团队案例分享之一|4套房产被至亲霸占,法官关心什么?

二 、庭审中法官重点调查的问题

庭审过程中，法官围绕案件的核心事实进行了全面调查，重点关注以下几个方面：

（一）4套房产的历史交易情况

法官要求各方当事人陈述4套房产的全部历史流转过程。根据庭审，案涉4套房产均经过多次转手，时间跨度长、交易链条复杂，其中多套房产自2009年起历经四五次甚至更多次转让。原告仅能提供部分交易信息，而被告当庭提交了其购买涉案4套房产的多份《房产转让协议书》，意图证明其系房产的真实权利人。法官对该问题的关注核心在于：被告是否真的有权处分这些房产？原告是否通过合法途径取得占有权？

（二）4套房产的产权性质

法官重点核实了4套房产的产权性质：3套为“绿本房”，即历史遗留违法建筑经普查后发放的绿本证，明确记载有权利限制，无法办理过户变更登记；1套为“铁皮房”，无任何产权证书及合法报建手续。法官对该问题的关注核心在于：这些房产买卖合同是否有效？原告能否通过买卖取得合法的占有权利？

（三）原告的付款凭证

法官反复询问原告是否支付了574万元购房款以及付款的具体方式。法官对该问题的关注核心在于：在缺乏付款凭证的情况下，能否认定买卖合同已实际履行？

（四）房屋是否实际交付

法官审查了案涉4套房产是否已由卖方实际交付给原告。原告承认在签署协议前“未实际参观”案涉房屋，所有购房协议原件、房产证复印件等文件均一直保管在被告处。被告则明确表示从未向原告交付过任何一套房产。法官对该问题的关注核心在于：原告是否实际取得了对房屋的控制权和占有权？

（五）租金收益的收取情况

法官询问了案涉4套房产的出租管理情况及租金收益分配。原告称购房后4套房产均委托被告对外出租管理，被告按半年与原告进行租金结算，但均为当面结算。被告辩称双方之间虽有一些转账往来，但属于姐弟之间的正常经济往来，否认存在租金收益及结算关系。法官对该问题的关注核心在于：被告是否存在对房屋的实际管理和控制？租金收取能否证明被告认可原告为房屋权利人？

（六）原告请求返还房屋的法律依据和事实理由

法官要求原告明确其主张返还房屋的请求权基础。原告依据四份《房产转让协议书》，主张其通过买卖取得了案涉房屋的合法占有权。但因房屋无法办理过户，原告并非登记权利人，其权利性质为基于买卖合同产生的债权而非物权。

被告当庭提交了多份前手交易协议，试图证明其才是房产的实际权利人，原告并未实际取得房屋。法官对该问题的关注核心在于：原告对案涉房屋享有的究竟是物权还是债权？在房屋未交付、未过户的情况下，能否向被告主张“占有物返还”？

（七）案外人证人的证言

原告申请了两位证人出庭作证，证人均系原告与被告的亲姐妹。证人陈述了原告购房后由被告代为收取租金、定期结算租金金额等事实，但被告当庭对证人证言的证明力提出质疑。法官对该问题的关注核心在于：利害关系人的证人证言能否单独作为认定案件事实的依据？

静丽律师

房产领域，“丽”量担当。