济南7月二手房网签5222套,超新房两倍多/瑞马雲颂/中海时光之境/银丰珑和院

济南二手房7月月报出炉，与新房掉到冰窟窿里不一，二手房持续火热，网签5222套，其实你看购房需求真不少，只不过购房心态大逆转了，花小钱办大事是主旋律，而且明显跟购房理论不一样了，就是抄底捡漏，很多成交量大的是100万到150万的产品甚至六七十万的产品，只认便宜，这也是符合消费降级大背景的，

济南二手房套数排名前十

鲁能领秀城48套，中考成绩还是很刺激这个区域二手房成交的，连续霸榜第一半年了，一万露头济南顶配学区房。

腊山南苑48套，便宜啊五六千块钱，县城房价。

万象新天35套，生活便利地铁，万象学区历城也还行，万八千的房价。

中新国际城34套，房龄最大的才六年，一百三四十万靠近就业区域适中距离，义轩 ，唐冶西校区又中考成绩不错，所以很吸引人。

文旅城，便宜啊，次新大高层八九千块钱。

绿地城26套，不去查成交价了，总之万元以下的多，地铁学校都挺方便的。

恒大城26套，万八千二手房，地铁商场学校都很方便。

龙湖春江郦城26套，大高层便宜啊，生活方便。

恒大绿洲23套，估计是价格特别便宜，常春藤也是23套。

有木有发现济南最受欢迎的区域是雪山，唐冶，文旅城这一片？再缩小就是世纪大道两侧，虽然期房销售时被黑死，但是成熟后大家还是很喜欢认可的。

便宜总价低是主旋律。

分区排行榜方面

历下区  真正的万科城 19套，哈哈 便宜，位置交通生活便利，上学也近，性价比很高了，其实如果是视频就放个BGM，WE ARE THE CHAMPION

名士豪庭17套，伴山居12套，都是主打便宜位置好的。

市中区，领秀城，公元九里，王官庄。

槐荫区 腊山南苑，匡山小区 ，阳光100，这都是五六千，七八千的了、

天桥，翡翠郡15套，学区房，工人新村，康成花园。

历城，万象新天，国际城，文旅城三剑客。

高新 ，金汇7套，雅居园7套，黄金时代七套，还是花小钱办大事的项目，金汇应该算比较贵的。

看完这些数据，明白了吧，现在大家都很务实了，购房需求很多，但是务求便宜。

写文章的过程中还遇到两个想买套老破小，为了薅zf10万补贴的，让虾米哭笑不得。

2、瑞马雲颂

瑞马雲颂团购要上线了，对项目感兴趣欢迎加群，预算160万起 ，个人来个价格个人预期，高于这个区间就不要买了。

靠铁路的两栋小高，112户型165万好楼层，122户型175万到180万 好楼层，因为飞跃大道噪音，铁路100多米这双重因素，高了不要买。

不靠路的这两个户型相应的提高七八万的预算。

131洋房，洋房按说价差不会很大，预测最好最差差距10万，中间户得房率差一些，预测210万到220万震荡区间超过五万别买。

边户预测220万到230万 。

143户型，240万到250吧。

当然二期采光被压制的楼栋肯定会降价的，如果不介意采光差可以等二期，一分钱一分货。

以上预测价格为个人结合市场现实的预测，开发商看了估计不乐意但这确实是目前的市场承受力。

这个项目优点就是六号线 地铁口100米内，铁路以南，生活便利，去上班都很方便，容积率低，3.5代宅得房率很高，大门园林绿化会所都整的很像样，外立面大窗户也很漂亮，都契合了时下的市场流行趋势。

缺点 是地块狭长，北侧飞跃大道铁路，南侧祥泰大高层，附近水处理厂，能源中转站，老小区，钢材市场，这些不利因素叠加在 一块所以虾米 才得出了以上的价格预判。

个人预估112 122 131三个户型销售 会很不错，没有卖不出去的房子，只有 卖不出去的价格。

周末如果想看房，欢迎加群提前预约虾米 ，额外团购优惠并且有🍚米，随便提条件，前提是按照规则来，不要自己去售楼处。

瑞马云颂户型解析，目前呼声最高的是洋房131户型，主要赠送来自南北南侧可砸飘窗，北侧两个设备平台，侧面飘窗，客厅七米四面宽，改四室也能实现，两种户型，一个得房率到了101%，一个到了105%。

当然也得剔除一些无效得房，比如设备平台总要有考虑放中央空调的，比如电梯厅北面的设备平台不能算得房了吧，比如独立电梯厅按说也不能全算得房，宣传意义大于实际，不过依然是一个好户型，这个户型如果总价在220到230万之间，虾米觉得世入手很不错的。

再看 123户型，赠送还是南侧飘窗北侧两个设备平台，客厅六米九，说实话真有点大了，还不如匀点给南次卧，只有2米9的面宽，这个南次卧进深3米七，倒是还可以，主卧3米9面宽，北侧卧室3米，一半多是设备平台偷出来 的，真爽。

虾米个人预测这个户型，不靠飞跃大道楼栋价格会在190多万，靠飞跃大道的噪音加持，175万真的不能再多了。

至于113户型偷面积跟上面一样不赘述，客厅面宽6米，主卧3米6，南次卧2米9，北卧3米，其实113跟123的差距真不大，让你感觉买123跟113好像都行。。。

个人感觉靠飞跃大道的楼栋均价在165万不能再多了，不靠铁路的话175万均价可以接受。

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另外云颂最近也发布了一部分会所，会客厅，地库，电梯厅的效果图，还真不错。

海通瑞马盛福地块定名 瑞马雲颂，呼应科技城的雲峯项目，可以确定的是，该项目是毛坯3.5代宅，得房率还可以，持续关注该项目的进展。

盛福海通瑞马项目要启动了，临售已经开始准备了，瑞马操盘，故意规避开了跟海通芳华悦府的竞争，其实这就是自己跟自己竞争，这两个项目的购房群体绝对有交叉。

虾米个人预估，这个项目的门槛值是170万群体，200万到250万群体都有合适选择，项目属于历城区但是紧邻着历下高新，六号线地铁口，电驴上班范围圈内，还是非常有吸引力的,项目已经出地面三四层了，反而是售楼处有点滞后了，虾米  预估8月底之前就能入市。

对项目感兴趣欢迎加入瑞马盛福项目讨论群。

前情回顾

坐标盛福片区，祥泰新河湾北，海通去年土拍地块规划公示了，容积率仅有1.7,670户，洋房为主，12栋洋房，6栋小高，外立面铝板加真石漆，户均面积118平，虾米都怀疑自己算错了，计容建筑面积除以户数。

有消息说这个项目户型是小高110多，120多，洋房130,140户型。

这有点划时代的意义了，抛物线的感觉，市场终于又回归理性了，从盲目追求吹捧大户型，又回到核心区小户型，低总价了。

看似户型小了，但是有建筑新规啊，得房不一定少啊。

虽然这个位置属于历城区，但是盛福紧挨着，凤凰路地铁口，学校估计就是勤轩了，又有低容积率，又是铁路南，而且这个项目成本真的太低了，不到7000的楼面价，还有重要的一点，这个项目是毛坯，毛坯代表着想走量不想卖溢价，走快销模式了。

所以如果这个项目喊出一万四起买盛福小高层，虾米不会意外，靠近铁路差楼层如果一万四，正常楼层一万五多，有没有吸引力，就问可不可以？距离铁路还有100多米，而且是北向靠路？

洋房来个一万六七的价格，卷不卷？

当然这些价格都是虾米个人YY的，但是从营销市场策略来看，完全是行得通的。

济南楼市慢慢的也开始进入下一个阶段，就是建筑新规冲击，得房率高了，没必要建太大的户型也可以住的宽敞，够用，实用主义，另一个就是低地价地对片区老同事冲击，参考项目比如科技城的瑞马云峰，cbd的润百合，海通这个项目估计也会对盛福片区有一个不小的冲击，虽然说历下历城的区别，但是你说学校有啥差别呢，位置紧挨着，地铁口还近。

一切的一切你能明白为什么现在雍泉府拼命去化，星光年前就在冲，大华年后也在冲，一年前觉得180多万买盛福新规小高是开玩笑，现在感觉市场变化真太大了，自己成了见识浅薄的井底之蛙了。

有种看网上段子的感觉，刘邦比秦始皇小三岁，最近几年的建筑新规迭代，品质迭代，地价内卷实在太严重了。

对海通盛福项目感兴趣欢迎加群，200万预算的朋友们，别慌着买房，铁路南高新北历下东的项目等着你们呢，这个真的是高新北历下东了，因为紧贴着呢。

项目不利因素就是地块长条状，西侧污水处理厂，历城区 ，别的真想不出了，价格面前一切，洋房，小高的诱惑力还是很大的。

3、中海时光之境

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每次去中海时光之境都有不同的感受，品质细节确实做的太细了，拍照拍的还是不能全面展现，星空顶地库示范区已经做好了，水磨石地面，高端改善的配置，大门不说了，会所也不说了，实体绿化展示区，架空层会所，外立面，实体装修标准，都让人印象深刻，143户型，152户型销售火爆的原因就在这里，260多万买个精装大三室，310多万买个精装四室，非常有吸引力，252户型就是大平层跟别墅的结合体了，在济南目前还是有唯一性的，其实还有一个好户型就是179户型，月底就要出实体样板间了，400万左右的朋友可以瞅瞅这个户型。

3月认购破100，网签79套，这个成绩确实太厉害了，这个小阳春爆发的原因有哪些呢，三月市场就是好，历下几个项目抱团取暖，隆和府 星光也卖的很好，大家共同富裕。

刨去这些因素最重要的还是中海的品质做的确实已经到达高端改善了，转一圈方方面面，一个点都让你不懂行的都觉得好，大门，会客厅，会所转一圈，下沉庭院，茶室健身房，园区绿化，架空层会所，各个实体样板间，清水样板间，装修配置，外立面窗户，营销体验，确实就是真的好，缺点有没有，有，比如一梯两户，比如143的高层，但是大多数人最后选择购买，这肯定还是被品质所吸引，权衡利弊最终选择这里。

另外就是四代宅的得房率，确实也是真的高，实体体验四代宅，让你把四代宅的缺点体验一番，利弊都体验了，体验了实体，大多数人是能接受的缺点的。

区位宏观上来说，到软件园的距离，会展片区发展20年，生活便利性上无缝对接，位置靠北，虽然很多人黑盛福，但是这个区域一个月卖了200多套的原因在哪呢，东西北三个方向的改善客源，总价便宜啊，中端改善还是钱紧的多，250买星光，280买隆和府，260多买时光143,310买时光152，确实都有各自的吸引力啊，再有就是小八百万买时光的252，没来看看过的绝对不理解，有800为啥买这里，真的看过252实体样板间的就能理解了，目前济南独一份的存在，大平层跟别墅的结合体，空中大院子，挑空大客厅，奢华装修，存在产品稀缺性前瞻性，当周围人都在用黑屏手机你掏出来一部彩屏手机那感觉。

中海时光之境项目，虾米为什么看好呢，从几个维度说呢，首先是位置，会展区域的北延伸，08年左右实习路过这一片时，这里就是东部区域的居住区了，历下区，多条交通主线，通行方便，出门幼儿园，小学，初中，街角公园 ，并且几百米还是省实验高中东校区（假设孩子真的人中龙凤优秀，能考上，家旁边15年教育），购物方便，这个片区太方便了，奥体中那边盛福大集，徐家庄农贸市场，虾米喜欢赶集去农贸市场买菜，所以这些特别关心，餐饮颖秀路这一条路太多了，想高端逛街，高新万达，凤凰路山姆，都在1000多米，花园路旁边多条公交线路，完全不用等成熟开通，去洪家楼，去软件园，汉峪都有。。。。地铁方面弱一些，姜家庄站1000米，去三号线六号线接近2000了，靠电驴摆渡了。

产业方面，盛福区域写字楼其实挺多的，只不过星罗棋布的感觉，星光土拍捆绑的四块商务地已经建成，加上规划的牛旺大厦，另外到软件园区域就业区也在2000米左右。

项目层级，这个项目的定位就是高端改善盘，济南高端改善盘21年前后开始出现，主打模式就是豪华大门，下沉庭院，会所，大窗墙比铝板外立面，平均户型大，好绿化，层高三米一，这是一次迭代，时光之境是在过去的基础之上，根据建筑新规，在规则允许下，通过设备平台赠送，阳台，露台面积赠送，实现高得房率。

关于第四代住宅，虾米其实也不知道为啥这么定义，其实很不喜欢这种称谓，叫个新规房比较贴切，类似过去汽车的国几国几，对第四代批评比较多的，比如露台打扫问题，空气差，下雨怎么办，刮风怎么办，冬天怎么办，隐私怎么办，事物都有双面性，改变一件事就会引起另一件事，打扫问题，就算是现在的房子也一样要打扫啊，几天不打扫一层土，下雨楼上是有顶遮挡的，除非是刮风雨，那把推拉门一关就拉倒了，也有下水槽，水枪一次就行了。关于隐私，项目这次做了金属格栅隔离，交付后也可以装伸拉遮阳伞。

其实真正算是一个问题的是，露台探出来这一块压楼下采光的问题，类似农村的sha子，遮住的是某个时段的上半部分，下半部分还能进阳光，实地来看就能看懂，个人觉得可以接受，不能接受就不买，不影响屋内的光亮度。事物的两面性就在这里，做出一个改动往往都有反作用。

配置方面中海的亮点还有豪华大门，酒店式环形车道，豪华地块，还有中央车站，访客车位，会所做的比较务实，经营成本低很多，一个月六毛钱大家还是能接受的，会所建的像个博物馆，各种奢石点缀起来确实好看。

装修标准看，这次中海精装标准做的确实足够高了，各种装标堆砌很多，影视墙带，餐边柜带，不多说了，堆砌了说的有点多了，每个房间都很大，充足的存储空间，住惯了大卧室，你再去看小卧室就受不了了。

时光之境的各个户型的大约预算，145户型在270多万起，152户型在350万左右，155户型在390万左右，179户型420万左右，210户型600万左右，252户型700到800多吧。

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4、银丰珑和院

热销户型是149户型，173户型，风水轮流转，终于熬出头了，全部封顶，大门会所展示面好很多,区位优势成熟度还是非常明显的，配套教育商业都非常成熟了，还有一点，项目目前处于一个项目竞品的间歇空窗期，君安143，179户型断档，小鸭149户型清盘，300多万群体出现了一个项目迷茫期，此时珑和院330万左右呈现在你面前，很多人还是会下手的，173户型也调整的价位到 430到450这一块后，明显就非常有竞争力了，再一个春夏天没有采光焦虑，这个空窗期确实是难得，对银丰珑和院感兴趣欢迎加群，团购优惠。