最近不少朋友问：拿房子去银行贷款到底怎么搞？麻不麻烦？利息多少？自己跑还是找中介？

其实在武汉，不管是开店周转、全屋大额装修，还是整合手上高息网贷，房产抵押贷款因其利率低、额度高、期限长等优势，是大多数人首选的融资方式。

但我接触过太多客户，拿着房产证兴冲冲去银行，结果直接被拒，要么不满足房产要求，要么征信踩了红线。

很多人分不清经营抵押和消费抵押，盲目申请不仅利率更高，还容易审批驳回，两者差别很大：

1、经营性房产抵押贷（个体户、企业老板首选）

适配人群：名下有营业执照的小微企业主、个体商户，法人或持股 10% 以上股东均可，多数银行要求执照满半年至 1 年。

资金用途：门店备货、支付房租、采购设备、发放员工工资等实体经营周转。

核心优势：

✦利率全城最低，优质主城次新房年化 2.5% 起，普遍区间 2.5%-3.2%；

✦住宅最高可贷评估价 7-8.5 成，单笔最高 1000 万；

✦最长授信 20 年，支持先息后本、随借随还，每月只付利息，资金压力很小。

2、个人消费房产抵押贷（上班族、无经营业主）

适配人群：普通工薪、体制内职工、纯房东，没有营业执照，资金仅用于个人家庭消费。

资金用途：家装、购车、子女留学、医疗等，严禁流入经营、楼市、股市。

基础信息：

✦年化 3.2%-3.7%，比经营贷高出一截；

✦单人额度上限 300 万，住宅最高抵押 7 成；

✦最长年限 10 年，大多只能等额本息还款。

一押、二押

全款房一押：无按揭、无其他抵押，直接办第一顺位抵押，成数最高、利率最低，流程顺畅。

按揭房二押：房贷没结清不用过桥赎楼，利用房屋剩余残值追加贷款，不用结清旧贷，放款更快，适合短期应急周转。

测算公式：可贷额度 = 房屋评估价 × 抵押成数−剩余房贷本金，算出来大于0才能办理二押。

1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人，主贷人年龄在18岁～65岁，抵押人年龄0岁～75岁，最高不超过80岁。

2、借款人为上班族或者企业主或者个体工商户，上班族需要单位能出具工作收入证明，企业主或个体工商户需要有营业执照。

3、具有合法有效的身份证明及贷款行所在地户籍证明（或有效居住证明）。

4、具有良好的信用记录和还款意愿，无任何违法行为及不良记录。

5、具有稳定的收入来源和按期足额偿还贷款本息的能力。

6、申请人或者申请企业需要具有明确的贷款用途，消费类抵押贷款贷款用途为消费、买车、装修、旅游、留学等，经营性抵押贷款贷款用途为企业经营。

1、杜绝当前逾期：

信用卡、网贷、贷款有未结清欠款，必须全部结清、征信更新后再申请，有当前逾期直接秒拒；

2、逾期底线：

两年内不能出现 “连三累六”，连续 3 个月逾期或累计 6 次逾期，风控直接驳回；

仅几百元小额短期逾期且已结清，部分银行可酌情放宽；

3、查询次数：

近 3 个月硬查询不超 6 次，半年不超 10 次。办贷前 3 个月别乱点网贷、信用卡测额，频繁查询会被判定极度缺钱；

4、负债要求：

信用卡使用率控制 70% 以内，网贷笔数不宜过多；整体负债率超过 70%，银行会要求结清小额负债再审批；

5、负面记录：

征信显示呆账、止付、代偿，至少结清满 1 年，才有机会尝试申请。

银行优先受理房源

1、70 年商品住宅：

江岸、江汉、武昌、洪山、硚口主城区最优，房龄 25 年内，核心地段可放宽至 30 年；

面积≥50㎡，80㎡以上小区审批通过率最高。

江夏、东西湖、蔡甸等远城区住宅可办，但抵押成数下调 1 成，利率小幅上浮。

2、别墅、叠拼房源：

总抵押 6.5-7 成，房龄不超过 25 年，地段成熟、流通性强更容易批。

3、临街成熟商铺、核心商圈写字楼：

抵押 5-6 成，房龄上限 20 年，起贷门槛偏高。

银行拒办的房源红线

1、产权不合规：小产权房、农村宅基地自建房、未满 5 年安置房、未补缴土地出让金的回迁房、无不动产权证的期房；

2、受限房源：已被法院查封冻结、有产权纠纷、纳入拆迁征收规划的房屋；

3、流通性极差房源：房龄超 40 年老破小、40 年远郊公寓；

4、公益属性房产：学校、医院、养老院用房，法律禁止抵押。