7月份南城CBD二手房成交行情一览：
万象府成交4套
CBD润府无成交
CBD悦府无成交
1-7月份万象府成交32套，其中商品房8套；CBD润府成交5套；悦府3月份成交1套（220平978万）。
而备受关注南城CBD南部巨无霸宅地，67803㎡的占地面积、2.1的低容积率、80米建筑限高，31.3亿元起拍价折合楼面价22009元/㎡，将于8月17日迎来竞价。
作为南城CBD为数不多的纯改善低密度纯住宅用地，它的出让，或将重构南城核心区新房与二手楼市的价值体系。
纵观南城CBD已入市楼盘参数，悦府容积率5.6、香港中心·紫荆8号容积率5.0，片区住宅普遍高密度开发。而本次出让地块容积率仅2.1，建筑密度≤22%、绿地率≥35%，是整片商务区独一份的低密地块。
业内土拍预判层面，保利发展、华润置地两大头部房企拿下地块的概率高达九成。
二者长期深耕东莞，华润打造过万象府、润府等CBD标杆住宅，保利天珺当下在售，熟悉片区客群与开发规则；保利置业作为潜在黑马，近期斩获深圳优质地块，资金储备充足，同样具备竞争实力。
放在更长周期看，这块地是南城CBD中心公园沿线最后一块大型居住用地，稀缺属性不可复制。
7-8月正值楼市传统淡季，业主议价空间充足，待该地块产品年底入市，将直接分流现有高密度豪宅的客群，现阶段片区大户型二手房源或将进一步承压。
对于改善购房者而言，当下可以暂缓高位接盘存量高密大平层，持续跟踪8月土拍结果与后续户型规划；手握CBD二手豪宅的业主，建议抓住淡季窗口期灵活调整报价，规避未来新增低密产品带来的价格冲击。
后续我会持续跟进土拍现场一手情报、开发商规划方案，关注桃源，第一时间解锁南城核心豪宅的完整预判分析。
