未成年人名下房产被父母抵押借款,法院判抵押无效

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【裁判要旨】

1. 01
   监护人非为被监护人利益处分其财产的行为属无权代理，不发生效力；借款合同实际发生在出借人与监护人之间。
3. 02
   以未成年人名下房产设定抵押担保的，相对人须尽到比一般出借人更加严格的审核义务，审查借款是否真正用于未成年人利益及房产来源，未尽者不构成表见代理，抵押权不成立。

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【关联法条】

1. 01
   《法典》第三十五条第一款：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
3. 02
   《法典》第十九条：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
5. 03
   《法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

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【法律关系】

王某某（出借人） → 赵某/付某/付某某（借款人及抵押人）：民间借贷关系

赵某/付某某（监护人/抵押人） → 王某某（债权人）：抵押担保关系

付某/赵某（保证人） → 王某某（债权人）：连带责任保证担保关系

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【原告诉请】

1. 01
   判令被告付某某、赵某、付某归还借款本金2,496,000元及利息；
3. 02
   请求就付某某名下362号房屋行使抵押权。

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【被告答辩】

未答辩

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【法院查明】

1. 01
   赵某与付某系夫妻关系，付某某系二人之子，借款发生时付某某尚未年满16周岁。
3. 02
   2022年9月3日，王某某与付某某、付某、赵某签订《借款合同》《借条》，约定付某某因家庭支出向王某某借款3,000,000元，期限2个月，年利率14.4%；付某某以其名下362号房屋作抵押并办理抵押登记；付某、赵某提供连带责任保证担保。
5. 03
   当日，王某某通过案外人张某某向赵某账户支付2,600,000元（已扣除部分费用），赵某出具收条。
7. 04
   362号房屋档案显示：该房屋由付某某的母亲赵某与祖母常某某以1万元买卖方式过户至付某某名下，实为赠与，属付某某个人财产。
9. 05
   《主债权及不动产抵押合同》由王某某、付某某及其代理人赵某签字；后附《抵押被监护人财产承诺书》，载明"贷款只限用于改善住房环境，不挪作他用"。
11. 06
    付某某、付某、赵某未按期还款，王某某认可收到还款104,000元并已冲抵本金。
13. 07
    借款实际由赵某转借给其弟弟使用。

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【法院认为】

1. 01借款合同对付某某不发生法律效力
   ：
2. 虽然借款手续上有付某某签名捺印，但借款金额巨大且无相应借款需求，赵某、付某作为监护人的行为属于无权代理。二人以共借人、连带保证人身份签字不能视为对"付某某作为借款人"的同意或追认。借款合同实际发生在赵某与王某某之间。
4. 02抵押权不成立
   ：
5. （一）监护人处分被监护人财产须为被监护人利益，本案中抵押担保的借款系用于家庭支出且最终由赵某转借其弟弟，不属于为未成年人利益；（二）《房产抵押合同》作为从合同，不对付某某发生效力；（三）王某某通过中介与当事人相识，未尽到对未成年人财产来源和借款用途的严格审核义务，不构成表见代理。
7. 03在保护未成年人利益与维护交易安全之间，法律优先保护未成年人权益
   。

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【裁判结果】

一审：

1. 01
   被告赵某偿还原告王某某借款本金2,496,000元及利息；
3. 02
   被告付某承担连带保证责任；
5. 03
   驳回原告王某某的其他诉讼请求；

二审：

驳回上诉，维持原判。

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【法官后语】

1. 01
   未成年人通过赠与、继承等方式取得个人财产的情况越来越多，父母以未成年人财产设定抵押的现象层出不穷。《民法典》第三十五条对监护权行使作出了限制：监护人只能在"为被监护人利益"的情况下行使监护权。
3. 02
   "为被监护人利益"应作限缩解释：通常只有当借款直接用于未成年人的生活、学习、教育或医疗等方面时，才可能认定为由被监护人利益。
5. 03
   对于以未成年人名下财产设定抵押的行为，出借人必须尽到比一般情形更加严格的审核和注意义务——包括审查未成年人名下财产的来源、借款的真正用途等。未尽审核义务的，无法构成表见代理，抵押权不成立。