导语：很多人只熟悉个人二手房交易税费，但公司买房、卖房税费完全是两套逻辑。个人卖房有“满2免增值税、满五唯一免个税”，企业卖房全部不适用。企业处置二手房（住宅、公寓、写字楼、商铺）税费更重、口径更严。

一、先记核心结论

1. 企业卖房，没有任何住房免税优惠，不管满几年、是不是住宅；
2. 企业卖房核心重税：增值税+土地增值税+企业所得税+印花税；
3. 买方分两种：个人买、公司买，契税和后续税费天差地别；
4. 公司持有房产，每年都要交房产税、土地使用税。

二、卖方：企业出售二手房

1、增值税及附加

① 一般纳税人

• 2016.4.30前取得的老房产：可简易计税 差额5%

公式：（含税售价-原购置价）÷1.05×5%

• 2016.5.1后取得的新房产：只能一般计税 9%

② 小规模纳税人/小微企业

统一差额简易计税 5%（不动产转让不适用1%优惠）

附加税费：城建税、教育费附加、地方教育附加，随增值税征收；小规模、小型微利企业可享受六税两费减半（政策延续至2027年底）。

重点：差额抵扣必须提供购房发票、契税票，无凭证只能全额缴税。

2、土地增值税

个人卖住宅免征土增，企业卖住宅、商铺、写字楼一律正常征收。

按四级超率累进税率30%–60%征收：

• 增值率≤50%：30%
• 50%＜增值率≤100%：40%
• 100%＜增值率≤200%：50%
• 增值率＞200%：60%

旧房扣除方式二选一：评估价格法 / 发票逐年加计法。

3、企业所得税

房产转让盈亏并入企业当年利润总额汇算清缴。

常规税率25%，小微企业、高新企业按对应优惠税率执行。

4、印花税

产权转移书据 0.05%，买卖双方各自缴纳，符合优惠条件可减半。

三、买方两种情况：个人买 VS 企业买

情况1：买方是个人（个人购买公司二手房）

✅ 契税：可享受个人住房优惠（2026现行有效）

• 首套：90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%
• 二套：90㎡及以下1%，90㎡以上2%
• 商业/办公/非住宅：3%-5%，无优惠

✅ 印花税：个人购买住宅免征；购买非住宅正常缴纳0.05%

✅ 持有阶段：个人住宅无房产税、土地使用税

情况2：买方是企业（公司对公司交易）

❌ 无任何契税优惠，不分首套二套、不分住宅商业

契税统一按地方税率 3%-5% 征收

✅ 印花税：0.05%，双方分别缴纳，可享受减半优惠

⚠️ 最大隐性成本：持有税费（每年必交）

• 房产税：自用1.2%/年、出租12%/年
• 城镇土地使用税：按占地面积逐年缴纳

四、高频误区

1. ❌误区：企业卖房满2年免增值税
2. ✅正解：满2免税、满五唯一只针对个人，企业完全不适用
3. ❌误区：企业卖普通住宅，增值少免土增
4. ✅正解：存量二手房企业转让，无普通住宅土增豁免政策
5. ❌误区：小规模卖房增值税1%
6. ✅正解：不动产转让固定5%，1%是货物、服务类优惠
7. ❌误区：公司买房和个人买房契税一样
8. ✅正解：公司购房彻底无首套二套优惠，税负更高
9. ❌误区：过户完就没税费了
10. ✅正解：公司持有房产，年年产生房产税、土地使用税

结尾总结

企业二手房交易，核心差异就是：卖方无免税、买方无优惠、持有有年费。

不管是老板处置公司房产、还是考虑公司名义买房，一定要提前测算增值税、土增税及后续持有成本，避免税负超预期。