泉州二手房个税按差额20%收?但换房能退税!我把税务窗口的表拍来了

最近被问爆了：

"听说泉州二手房个税改成差额20%了？" "我家那套要卖，到底要多交多少钱？" "卖完再买，税是不是白交了？"

我直接跑到税务窗口，把这张表拍下来了。今天把大家最关心的两件事讲透：税怎么算，以及卖了又买怎么退。

一、最该记住的：换房个税能退（2026新政）

卖房的人先别慌。国家刚出的政策，卖了房1年内在同一城市重新买房，已缴的个税可以退。

依据：财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号，2026年1月1日—2027年12月31日有效。

退多少？看新买的那套值多少钱：

• 新购房金额 ≥ 现住房转让金额 → 全额退已缴个税
• 新购房金额 < 现住房转让金额 → 按比例退（新购金额 ÷ 现住房转让金额）

必须满足两个条件：

1. 卖的和买的在同一城市（泉州卖、泉州买，算；泉州卖、厦门买，不算）
2. 你本人得是新购房的产权人（或共有人）

怎么申请：带着售房合同、购房合同等合法有效的材料，去主管税务机关，审核后退税。

算个账你就懂了：老王卖房成交价 280 万，买入 150 万，装修 18 万、房贷利息 12 万，差额 = 100 万，个税 = 20 万。

• 半年内在泉州买了套 300 万的新房 → 全额退，退 20 万
• 半年内买了套 200 万的二手房 → 按比例退 20 万 ×（200÷280）≈ 14.3 万

注意：这里的"转让金额"是房子的市场成交价（上面例子里的 280 万），不是差额。买新房按网签合同价算，买二手房按成交价算。

一句话：只要是"卖一买一"改善换房，别把个税当沉没成本，留好票、1年内重买就能退。

二、那"差额20%"到底怎么算（征收这一侧）

看表上写的：卖方个人所得税 = 差额 × 20%

差额 = 计税价格 − 原值 − 相关税款 − 合理费用

能抵扣的合理费用包括：住房装修费用、住房贷款利息、收费费、公证费等。也就是说，装修越贵、利息越高，差额越小，个税越少。卖房前把发票、还款记录、装修合同整理好。

三、3个省钱点（和退税不冲突）

1. 满五唯一 → 免征个税

表上写：产权满五年，且是卖方家庭福建省内唯一生活用房，可减免个税。注意是"福建省内唯一"，不是"泉州市区唯一"；户口在福建省内非鲤城、丰泽、清濛的，还需提供户籍地家庭成员（本人、配偶、未成年子女）无房证明。满五唯一是直接不缴，自然谈不上退；退税是给"卖了又买"的人留的后路，两条路不冲突。

2. 装修、利息记得抵扣

上面算过：同样 280 万卖出、不算装修利息，差额 100 万、个税 20 万；算上 30 万装修利息，差额 70 万、个税 14 万——差 6 万。

3. 买方也别只看热闹，契税分档能省

以家庭为单位查房，看的是鲤城、丰泽、清濛三区住房情况。首套140㎡以下只要 1%。

四、两个隐藏坑，别踩

坑1：想低报成交价避税？没用

计税价格 = 备案合同价 与 系统评估价 取较高者。

做低合同价，系统评估价在那摆着，按高的收税。"阴阳合同"风险大还不省钱。

坑2：划拨土地要补出让金土地性质是划拨的，缴税时还要补征土地出让金 2% 及其税费。老小区、安置房、自建房尤其注意。

五、素材来源