7月二手房同比增9.3%!金九银十前夜,楼市信号已经变了|楼市真话
- 2026-08-07 18:29:52
距离9月1日还有不到一个月。
地产圈的人都知道，每年这个时候，全行业的目光都会聚焦在同一个问题上——金九银十，今年还有没有成色？
后台最近也炸了锅：有人说“政策底已经确认，再不上车就晚了”，也有人冷笑“救市救了这么多年，越救越跌”。谁对谁错？
今天不吹不黑，结合7月最新成交数据、政治局会议定调和业内预判，一次性把金九银十的楼市真相聊透。
01 政策底，已经彻底确认了
先聊政策面。一个基本判断已经形成行业共识：房地产的政策底，已经彻底确认了。
7月底的政治局会议再次强调“稳定房地产市场”，这已经是今年高层第四次明确表态。同一时间，《扩大消费“十五五”规划》正式将住房列入“大宗耐用商品消费”首位。从“稳定”到“消费首位”，信号强度不言而喻。
具体到工具层面：首套商贷利率普遍执行3.05%-3.45% ，公积金首套利率已降至2.6% ；首套房最低首付比例全国统一15% ，二套25% 。2026年以来，各地已出台超680条稳市场政策。
用一句话总结：政策工具箱几乎全开了，力度是近十年最大的一次。
02 市场，确实在起变化
政策暖风频吹，市场有没有跟上？
看数据。
二手房方面： 7月重点20城二手房成交12.5万套，同比增长9.3% ；1-7月累计成交88.5万套，同比增长6.1% 。一线城市二手房7月成交9760套，同比增长16.2% 。
新房方面： 7月百城新房均价17229元/平方米，环比上涨0.26% ；重点100城新房销售面积同比增长4% 。一线城市新房周度成交同比增幅已达11.89% 。
机构普遍预判：三季度仍是年内优质布局窗口，金九银十成交量大概率迎来稳步回升。
03 但最大的误区，必须纠正
政策底确认了，市场回暖了，是不是意味着可以闭眼买房了？
千万别这么想。
现在的楼市，早已告别普涨普跌的时代，核心特征是四个字：K型分化。
✅ 优质资产正在回暖。 核心城市、核心地段、地铁配套成熟、产品力强的次新房和改善型住宅，流通性持续增强，房东议价空间不断收窄。以上海为例，二手房挂牌量已较高点下降26.3% ，优质房源明显惜售。
❌ 劣质资产依旧承压。 远郊刚需盘、房龄超20年的老破小、户型有硬伤、配套薄弱的房源，去化依然困难。7月百城二手房均价12584元/平方米，环比下跌0.44% ，92个城市环比下跌，仅8个上涨。
跌的都是什么房子，涨的又是什么房子，答案不言自明。
这就能解释为什么同一个楼市，有人觉得“到底了赶紧上车”，有人坚信“还要大跌继续观望”——大家看的根本不是同一个市场。
关注核心区优质房的，看到的是回暖；盯着远郊老破小的，看到的是阴跌。两种视角都对，但都不完整。
04 不同的人，不同的策略
最后，给不同需求的朋友几句实在话：
1. 刚需自住：
不用死赌所谓的“最低点”。金九银十期间房企和房东推盘意愿强、选择面广，遇到契合自己预算、通勤和生活需求的优质房源，就可以认真考虑。过度观望可能错过合适的选择。
2. 改善置换：
当前政策环境对置换较为友好——带押过户全面推行、卖旧买新个税退税延长至2027年底。置换核心板块的优质资产，是优化居住品质和家庭资产配置的合理路径。
3. 纯投资：
保持谨慎。楼市“稳”字当头，只有核心城市的核心优质资产具备一定保值属性，普通房产的投资价值已今非昔比。
写在最后
总结一下：金九银十有行情，但不是普涨行情；有机会，但只属于优质房源。
市场在分化，选择比观望更重要。
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