二手房成交七月逆势上涨17%,房地产已经没有淡季了

说出来，很多人都可能不会相信。

每年的七月，都是房地产的淡季，但2026年的深圳，却用一份滚烫的成绩单，把所有人的预期砸了个粉碎。根据深圳贝壳研究院最新监测，7月1日至26日，深圳二手房签约总量比去年同期硬生生多出17%，并且按照这个节奏，七月的成交量依然会站在荣枯线以上。在传统认知里的淡季，交易热度竟然直逼旺季高峰。由此，笔者说出了“楼市已无淡季”这句话——这不再是一句夸张的口号，而是正在发生的既定事实。

看清这17%涨幅的背后，是核心城区对购买力虹吸效应的极致体现。罗湖区犹如一匹脱缰黑马，同期二手房成交同比暴涨37%，直接领跑全市。凭什么？坐拥罗湖、文锦渡等多个口岸，罗湖早已成为港人北上安家的第一站，从跨境通勤的年轻白领，到享受便利医疗的养老群体，海量香港购买力撑起了片区的独立行情。总价200万上下的小户型，出一套抢一套，人民南、春风路一带的中介门店，7月业绩普遍翻红。福田、南山紧随其后，同比分别增长29%和25%。福田集聚市级政务、顶级学区和三甲医疗，是改善置换家庭的终极选择；南山坐拥科技园、后海总部基地，高薪群体庞大，刚需与豪宅同步繁荣，深圳湾、前海部分标杆盘的带看量环比直接暴涨五成以上。就连宝安、龙华、龙岗这些外围区域，也全部录得同比正增长。这一轮行情，已经不是小打小闹的个别反弹，而是从核心地带向外蔓延的全城共振。

更让人惊叹的是，这已经是深圳二手房市场连续第五个月交出同比正增长的成绩单。拉出一根时间轴：3月结束低迷，同比微涨；4月新政预热，涨幅扩大；4.29新政落地后，5月直接跳涨12%；6月持续发力，同比冲高至15%；到7月下旬，顶着酷暑和传统淡季双重压力，增幅居然进一步扩大到17%。一条完美陡峭的上扬曲线，把“淡季必跌”的历史铁律击得粉碎。各大机构预测，7月全月深圳二手房网签量将毫无悬念地突破5500套，较去年7月暴增超两成。过去十年，深圳7月成交量通常比6月环比下滑两三成，而今年几乎是无缝衔接式的高位平跑。这说明什么？靠天气、靠假期来预判楼市的旧地图，已经彻底失效。积压已久的自住换房需求，叠加政策红利的持续释放，形成了势不可挡的购买洪流，任何传统利空都像石子丢进大江大河，瞬间被吞没。

比成交放量更值得警惕的，是供应端的急剧收窄。许多人还没意识到，深圳二手房挂牌量正在以罕见的速度崩塌。深房中协公开数据表明，今年初全市有效二手房源还挂在10.3万套左右的高位，到了7月下旬，这一数字已急剧萎缩至8.1万套，半年时间净消化超2.2万套，且每周仍保持数百套的净去化。买房者想在自己住的小区置换一套大点的房子？去年可能还有几十套慢慢挑，现在能看的房源单手就能数过来。宝中某热门改善大盘，三个月前挂牌量还有32套，如今只剩6套，其中4套业主还不诚意卖。红山、景田、前海等板块，好一点的次新三房，出一套光速成交，从挂牌到卖出一周内完成已是常态。业主的心态彻底反转，临时返价从新闻变成日常。一位粉丝昨天跟我诉苦，看中福田中心区一套带学位的四房，原本谈好1200万，隔天房东直接摊牌：低于1250万免谈，还要再加捆绑条件。这种肆无忌惮的反水，核心原因就一个：没房了。议价空间已从年初的8%急剧压缩到3%以内，甚至出现零议价成交。便宜货被扫光，剩下的每一套都奇货可居。

二手供应捉襟见肘，新房市场更是燃起“库存危机”的烽火。截至7月底，深圳新房住宅可售套数已跌破4万套，按近六个月的平均去化速度算，去化周期仅剩7个多月，远低于住建部划定的12个月安全线。相比2024年底近5万套的库存，短短半年多，这座城市就吞掉了1万多套新房。更让人焦虑的是后续供应，今年上半年深圳宅地出让屈指可数，下半年计划入市的纯新盘寥寥，供应断层已经是明牌。于是，一度沉寂的“打新热”卷土重来。光明中心区一个限价大盘，300多套房源，认筹人数逼近2000，六个人抢一套，开盘三小时全线飘红；龙华北站旁一个改善盘，样板间还没开放，就被各方提前预定，内部选房据说已超七成。一个刚需朋友向我感叹，去年底那些还有折扣、送家电的楼盘，现在不光折扣全收回，还要拼手速、拼关系，完全变了天。新房越来越少，倒逼更多人冲向二手，反过来又加剧二手抢房，整个楼市正进入正反馈的沸腾循环。

把视野放大到全国，深圳的这把火并不孤单。上海6月份二手住宅成交直冲2.68万套，创近40个月以来的峰值，同比暴涨近70%，中介们忙得连轴转；北京二手房网签连续四个月稳稳站在1.5万套以上，7月份热度不减；广州珠江新城、杭州钱江新城等核心板块，千万级豪宅频繁被“秒杀”，不少买家几乎是带着全款抢房。成都、武汉、苏州等强二线城市，也纷纷跟上节奏。这绝非偶然，背后是最高层持续对住房消费的定调扶持，限购松绑、房贷利率低位运行、税费减免等政策礼包持续派发，市场信心已经发生了根本性扭转。叠加广义货币M2保持高增速，民众对核心资产保值增值的共识空前统一。这哪里是简单的回暖，分明是一次从高能级城市发轫，逐步蔓延至全国的楼市价值重估浪潮。

供需基本面，永远是决定价格走向的终极标尺。供应端，深圳二手房挂牌量雪崩，新房库存报警，土地出让逐年缩减，未来两年的住宅供应只会愈发稀缺；需求端，这座2000多万人口的城市，每年还有几十万新增人口涌入，住房自有率不足三成，巨量的刚需和改善需求一直被压抑、被推迟，从未消失。当政策通道彻底打开，这些需求犹如开闸的洪水，瞬间爆发。一边是不断减少的房子，一边是持续爆发的购买力，这不断扩大的剪刀差，只会将房价推向一个又一个高点。很多人还在幻想下半年会有深度回调，好让自己从容捡漏。对不起，这种机会已经随着7月的淡季破局，永久性地丧失了。楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口，深圳三条全部拉满，没有任何看空的理由。上涨，已经不是预测，而是正在发生的必然。

忘记所谓的淡季吧。在一个上升通道已经打开的市场里，任何犹豫都是最昂贵的成本。7月逆势上涨17%，就是一盏亮得刺眼的信号灯：供应的越来越少，成交的越来越火，价格再上一个台阶，只是时间问题。还在岸边观望的人，当大潮涌起，只能为再一次踏空而叹息。这一次，你准备好上车了吗？