我们有一个群，群内有市场中低价且靠谱的二手房源，弥补你在看房路上的捡漏信息差。如果你有购买二手房的需求，或者目前正在看房，但对价格有所疑虑，我们还准备了《郑州二手房各区域各板块均价》供您参考。这几天翻看郑州二手房的成交数据，有个小区最近2套的成交价格吓到我了。
锦艺国际华都美域88平小三房，竟然出现33万的成交价！
如果说按照单价计算，单价仅仅合到3750元/m²。
看成交记录，这套房子是在今年4月中旬成交的。这套房子成交之后，今年的6月份，同样的户型又出现了一套低价，成交价仅为39万，单价合到3974元/m²。
这两套房子成交价太低了，远远低于小区正常均价范围。
为了搞明白原因，我打电话问了经纪人。这两套房子成交价之所以低，是因为它们都属于非成套住宅。
非成套住宅，字面意思是可以居住但是不成套的房屋。
这两套房屋客厅、卫生间、厨房、卧室各个功能空间都齐全，但是因为日照不足，属于非成套住宅，它的房屋性质会在房本上标注。
非成套住宅，不影响居住，可以落户，可以上学，依然是住宅性质。只是在银行做抵押时会有限制。
一句话总结，就是在房屋性质上存在瑕疵的住宅。
虽说是存在瑕疵，但是这价格实在是太便宜了。
要知道锦艺国际华都在2017-2018年时作为郑州二手标杆小区，88平小三房价格能逼近2万。小区四房历史最高房价记录在2.5万/m²。
现在锦艺国际华都美域88小三房成交价在7000元/m²出头，140m²大四房成交价1万/m²出头，相较高峰期打了4折。
随着房价的下跌，锦艺国际华都逐渐的退出了中原区改善客户的选筹范围。
现在如果说中原区的二手改善，中介可能会给你看昆仑望岳、万科山河道以及刚刚交房的中海时光之境。
作为曾经的西区标杆，锦艺国际华都慢慢的成为了中原区入门级的刚需二手房小区。
锦艺国际华都是一个顶流网红楼盘陨落的典型例子。
在郑州，类似于它的案例其实一点都不少。甚至一些大家耳熟能详的标杆小区，渐渐的开始刚需化，退出了优质客户的选择范围。
最近我做中介的朋友遇到一个拿450万预算在高铁片区买房的客户。
他给客户推了一套海马公园三期非常优质的201平的四房，但是客户拒绝了，嫌弃海马公园三期过于刚需，档次不够。
他后面明确表示只看得上华润幸福里、建业天筑、海马壹号公馆和华润润府。
话说我听到这个案例的时候真的恍如隔世。要是放在2021年，450万的预算也就是买海马公园三期的139m²的大三房，够155平的四房都略微有些吃力。
2021年最高峰时海马公园三期的四房最高单价卖到3.6万/m²，这才短短5年时间，它竟然开始被改善客户嫌弃了。
哪怕是如此扛鼎的位置，如此统御高铁片区标杆改善近10年，现在海马公园也有些体力不支，逐渐的退下神坛。
我复盘了郑州过去曾经出现过的顶流网红盘，几乎都在一个个的跌下神坛。有的刚开始跌，有的跌落到一半，有的跌的面目全非。
比如曾经经开扛鼎的富田九鼎世家，曾经高峰时2.3万/m²，在华润紫云府、保利天汇进入到二手房市场之后，就被取代了。现在挂牌价来到了1万-1.1万/m²。
华润紫云府的二手房在2022-2024年之间还比较能扛，2024年时四房甚至出现了1.8万/m²的成交价。现在同样的户型，挂牌价来到1.3万+。
正弘府和富力尚悦居，在楼市高峰期一房难求。进入到二手房市场之后，正弘府在2023-2024年上半年挂牌价1.7-1.9万/m²，经过近两年的急跌，挂牌价也来到了1.2-1.3万/m²。
再比如绿都紫荆华庭、永威城、万科江山府、万科翠湾中城一期等等，这些当年大红大紫的楼盘来到现在的二手房市场，都较之前有极其明显的降价。
即使是当年的网红盘，在遇到市场泥沙俱下时，并没有显得比其他房子保值到哪里去。
尤其是在2024年之后，前几年看起来相对保值的网红楼盘开启了补跌行情。用一到两年的时间跌出了比前几年更大的跌幅。
不得不感慨，郑州的网红楼盘保质期真的是越来越短了。按照之前的周期更迭，一个网红楼盘保值周期能够在10年之内。10年之后才开启房产价值的快速下滑。
比如2010年前后郑州的网红标杆楼盘，像卢浮公馆、广汇PAMA、康桥溪山御府等，在交房之后的10年内房价依然扛鼎。
而近两年郑州的网红标杆楼盘，不管是次新还是老旧，都被一个个的拖下了神坛。
如果要寻找这个转变的关键，就是四代入宅入市这两年。
四代入宅入市之后，对在此之前的所有住宅都形成了产品和价格的打击。
现在市场上，不管是买房人还是从业者，都逐渐形成了一个共同心理——四代住宅及以后的产品就是好的，旧的产品就是差的。
不去细分小区，不去掰扯小区各个建材、景观的真实投入。只用社区和产品规划设计、得房率等做了粗暴的好与差的区分。
然而现在房地产市场的好产品是没有尽头的。
从去年开始，五代宅已经入市了。在今年上半年，六代宅出现在西安、乌鲁木齐等城市。
按照这种半年进化一代产品的速度，说不定今年下半年就会出现七代宅、八代宅。
房地产市场越来越像新能源汽车市场，产品的升级和换代越来越快。
我现在有一种担心，房地产市场的产品设计如果一直无止境的卷下去，就会让新房市场和二手房市场如同新车和二手车市场一样，呈现出极其明显的价格撕裂。
新能源汽车一旦进入二手车市场立马开启打折，因为有更好的车已经替代了它。
房地产市场会不会也这样，新房市场卖掉的房子，刚进入二手房就开始打折，因为新房市场又出现了新的品类。
如果出现这样的情况，那么网红标杆盘的保值周期可能也就是交房之后的两三年。两三年之后，经过充分的二手房市场验证，网红标杆楼盘逐渐泯然众人。
房产真的不再像传世之资产一样能够实现保值增值，反而变成了真正的耐用消费品。
二手房隐藏成交记录之后，信息不透明，搞得人心里没底。
为了让更多人放心的买二手房，我们整理了郑州主城237个小区的近两年的成交数据对比，能够非常清晰地看出哪些小区在涨？涨了多少？哪些小区在跌？跌了多少？
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