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基本知识:房屋产权

2026-10-24 06:04:41

基本知识:房屋产权

1.房地产产权概念
房地产产权是指产权人对房屋的所有权（房屋产权）和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利，具体包括：

1）拥有使用该房屋。
2）出租该房屋获取租金收入。
3）出售该房屋获取增值。
4）将该房屋抵押给银行及其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
2.房屋所有权类型
房屋的所有权是指房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
（1）房屋占有权
房屋占有权是指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。
（2）房屋使用权
房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
（3）房屋收益权
房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如，出租房屋，房主从房客处收取租金。
（4）房屋处分权
房屋处分权是指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也会受到一定的限制，如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。处分有事实处分和法律处分两种情况。

3.房屋他项权力类型
房屋他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

（1）典权
典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当，是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。
承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3～10年。到期由出典人还清典价，赎回房屋。
典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物。
（2）租赁权
租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。
（3）抵押权
抵押权是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押，是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。

（4）继承权
房屋继承权是指被继承人死亡后，继承人可以依法继承被继承人的合法房产并归为其所有的权力。

4.房屋全部产权和部分产权
房屋的全部产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房也属于全部产权。
房屋的部分产权是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。
部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。

5.房地产确权
确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
根据房地产相关法律法规的规定，下列违法私房不予确认产权：
1）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的。
2）占用农业保护区用地的。
3）占用一级水源保护区用地的。
4）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。

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