楼市快报||2026年上半年北京二手房住宅市场分析

（一）成交及挂牌套数情况

1、成交套数情况

2026年上半年，北京二手商品住宅累计成交93583套，同比增长5.7%；成交体量仅低于2021年行情峰值，创近五年同期新高。

2021-2026年上半年北京二手商品住宅成交套数情况

2026年上半年，北京二手房市场延续高活跃度，3月成交量接近2万套，创近15个月新高；与以往“小阳春”过后，受学区成交收尾、购房者观望情绪抬头影响，成交量常有回落不同，今年二手房市场走出独立行情。四五月微有回调，6月网签再次回升至16618套，连续3个月领跑5年同期水平。

2026年上半年各月北京二手商品住宅成交套数情况

2026年上半年，北京市新房市场成交产品呈现品质化，二手房市场产品成交呈现刚需化。二手房市场中，300万元以下总价段产品成交套数占比进一步升至43.0%；其他总价段产品成交占比均下降，其中300-500万元总价段产品成交成交占比相对稳定，维持在30%左右；总价段500-800万之间产品成交占比下滑明显，成交占比下滑至16.7%。

2026年上半年北京二手商品住宅成交结构

2、挂牌套数情况

2026年上半年二手房市场存量挂牌明显下降，较去年峰值回落近两成。

2025年北京二手商品住宅累计挂牌量持续处于高位水平，二手房市场明显供大于求。2026年上半年，北京二手商品住宅存量挂牌套数明显下降，6月底存量挂牌套数降至12.1万套，较2025年末减少1.6万套，较前期高点已回落近两成。截止2026年6月，北京市二手住宅存量挂牌套数为118896套，较上月减少2813套。

北京二手商品住宅存量挂牌套数

（二）成交价格及挂牌价格情况

1、成交价格情况

2026年上半年二手房房价指数止跌回升，但价格全面企稳仍需时日。

北京二手房价格自2026年2月起结束了长达10个月的环比下跌，实现连续5个月环比上涨（2月+0.3%、3月+0.6%、4月+0.4%、5/6月+0.1%）。上半年，核心学区房（对口优质学校）、优质地段的次新房成交量放大，这类资产本身抗跌性强，它们的成交拉高了整体指数。大量“老破小”和远郊房源仍在降价促销。但整体来看，价格企稳回升的趋势仅体现在优质房源上，整体市场仍未摆脱下行压力，库存高企、购房者预期谨慎等问题尚未根本解决，价格全面企稳仍需时日。

2、挂牌价格情况

2026年上半年，北京市二手住宅挂牌均价为49185元/㎡，同比下降11.69%。

2025年1月-2026年6月北京市二手住宅挂牌均价走势

2026年上半年，二手住宅成交虽或小幅回落，但整体下行空间有限，市场将维持平稳运行态势，月度成交量有望稳定维持在1.3万—1.5万套的合理区间。价格端，二手住宅成交均价自2月起已连续4个月环比小幅上涨，下半年北京二手房房价指数将呈现全市指数窄幅企稳、结构性分层上涨的趋势，整体无大幅涨跌，指数波动区间极小。同时，形成“核心指数稳涨、近郊指数走平、远郊指数偏弱”的三层分化格局。

2026年上半年，在楼市“托而不举、稳字当头”的调控基调下，预计下半年整体保持成交平稳、价格结构性分化、库存逐步触底企稳的运行态势。

（国策北京分公司 苏雪楠）