今天有一条规则正式生效，明天下午两点半有一个数字会决定接下来半年的贷款成本。中间夹着一份七月房价数据——全国单月跌幅创下三年半来最大。

SMSF 借贷买住宅的禁令，今天正式生效

从 2026 年 8 月 10 日起，自管养老金基金（SMSF）不能再为购买住宅物业设立新的有限追索权借贷安排（LRBA）。要点是：禁的是“借钱买”，不是“买”。用基金自有现金全款购买住宅仍然可以，商业物业借贷不受影响。

已有安排受保护：8 月 10 日之前设立的 LRBA 继续有效，再融资仍然允许，8 月 10 日之前已交换的合同即使之后才交割也依然有效。

对中国买家意味着什么：这条直接影响的是澳洲本地的自管养老金投资者，不是海外买家。但它抽走了公寓市场上的一部分竞争买家——尤其是墨尔本和布里斯班的新公寓。对正在看新公寓的买家来说，短期内少了一类对手。

来源：澳洲税务局（ATO）；《2026年税收改革法案第1号》，2026年6月26日御准。

明天下午 2:30 央行公布利率决议，现金利率 4.35%

澳洲储备银行本次会议为 8 月 10 至 11 日，决议于 11 日下午 2:30 公布，同时发布季度货币政策声明。需要纠正一个常见误解：澳洲今年是加息年，不是降息年。2026 年 2 月、3 月、5 月各加息 25 个基点，6 月按兵不动，现金利率停在 4.35%。

Finder 对 40 余位经济学家的调查（8 月 7 日更新）显示 92% 预期维持不变。西太平洋银行已于 7 月 29 日撤回其加息预测。联邦银行预计年内维持不变，2027 年才开始降息。

对中国买家意味着什么：贷款成本今年没有变便宜，短期内也不会。如果你在等“降息之后再入场”，按目前四大银行的一致预期，那个时点在 2027 年，不在今年。海外买家贷款本来就更贵、条件更严，这一点尤其要算进预算。

来源：澳洲储备银行现金利率表；联邦银行经济部；Finder 经济学家调查。

七月全国房价跌 0.7%，为 2022 年 12 月以来最大单月跌幅

Cotality（原 CoreLogic）8 月 3 日发布的房价指数显示，7 月全国住宅价值下跌 0.7%，全国中位价 92.8 万澳元。全国指数已较 2026 年 3 月高点回落 2.0%。年度涨幅仍为正的 5.3%。

一个容易被忽略的细节：过去三个月，房价最高的四分之一物业跌了 3.2%，最低的四分之一反而涨了 0.3%。跌的是贵的那一头。

对中国买家意味着什么：“澳洲房价在跌”这句话今年已经不成立了——悉尼、墨尔本在跌，珀斯、达尔文、布里斯班的年度涨幅还在两位数。看全国一个数字做决定会看错方向。另外，高价段先跌意味着如果你在看 200 万以上的物业，议价空间是这几年最大的。

来源：Cotality 房价指数，2026年8月3日发布。注：PropTrack 同期数据为全国 −0.3%，两个指数方法不同，数值不可混用。

NAB 预测悉尼、墨尔本自高点下跌 10%，但这不是四大银行的共识

澳洲国民银行（NAB）8 月发布的《住房观察》大幅下调预测：悉尼与墨尔本自高点累计下跌 10%，八大首府城市 2026 年内下跌 5%，2027 年回升约 1%。这较该行 6 月的预测（悉尼、墨尔本跌 6 至 7%）明显转弱。

但这是 NAB 一家的看法。联邦银行与西太平洋银行预期 2026 年首府城市房价大体持平，澳新银行预期上涨 2.8%。

对中国买家意味着什么：本周中文平台上流传的“四大银行集体看空、悉尼今年恐跌 10%”并不准确——只有 NAB 一家给出这个数字，而且是“自高点”累计跌幅，不是“今年内”跌幅。这两个说法差别很大。

租金：全国空置率 1.3%，广告租金年涨 8.1%

SQM Research 数据（6 月，7 月 14 日发布）：全国空置率 1.3%，八大首府全部低于 2%。珀斯 0.6%、达尔文 0.3%、阿德莱德 0.7%、布里斯班 0.9%、悉尼与墨尔本均为 1.6%。全国平均广告租金每周 697.43 澳元。

Cotality 第二季度租金报告（7 月 9 日）为另一口径：全国中位租金每周 705 澳元，年涨 5.9%。该行同时指出，租金负担能力已成为进一步上涨的天花板。

对中国买家意味着什么：对以出租为目的的买家，空置率仍是历史低位。但两点要注意：SQM 的 8.1% 是“广告租金”，Cotality 的 5.9% 是“实际租金”，口径不同不能混用；租金涨幅已在放缓，用过去两年的涨幅推算未来现金流会偏乐观。

需要澄清的两条传闻

澄清一：维州拍卖底价新规“已生效”——不成立。《2026年消费者立法修正案》目前仍在维州立法会二读阶段，7 月 30 日通过下议院后未见进一步进展。法案尚未通过，尚未获御准，没有任何条款在 8 月生效。若获通过，据报道底价条款自 2026 年 10 月 1 日起施行。

澄清二：海外投资者资本利得税“追溯 20 年”——已被删除。追溯至 2006 年 12 月 12 日的条款确实存在过，但那是 2026 年 4 月 10 日的征求意见稿。经业界反对后，追溯条款已从 7 月 2 日提交国会的正式法案中删除，只保留 365 天回溯的主要资产测试。该法案针对的是土地密集型实体的间接权益，不针对以个人名义直接持有的住宅物业，且目前仍未成为法律。

一条被低估的消息：二手房禁令已延长至 2029 年 6 月 30 日

该禁令原定于 2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日实施两年。2026 年 5 月 12 日的联邦预算将其延长至 2029 年 6 月 30 日。适用对象包括海外人士、临时签证持有人和外资公司。澳洲永久居民与新西兰公民不属于“海外人士”，不受此限。

对中国买家意味着什么：这条比资本利得税那条重要得多，但中文报道少得多。实际含义是：在 2029 年 6 月 30 日之前，海外买家和临时签证持有人（包括 500 学生签、482 工作签）只能买新房和空地。留学生家庭原本可以购买一套二手房自住的通道，已在 2025 年 4 月关闭。

来源：ATO《禁止海外人士购买二手住宅》，2026 年 5 月 12 日更新；FIRB 住宅用地指引。

一词一天：Price guide 不是上限

在澳洲，成交价高出报价指引 10 至 25% 属常见现象。新州刚将虚低报价（underquoting）的罚则提高五倍，维州则准备强制提前披露拍卖底价——但在新规落地之前，请把报价指引当作起点，不是终点。

一句话总结

价格在跌，但只跌东岸和高价段；利率今年不会降；对海外买家真正的约束不是税率，是到 2029 年之前只能买新房。

《澳洲房产快讯》由 ACproperty 编辑部每个工作日整理，内容编译自澳洲英文媒体与政府公开信息，所有来源均已在文内标注。本文为一般性信息，不构成税务、法律或投资建议。

原文链接：https://www.acproperty.com.au/news/daily-digest-2026-08-10

全部来源 / Sources

https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/self-managed-super-funds-smsf/smsf-newsroom/changes-to-lrbas-for-property-from-10-august

https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/

https://www.finder.com.au/rba-cash-rate

https://www.cotality.com/au/insights/articles/australias-housing-market-downturn-widens

https://sqmresearch.com.au/uploads/14-07-26-National-Vacancy-Rates-June-2026-2036.pdf

https://www.cotality.com/au/insights/articles/rental-growth-accelerates-annually-as-perth-and-brisbane-close-the-gap-to-sydney

https://www.legislation.vic.gov.au/bills/consumer-legislation-amendment-bill-2026

https://www.ato.gov.au/about-ato/new-legislation/in-detail/businesses/strengthening-the-foreign-resident-cgt-regime

https://www.ato.gov.au/about-ato/new-legislation/in-detail/international/banning-foreign-purchases-of-established-dwellings

https://foreigninvestment.gov.au/guidance/types-investments/residential-land