昨天有个客户给我发了张截图，保利天曜的报价单，单价从去年的9到12万，涨到了12.9到16.2万。他问了我一句话："全国92个城市二手房还在跌，广州核心盘凭什么涨30%？是不是在忽悠我？"
这话问得直接，但问到点子上了。我没急着回他，因为这事儿真不是一个"是"或"不是"能说清的。广州楼市正在跑两套完全不同的定价系统，而这两套系统背后的推手，根本不是同一拨人。
01全国92城下跌，跌的是什么？
8月1日，中指研究院发布7月百城房价数据。100座城市里只有8个二手房价格环比上涨，92个在跌。百城二手住宅均价12584元/㎡，环比跌0.44%，跌幅比6月还扩大了0.02个百分点。
同比更直观——一线跌6.61%，二线跌7.85%，三四线跌7.20%。注意，这个同比是跟去年7月比，去年7月本身已经在跌了。等于说是在低位继续往下走。
全国唯一二手房逆势上涨的一线城市是上海，涨幅0.09%。0.09%，几乎等于没涨，但在一众下跌中已经是最能扛的。其余7个上涨城市全是三四线——西宁、湘潭、宿迁、昆山、东营、秦皇岛、肇庆。这些城市上涨的原因各不相同，但有一个共同点：基数够低，稍微有点需求回流就能撑住环比数据。
有意思的是成交量。北京7月二手网签14037套，同比涨9.8%；上海23078套，同比涨19%。人在看房，量在走高，价在往下。
这说明什么？说明这92个城市的下跌，不是"没人买了"的崩塌式下跌，而是"卖家在争抢有限的买家"的消耗战。挂牌的比看房的多，议价权在买家手里，价格就被往下压。中介行话说"以价换量"，翻译成大白话就是降价换成交。
| 不是"没人买了"的崩塌式下跌，是"卖家在争抢有限买家"的消耗战。议价权在买家手里，价格被往下压。 |
但"以价换量"有个隐含条件：业主扛得住。扛得住就慢慢降，扛不住就断供、法拍，那就不只是降几个百分点的事了。目前92城的跌幅还在"软着陆"区间，但如果挂牌量继续堆积，消耗战打久了，底在哪里谁也说不准。
"以价换量"有个隐含条件：业主扛得住。扛不住就是断供、法拍，不只是降几个百分点的事。
广州也在那92个下跌的城市里。
02广州核心盘涨30%，涨的是什么？
全国在跌，广州核心盘在涨。但涨的逻辑远比"开发商敢提价"复杂。
先看几个数据。保利天曜单价从9到12万涨到12.9到16.2万，涨幅超30%。玥玺湾签约均价涨15%，最高破28万/㎡。越秀阅璟台从5万涨到5.4万，最高6.5万。越秀鸿璟台89平涨了35万，大户型涨了40万。珑岄上城72平三房基本清盘。
这些楼盘有一个共同特征：全部位于天河、海珠、荔湾白鹅潭、白云核心区。没有一个在外围。
再看另一个数据。7月广州新房网签4796套，环比降24.6%。新批预售只有2996套，比6月少了1700套。天河区一手成交面积同比增47%，黄埔区增51%。
成交量在降，但核心区的成交面积在涨。往外一看就明白了：外围在缩量，核心区在放量。不是整体市场在涨，是需求在往核心区集中。
为什么集中？拆开来看。
最直接的原因是核心区新房库存真的见底了。前两年市场下行，开发商拿地意愿低、开工更谨慎。2024到2025年广州核心区新增供应断崖式下降，不少板块的在售项目就那么两三个。珑岄上城72平三房清盘，不是因为卖得多好，是因为货本来就少。
库存见底的同时，新地块的容积率也在降。今年广州新出让地块平均容积率从3降到1.85，白云政通路地块容积率只有1.1。容积率降了，同样一块地能盖的房子少了，供应量进一步收缩。低容积率还意味着产品形态从高层变成小高层、洋房，单套面积更大、总价更高，客群更窄但支付力更强。
还有一个变化在需求端。2021年那波买房的人，很多是赌规划、赌升值，南沙、知识城、增城都买。现在这批人被市场教育了，发现规划兑现周期太长、不确定性太大。当前买核心区的客群，买的是确定性——现成地铁、现成商业、现成学校。这种确定性在下行周期里变成了硬通货。
| 供应收缩 + 产品升级 + 需求避险。不是开发商想涨就能涨，是核心区的供需结构撑住了这个价格。 |
但这个"撑"能撑多久？这就要看土拍。
03土拍全部溢价，谁在抬轿子？
7月广州3宗宅地全部溢价成交，平均溢价率27.8%，平均楼面价破2.7万/㎡，均创5年新高。琶洲石榴岗路地块起拍楼面价4.62万/㎡，17家房企参会。芳村客运站地块溢价40.97%，绿城拿下。
谁在举牌？
先看供地端。今年广州住宅供地同比降55%，只占全部供地的7%。不是地不够卖，是政府主动缩量。而且放出来的全是核心区靓地——琶洲、白鹅潭、芳村。容积率从平均3降到1.85，白云政通路地块1.1，近十年最低。
政府为什么缩量？因为土地财政的逻辑变了。以前是"多卖地多赚钱"，现在是"少放地保地价"。供地量砍一半，但只放好地，好地本身就稀缺，稀缺就有竞争，有竞争就有溢价。有些地块出让前就配好了学校、规划了公园，等于把"卖点"提前做好了。这不是巧合，是设计。
但政府缩量只是故事的一半。另一半在开发商那边。
17家房企参加琶洲石榴岗路地块竞拍，这个数字放在两年前根本不敢想。那时候广州土拍流拍是常态，底价成交是主流。现在为什么突然抢了？
不是因为开发商觉得市场要全面回暖。他们比谁都清楚，外围还在跌，92城还在跌。他们抢的是核心区的稀缺货。
算笔账就清楚了：核心区前两年没怎么供地，在售项目库存见底，新房基本清盘。但核心区的需求没有消失，只是被压制了。这批需求一旦释放，谁手里有货谁就吃肉。土拍是未来两到三年核心区新房供应的唯一来源——你不拿这块地，未来三年你在天河就没有项目可卖。
而且开发商的融资环境在改善。LPR连续下调，开发贷利率跟着往下走，开发商的资金成本降了，对未来售价的容忍度就高了——楼面价2.7万/㎡，加上建安和税费，成本大概4到5万，未来卖到7到8万就有利润。如果产品做好、市场配合，卖到10万以上也不是不可能。
政府缩量（刻意） 供地同比降55%，只放核心区靓地，容积率降到1.85，出让前配好学校和公园。少放地保地价，是设计不是巧合。 | 开发商抢地（真实） 17家房企竞拍，核心区库存见底，融资成本下降。楼面价2.7万→成本4-5万→卖7-8万有利润。抢的是稀缺资源。 |
土拍溢价这事，一半是政府缩量供地逼出来的，一半是开发商判断核心区货量见底主动抢的。不是谁在"抬轿子"，是供需两端都在往核心区收窄。
| 芳村客运站地块是绿城拿的，不是保利、越秀这些本地国企。外地民营房企进场抢地——这个信号比溢价率本身更有含金量。 |
再看外围。花都、番禺钟村地块底价成交，部分还需地方平台兜底。佛山上半年7宗涉宅地全部底价成交，溢价率0%。核心区抢破头，外围没人要。同一个大湾区，土拍市场也在跑两套逻辑。
04两套定价系统，谁在维护？
把这些数据串起来，广州楼市在跑两套完全不同的定价系统。听着像比喻，其实是真实存在的机制差异。
新房定价系统 开发商控推盘节奏，人为制造稀缺 银行怕抵押物贬值，不希望新房降价 地方政府缩量供地，给地价兜底 | 二手房定价系统 没有控盘方，没有融资约束 千万业主用挂牌价"投票" 价格完全由供需博弈决定 |
这三方形成了一条锁链：地价撑住新房成本底线，开发商控供应撑住新房售价，银行提供融资但不允许抵押物缩水。核心区的新房价格，就是被这条锁链锁住的。
二手房没有控盘方。一个着急卖房的业主降价5%，可能带动整栋楼的挂牌价往下走。没有人兜底，价格完全由供需博弈决定。7月广州二手网签8658套，环比降0.94%，同比降7.10%。上半年二手房均价同比降11.12%。8月经理人指数37.43，低于50就是看跌。
但核心区二手房有企稳迹象。挂牌量从去年9月峰值减少近9000套，议价空间缩到6.2%，比去年同期少0.2个百分点。珠江新城、万博、广钢这些成熟片区的次新房，挂牌量在减，成交量在回升。
为什么核心区二手房能企稳？因为核心区的供需天平在翻转。挂牌量减少了，意味着竞争在减弱。而新房价格高高在上，倒逼一部分买不起新房的人转向次新房，给二手房托了需求底。
广州"卖旧买新"首批补贴120人获267万，撬动8.5亿新房交易。国企收购二手住房报名超2100组，成交111套。黄埔城中村改造房票规模74亿，覆盖3400户。这些政策说白了都在干同一件事——帮业主把旧房子变现，腾出购买力去买新房。旧房有人接盘，新房才有买家。
但这套机制有个前提：核心区的旧房有人愿意接。如果连核心区的二手房都卖不动，"卖旧买新"就转不起来。目前看，核心区还能转，外围转不动。
核心区往上走，远郊往下走，中间地带在缩小。这就是K型分化——表面看是"好地段涨、差地段跌"，底层其实是两套定价系统的效率差距在拉大。
05该买还是该等？
回到客户那个问题。
如果你看的是天河、海珠核心区的品质次新房，或者琶洲、白鹅潭的新盘，你面对的是那套"被锁住"的定价系统。土拍楼面价破2.7万创新高，意味着未来两年这些区域的新房入市成本更高。核心区库存见底不是话术——在售项目清盘了，新项目还没开工，中间有个供应断档期。这个断档期就是价格最硬的时候。
等下去会不会更便宜？短期内不会。因为供应补不上来。2024到2025年核心区供地本来就少，今年虽然有8宗溢价成交，但从拿地到开盘至少18个月，2027年之前核心区新房供应量都不会大幅增加。
| 核心区新房的定价权在开发商手里，定价策略会跟着市场情绪走。如果下半年外围继续恶化，信心进一步下滑，30%的涨幅不是铁板一块。 |
如果你看的是外围区域的二手房，你面对的是那套"自由博弈"的定价系统。92城下跌的趋势短期内不会逆转，供应量大、挂牌竞争激烈。慢慢挑、慢慢谈，价格还有空间。不着急。
但别等到底。底部是回头看才知道的，没有人能在最低点买入。判断标准很简单：如果你找到一套地段、户型、价格都满意的房子，月供在你承受范围内，就不需要再等。你买的是住的地方，不是抄底的标的。
同一个广州，在天河看保利天曜的人，和在增城挂了半年卖不掉的业主，面对的根本不是一个市场。
楼市已经不再是涨跌二选一的游戏了。它变成了一道选择题：你站在K的哪一端？
