北京二手房上半年真猛

北京二手房市场在2026年上半年的表现确实强劲，核心数据与特征如下：

一、成交规模创五年新高

‌总量突破历史高位‌

上半年全市二手住宅网签量达 ‌93,583套‌，同比增长5.7%，创2021年以来同期最高纪录。其中6月单月网签16,618套，环比上涨3.8%，同比增幅近10%，连续三个月刷新近五年同期峰值。

‌淡季韧性凸显‌

传统淡季7月网签量仍达13,875套，同比增长8.53%，为近五年同期次高（仅次于2024年）。截至7月24日，当月网签量已破万套，同比上涨10%。

二、刚需主导市场结构

‌低总价房源占比过半‌

200万元以下房源成交占比升至53%，较2025年提高4.9个百分点；300万元以下房源支撑43%交易。小户型成主力，70平方米以下房源占37%，70-90平方米占26%。

‌区域集中效应显著‌

朝阳区贡献全市24.1%成交量，海淀、丰台分别占11.8%和10.8%，三区合计占比近半（46.7%）。核心城区“老破小”因低总价（500万以内）、配套成熟等优势，支撑朝阳、东城、西城等区域超70%交易量。

三、市场预期逐步修复

‌议价空间持续收窄‌

6月平均议价空间降至7.3%，较前期高点明显回落，买卖双方价格预期趋近。部分房源成交价贴近挂牌价，如海淀田村某房源议价幅度仅4%。

‌挂牌量高位回落‌

6月末二手房挂牌量12.1万套，较去年峰值下降18.5%。新增挂牌趋稳，供需矛盾缓解，为价格企稳创造条件。

四、改善需求边际复苏

‌高总价成交回暖‌

500万元以上房源成交占比二季度起提升，其中800万元以上占比升至4.15%；90平方米以上户型成交占比6月达38.1%。

‌置换链条逐步激活‌

核心城区次新改善盘（如朝阳望京、海淀西北旺）成交回升，部分业主“卖旧买新”推动需求向新房市场传导。

总结：量升价稳，刚需托底

当前市场呈现“‌成交放量、价格筑底、刚需主导‌”特征。小户型低总价房源持续热销，支撑整体规模突破五年峰值；议价空间收窄与挂牌量回落释放企稳信号，但全面复苏仍需改善性需求持续接力。未来若置换链条进一步畅通，市场韧性有望延续。