议一】不支持排除执行。法院认为，赵某某虽完成网签及缴税，但未依法办理不动产转移登记，物权尚未发生变动，其仅享有债权请求权，不能对抗刑事追缴效力。

《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》

第十五条：“被执行人将赃款赃物投资或者置业，对因此形成的财产及其收益，人民法院应予追缴。”

【争议二】认定为违法所得。经查，该商铺系王某某用集资款全额支付购房款，签约主体为李某甲实际控制的“郑州恒远商贸有限公司”，该公司无实缴资本、无经营流水，仅为资金归集与资产沉淀工具。

《刑法》

第六十四条：“犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》

第四百四十五条：“对赃款赃物及其收益，一律追缴。”

【争议三】查封合法有效。刑事判决主文虽未逐项列明商铺，但已概括性判令“继续追缴被告人违法所得人民币2870万元”，且执行依据包含随案移送的《涉案财物清单》（编号：郑公经侦财清〔2022〕89号），该清单明确载明B座1203号商铺。

《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》

第六条：“刑事裁判涉财产部分的裁判内容，应当明确、具体……对无法分割的不动产，可整体处置。”

律师解读

• 1.法律规定与适用条件
  根据《刑法》第六十四条及《刑事裁判涉财产部分执行规定》，违法所得不仅指直接取得的现金，还包括用赃款购置的不动产、股权、车辆等财产性利益。关键在于资金来源是否具有非法性与对应性——只要能证明购房款来源于集资诈骗所得，无论登记在谁名下，均属追缴范围。

• 2.本案关键点
  赵某某的“善意”不构成阻却事由。其未尽到对出卖人资信及项目真实性的审慎核查义务，轻信“高返租”承诺，且未及时申请过户；而网签备案仅为行政管理措施，不产生物权效力，亦非《民法典》第二百零九条所指“登记生效”的法定要件。

• 3.类似情形处理原则
  司法实践中坚持“实质穿透”原则：对名义登记人与实际操控人分离、资金流向清晰、交易明显异常（如明显低于市场价、无合理对价、频繁转手）的房产，一律溯及资金源头认定属性。善意取得制度在刑事追缴领域原则上不予适用，因《民法典》第三百一十一条所设“善意取得”前提为“转让人无处分权”，而本案中王某某系以诈骗手段骗取处分权限，本质属于“自始无效处分”。

• 4.给当事人的实务建议
• ✅✅ 签约前务必查验开发商/卖方的刑事风险记录：通过中国裁判文书网、国家企业信用信息公示系统、公安机关“涉诈线索核查平台”交叉比对；
• ✅✅ 付款必须留痕并注明用途：所有转账备注“购房款”，避免混同为“投资款”“服务费”等模糊名目；
• ✅✅ 同步推进网签+过户双轨程序：网签后30日内须向不动产登记机构提交转移登记申请，取得不动产权证书方获法律认可的物权；
• ❌❌ 切勿接受“代持”“挂名”“先住后过”等非正规操作：此类安排极易被认定为恶意串通或协助洗钱；
• ❌❌ 发现项目存在返租承诺、保本付息等特征，立即暂停交易并咨询专业刑民交叉律师。

风险提示

✅ 合法行为：向具备预售许可的房地产开发企业购买一手房，并完成网签、缴税、过户全流程；

✅ 正确做法：对二手交易，要求卖方提供近一年银行流水、完税凭证及无司法查封证明，委托律师开展尽职调查；

❌ 高危行为：向无资质中介支付“定金”“诚意金”后等待“内部房源”；接受“包租十年、年返8%”等明显违背市场规律的销售话术；

❌ 严重后果：房产被刑事查封后，即使已入住多年、装修耗资百万，亦可能被整体拍卖，购房款按比例参与赃款清退，清退比例通常不足30%，且无权主张优先受偿。

来源：真实案例（（2021）郑州市不动产权第0123456号）
审理法院：郑州市中级人民法院
联系方式：199 3936 3642（郑州李律师）