一、东莞房产数据
价格：
- 8月二手房挂牌均价 13,820元/㎡（58同城），环比+0.15%，同比-8.42%；房天下参考均价16,809元/㎡，环比-0.05%。
- 8月新房参考均价 22,560元/㎡（房天下），环比-1.65%。
成交：
- 7月东莞新房网签 784套，创2008年以来同期最低；二手住宅网签 3,412套，连续4个月站上3,000套安全线，上半年二手网签17,412套，同比+14%，创历史同期第二高位。
区域分化：
- 松山湖：33,253元/㎡，环比-0.83%，同比-9.99%（安居客）
市场要点： 东莞市场呈现"二手稳量、新房缩量、价格阴跌"特征。3,000套已从高点变成常态，但本质是"以价换量"，业主愿意降价才有成交。松山湖等核心区同比跌幅仍近10%，临深及外围板块承压更明显。
政策/市场动态：
- 8月20日起，东莞商品房预售/现售11个事项全面电子化办理，提升交易效率。
- 多镇街保障房持续上新：南城19套共有产权房、寮步174套、麻涌58套人才房按8折配售。
- 东莞公积金"首付提"已惠及6,790人，首套商贷利率3.0%、公积金2.6%维持历史低位。
来源： 58同城、房天下、安居客、东莞住建局、东莞市公积金中心
二、珠三角主要城市
城市 | 二手房均价 | 环比 | 市场要点 |
深圳 | 52,344元/㎡ | -0.45% | 7月一二手网签8,324套，同比+13.8%；二手网签4,795套，同比+3%，创6年同期新高。豪宅及核心区网红盘出现个案反弹，但总体仍以价换量。 |
广州 | 30,067元/㎡ | -0.32% | 连跌8个月，市场仍在调整通道，刚需和改善需求缓慢释放。 |
佛山 | 10,984元/㎡ | +0.38% | 7月二手网签5,513套，领跑全国；佛山新城等部分板块价格深度回调。 |
珠海 | 16,153元/㎡ | -0.03% | 横琴35,994元/㎡逆势微涨，整体市场横盘观望。 |
惠州 | 7,119元/㎡ | 基本持平 | 6月新房成交4,913套创近3年新高，1亿元人才房票补贴加码。 |
来源： 58同城、房天下、深圳贝壳研究院、深圳中原、广州市房地产中介协会、乐有家
三、全国70城/百城房价
6月70城（国家统计局，7月15日发布）：
- 一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，新房+0.1%（五连涨），二手+0.3%（四连涨）。
- 新房环比上涨城市 20个，比5月增加4个，为2025年5月以来最多。
- 上海新房同比+3.1%领涨全国，上海、广州二手环比均+0.4%。
7月百城（中指研究院）：
- 新房均价 17,229元/㎡，环比+0.26%（27涨、64跌、9平），同比+2.09%。
- 二手均价 12,584元/㎡，环比-0.44%（8涨、92跌），同比-7.37%。
- 一线城市新房环比+0.63%、二手环比-0.25%；上海是唯一新房+二手同步上涨的一线城市。
全国趋势判断： 市场呈现"核心城市结构性回暖、三四线城市持续调整"的K型分化。一线城市量价企稳，但二手房调整仍未结束；新房上涨主要由高端改善盘入市拉动，不代表全面回暖。全国二手房92城下跌，说明"以价换量"仍是主流。
来源： 国家统计局、中指研究院、中国房地产指数系统
我是队长，今天8月10号，带你看三个数据。
第一个看东莞。8月东莞二手挂牌均价13,820元/㎡，环比微涨0.15%，但同比还跌8.4%。7月新房只网签了784套，创2008年以来同期最低；二手3,412套，连续4个月站上3,000套。我的判断是：东莞二手房流动性没崩，但靠的是业主降价换成交，价格还在阴跌通道。松山湖同比跌近10%，核心区也没有免疫力。如果你现在要买，别急着抄底，先看清片区真实的供需比。
第二个看珠三角。深圳7月一二手网签8,324套，同比涨13.8%，二手创6年同期新高，部分网红盘个案反弹。但注意，这是结构性回暖，不是普涨。广州连跌8个月，佛山、珠海、惠州基本都是横盘或者微跌。我的判断是：珠三角只有深圳在放量企稳，其他城市还在找底，资金正在往确定性最高的城市集中。
第三个看全国。7月百城新房17,229元/㎡，环比涨0.26%，但二手房12,584元/㎡，环比跌0.44%，92个城市在跌。一线城市新房涨0.63%，二手还在跌0.25%。我的判断是：全国新房是被核心城市改善盘拉起来的结构性上涨，二手房才是真实的市场温度，目前还在调整。
一句话建议：现在是买方市场，但不是乱买的市场。认准有人口、有产业、有成交活跃度的核心片区，慢慢挑，别被个案反弹带节奏。
