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⚡ 7月收官：2.3万套，淡季不淡！

2026年7月，上海二手房市场交出了一份超预期的成绩单：累计成交23,078套，创近5年同期新高。

要知道，7-8月是传统楼市淡季，高温天气直接影响购房者出行意愿。在这样的背景下，能站上2.3万套，含金量十足。

剔除春节所在的2月，这已是上海二手房连续第8个月成交稳定在2.2万套以上。

📊 一、成交量保持高位，韧性十足

月度走势：高位运行

从今年以来的走势看，上海二手房市场整体活跃度持续处于高位：

3至6月连续四个月成交站稳2.5万套大关，7月虽环比回落，但属于正常的季节性调整，并非市场需求退潮。

同比对比：5年来最好的7月

与往年同期相比，2026年7月的表现尤为突出，创近5年同期新高。

• 2026年7月成交 23,078套，同比2025年7月增长约 19%，同比增长约 37%（按住宅口径）
• 上半年上海二手房累计成交 14.7万套，创近五年同期新高

日成交节奏：周末破千已成常态

7月共有 5天 日成交量过千，最高点是7月18日的 1,143套，即便7月19日遭遇暴雨，仍成交 910套。

工作日日均成交稳定在600-800套，周末集中放量。这意味着：购房需求并未因高温消退，而是在周末集中释放。

📈 二、挂牌量首次回升，市场供给增加

挂牌量拐点出现

与6月挂牌量持续回落不同，7月上海二手房挂牌量出现了明显变化——前低后高，下半月持续攀升。

截至7月31日，上海二手房总挂牌笔数为 312,611笔，较6月30日的 297,508笔 增加 15,103笔（该数据包含"一套房源多次挂牌"情况，实际挂牌数约为1/3）。

从日度数据看，7月14日至24日短短11天内，挂牌笔数从296,011笔攀升至305,832笔，累计上涨 10,373笔，其中7月21日单日暴涨 1,516笔，创近4个多月来单日涨幅新高。

新增挂牌房源主要来自三类人群：

1. 置换家庭
   趁流动性平稳出手旧房，赶搭"金九银十"前班车
2. 部分投资客
   在当前利率环境下选择挂牌套现，转向其他资产配置
3. 观望房东
   挂牌试探市场价格

挂牌均价小幅抬升

今年1-7月，上海二手住宅挂牌均价整体呈现上涨走势，虽然不同月份之间仍有波动，但整体水平较年初有所抬升，说明部分业主的市场信心正在恢复。

不过，挂牌均价不等于实际成交价格，市场依然存在明显分化。

🔄 三、改善需求开始接棒，置换链条逐步修复

成交结构：从"刚需独大"到"改善接棒"

比成交量和挂牌量更值得关注的，是成交结构的变化：

关键信号：低总价刚需房源占比下降，500万以上改善型房源占比显著提升，说明市场热度正在由低总价刚需房源逐步向改善型房源扩散。

置换链条正在打通

过去一段时间，上海二手房市场的活跃主要由低总价房源带动。"老破小"和刚需型房源由于购房门槛较低、需求相对刚性，成为市场率先恢复的板块。

如今，随着低总价房源率先完成成交，原业主获得资金后进入更高总价市场，二手房置换链条逐步恢复，推动不同面积段和总价段的房源形成市场联动。

议价空间：整体5%-8%，远郊更大

当前上海二手房整体议价空间约 5%-8%，较2025年扩大2-3个百分点：

• 核心区优质房源
  ：议价空间3%-5%，议价空间相对刚性
• 远郊板块
  ：议价空间可达8%-12%，部分挂牌超6个月的房源可达15%
• 整体
  ：买方市场特征明显，刚需议价空间提升

🏛️ 四、政策与市场环境：暖风持续

政策持续宽松

• "沪七条"政策红利
  持续释放：非沪籍购房门槛从连续3年社保降至1年，公积金贷款额度提升至最高240万（叠加后最高324万）
• "卖一买一"个税退税
  延续至2027年底
• 二手房收购试点
  全面提速：徐汇、浦东、静安三个试点区已完成551套二手住房收购，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区自5月起相继启动收购

新房市场：高端盘冰火两重天

7月新房市场同样表现出色。高端盘表现炸裂，某核心地段楼盘228套房源吸引946组认购，认购率约 415%，触发积分、触发限售，刷新2026年上海新房单批次认筹组数纪录。

但远郊盘仍面临去化压力，新房市场呈现明显的"K型分化"格局。

🎯 五、后市展望：8月是关键

乐观信号

• 7月带看量回升：7月最后一周，头部中介全市带看量回升至 8.3万次，套均带看重新站上 2.99，基本恢复到6月底水平
• 买房的人并没有消失，只是前几周被高温和台风压制了，天一缓过来，该看房的还是出门了
• 全国层面，7月15城二手房成交同比涨 9.2%，苏州、上海、宁波三城涨超 20%

需关注的风险

• 挂牌量回升意味着供给端压力加大，供需失衡风险不容忽视
• 买卖双方进入僵持期：房东信心指数虽有回落但仍在高位，调价占比降至历史低位（2.8%），意味着每100套房子里只有不到3套在调价
• 远郊去化周期仍在23个月以上，市场分化不会消失

业内预判

• 8月依旧属于传统淡季，成交规模大概率维持 2.3万套上下，波动幅度有限
• 进入9、10月传统旺季，置换需求、入学购房需求将集中释放，市场活跃度有望回升
• 对于购房者：当前高温淡季属于合适的看房窗口期，房源选择充足，议价主动权更大

💡 写在最后

7月上海二手房市场交出了一份"不错的成绩"——淡季不淡，成交仍保持韧性，改善型需求也在逐步释放。

但房源之间的竞争有所增加，挂牌量回升、买卖双方博弈加剧，市场分化不会消失。

接下来，8月的成交量、挂牌量和改善需求能否持续改善，会是判断下半年市场走势的关键。

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