月北京楼市复盘:二手房守住1.4万套,新房“二八分化”下,这3个区凭什么逆势领跑?

单看环比，7月数据确实不好看。但把时间轴拉长，6月是近一年北京新房成交的最高点——4172套，背后是限购政策微调引发的末班车效应、年中业绩冲刺集中签约、以及学区需求阶段性释放等多重短期因素叠加。这些因素在6月集中兑现，7月自然回落。

从同比来看，7月新房3081套高于去年7月的2528套，二手房15910套同样高于去年7月的14526套。1-7月北京二手房累计成交约10.7万套，创近五年同期新高。正如业内分析所言，“没有特殊刺激的7月，才是北京市场的真实底色”——环比跌了，但同比没怂，市场底盘已经稳住。

7月北京新房市场分化特征显著，呈现“核心区豪宅领跑、近郊刚需刚改托底”的格局。

价格方面，7月新房成交均价约5.52万元/㎡，较6月的5.67万元/㎡小幅下降。均价下行主要由于成交结构变化——7月成交量集中于顺义、昌平、丰台等单价5万元出头的项目，而6月高价盘集中签约推高了均值。从更长周期看，从2025年7月的6.15万元/㎡到今年7月的5.52万元/㎡，整体呈缓慢下移态势，幅度可控。

区域表现方面，通州以443套、昌平442套、丰台380套分列新房成交套数前三。通州和昌平合计占全市近29%，依然是北京新房的绝对主战场——昌平南承接海淀外溢刚需，通州承接副中心建设的持续人口导入。朝阳区虽仅成交240套，但主要源于新盘供应偏少而非需求疲弱。海淀区仅成交163套，但均价高达8-11万元/㎡，高端市场需求相当稳定。

成交结构方面，普宅网签2966套、占比96.3%，别墅84套、占比2.7%，商办31套、占比1%。

成交面积段中，90-120㎡以1124套居首，90㎡以下762套、120-150㎡742套、150㎡以上338套。

成交总价段中，300-500万区间以902套占比最高（约30%），500-700万736套，700万以上合计786套，而300万以下仅542套——刚需上车盘比例持续收窄。

项目层面，海淀保利熙瑞单月成交43套、成交金额8.26亿元，登顶7月成交金额榜首，均价11.41万元/㎡。西城原北京电焊机厂用地改建四合院项目紧随其后，4套网签成交金额7.85亿元，套均总价近2亿元。

以成交套数衡量，顺义青雲国樾以113套夺得冠军，均价5.44万元/㎡；房山和知筑铂瑞以111套位列第二，均价3.75万元/㎡，成为TOP10中价格最低的刚需首选项目。

7月北京二手住宅网签14037套，同比增长9.8%，环比下降15.5%。环比下降主要受高温多雨天气影响，基本符合预期；与去年同期相比，今年7月表现相对较好。

价格方面，7月二手住宅成交均价总体平稳，成交结构相对稳定，东城、西城、海淀、丰台等中心城区成交占比略有提升。多数城区价格小幅波动，幅度处于合理区间。1-7月北京二手住宅价格累计下跌4.01%，但跌幅较去年下半年明显收窄。

挂牌量方面，截至7月31日，二手房挂牌量117710套，较上月上涨147套，环比微涨0.13%。挂牌量不再单边上涨，进入横盘甚至缓慢去化阶段——去年那种“业主恐慌性砸盘”的阶段已经过去。

市场心态方面，买卖双方博弈情绪有所增强。房东普遍认为当前并非最佳出售时点，购房者则倾向于等待更合适价位，观望心态仍较浓厚。从成交结构看，市场逻辑延续上半年特征：总价可控、靠近轨道交通或配套完善的二手房项目，保持较高市场认可度。

即便环比下降，同比表现已迈上新台阶，市场活跃度较去年同期明显回暖，进一步说明当前政策效应仍在持续释放。