楼面价追平周边二手房!绿城,把芳村楼市的火彻底点着了!
不知道绿城是不是偏爱客运站，这三年先后拿下了海珠和芳村两个客运站地块。在几个土拍的直播间当中，保利出现的频率最高。举牌也最积极，前四十轮几乎都是它在领跑。绿城下了最后一手，楼面价直接去到3.2万/平（含配建），和周边的一些二手次新房房价几乎持平。芳村客运站这块地，说到底只是个开始。但绿城，确实拉高了芳村的房价。我们好奇的是，绿城把楼面价抬到了3.2万/平，究竟要做什么样的产品？回到我们之前的预测，方向基本都对，但实际的溢价率还是超过了我们的预期。楼面价如果低于3万，我们还是坚持认为塔楼就是这块地最合适的方式。近期开盘的聚龙湾源舍和保利怡景湾，价格都在往高，源舍现在的单价都去到了4.9-5.3万/平。这个对绿城有很大的参考价值。芳村的改善产品，或者大面积产品能不能站稳5万这个区间，对绿城来说真的很重要。芳村地块，除了建商品房之外，还要要无偿配建约7500㎡公交首末站及公交停车场、约6651㎡站场中心业务用房，以及148个公交运营调度中心配套车位。更重要的，绿城芳村客运站地块，是近5年来说，除了白鹅潭核心区外，芳村唯一一宗楼面价（包含配建）超过3万/平的地块。低中高搭配，属于不会犯错的选择，也属于芳村的主流方式。加上绿城的风格，去化不会有太大的问题。芳村客运站地块本身就方正，对楼栋的分布相对容易，组合也有很多种。在今年，不少开发商都把板楼的面积做小，比如保利黄边北路项目甚至把95平板楼三房做成了主力户型。如果真是板楼和塔楼结合，我个人还是认为塔楼的占比会更高。一是项目的容积率3.9，在今年算高的了。不利用这个高容积率，是没办法满足货量的。另外花地湾的保利瑧誉，纯板楼卖了三年，还有四成的货量，说明大面积高单价在芳村，流速还是过慢。不管怎么说，绿城的上头，确实把芳村板块的火，续上了一把。芳村或者说白鹅潭板块，依旧是非常强势，楼市的活跃度依旧是主城区最好的区域，甚至可以说没有之一。海上印和源舍去化本身就快，货量剩余不多，肯定不会是下半年的主角。像新世界天馥和榕诚湾，本身还有挺多的货量，价格也相对便宜，但是吧，优缺点也毕竟明显。要么没地铁，要么户型过时。大家在做决策的时候，还挺纠结，时间也比较漫长。另外，还有就是保利刚拿下的沙涌地块。但体量不大，户型88-109平，主打刚需，两栋楼设计，货量也不会太多。按照保利的操盘，有一定热度和讨论度，首开去化也不会差。但是吧，绿城的尴尬在于，它拿了一块改善的地(3.2万的楼面价），但面对的是一个以刚需为基本盘的市场。打输了，它就会变成下一个保利瑧誉——卖三年，还在慢慢熬。总建面约85215平，按照164514万的挂牌起始价计算，挂牌楼面价约1.93万/平。位置呢，就在源舍附近。原本是安置房地块，后面经过调规改成了融资区。幸亏源舍跑得快，要不然一边是沙涌，一边是坑口，太像围猎的意思了。地块综合容积率为5.0，需要配建超过2.3万㎡的商业商务以及其他市政配套。算上配建，楼面价会上升到2.67万/㎡。初始价格就超过了源舍的地价，但综合素质不如源舍，低配版的源舍吧。总建面约13.1万平，挂牌起始价60.5629亿元，折算楼面价约4.62万/平，起始地价同样不低。地块就位于琶洲南TOD旁边，琶洲南TOD业主再次迎来危机。去年曾因调规引发广泛关注，今天正式挂牌，速度相当快。值得注意的是调整之后的地块指标更优秀，例如容积率降到2.98，电竞文化中心产业配套和12班幼儿园都被保留了。南沙珠江街道2026NJY-3地块，总建面近24万平，楼面价约7980元/平。但这些指标都不要，重要的是，它是广州第一宗要求现房销售的地块。和之前预测的一样，这类要求现房销售的地块要么在外围，要么出现在大型旧改地块。对于开发商来说，一是要求资金比较充足，另外就是做好持续投入的准备，当前作为储备地块。除了南沙的地块，其余地块和项目我觉得可能性还是挺大的。从节点的角度，下半年有金九银十和年末冲刺，市场势头和氛围都比较友好。*文章版权归作者所有，未经授权请勿转载。内容为作者观点，发布出于传递更多资讯信息目的。
