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房产买卖议价空间跌破9%,楼市已经做好下蹲起跳的准备

  • 2026-10-15 06:26:14
房产买卖议价空间跌破9%,楼市已经做好下蹲起跳的准备

第51篇笔记

最近楼市发布了一个数据：

截至2026年8月，深圳二手住宅平均议价空间降至8.8%，较2026年1月的11.0%，累计收窄2.2%，已连续7个月下行。

这个数据在内行看来很重要，代表着楼市信心在恢复，同时也预示着楼市上涨的到来。
今天聊聊这个话题。

1）议价空间

估计许多人看到议价空间这个数据一脸懵。
具体是怎么算出来的呢？
就是挂牌价和成交价之间的差额。
直白点说，就是对于卖房人的出价，买房人能往下砍多少。
这几年楼市调整，舆论场上把房东们描述的灰头土脸，惨兮兮的，好像不卖房就过不下去一样。
造成了许多人看房都是拿着大砍刀，上来就是拦腰一刀，想当然的认为房价要腰斩再腰斩。
许多房东因为各种各样的原因，不得不低价卖房，又给舆论增加了许多素材。
但最惨是多惨呢？
最冷的时候，深圳的平均议价空间是15%，有房东挂牌价400万，最后340万成交，被买房人砍下去了60万。
我知道从一些人的角度来看，这怎么够？未来还要白菜价！
但真实的市场就是这样，相比于其他行业赔的裤衩都不剩了，房地产还是很优秀的，比较扛跌。
如果能够议价30%那真的是笋盘中的笋盘，可能房东确实遇到难事了。
现在，议价空间在不断压缩，说明楼市的信心又回来了，房东要重新掌握话语权了。
以前中介为了促成交易，会帮着买房人压价，现在楼市风向变了，你去买房还扛着大砍刀，估计连中介都不好意思搭理你了。

2）低价出清

议价空间的不断压缩，原因其实很简单：低价出清。
房产的价格很特殊的，不能用普通商品的逻辑去衡量，之前680专门写过一篇如何正确分析房产价格的文章：
如何正确分析房产价格，精准寻找笋盘
具体来讲就是每一套房的价格都是独立的，你邻居愿意打7折卖房，并不意味着你也得打7折。
因为房产不是标准件，每一户的位置、楼层、朝向、户型等等都不一样，你想买我的房就得按照我的规矩来。
对于理性的房东来说，如果遇到不好的年景，大不了不卖，继续收租嘛！
本来就是可卖可不卖的事情。
当然，对于一些不得不卖房的，那就比较可怜了，如今大形势不好，只能接受买家的大砍刀。
比如有些人做生意赔了，卖房周转；两口打的不可开交，必须马上离婚；常年在国外呆着，想着把国内房产变现等等。
但这些都是少数！
自古以来卖房都被视为败家的行为，只有走投无路才会去卖房。
一般来说，一个小区有售房意向的一般不会超过5%，那么一个500户的小区，大概会有25套房在对外卖。
这25套里面会有1-2套因为以上原因在低价贱卖。
便引来舆论的大肆宣传：不得了了，爆爹啦！
以此为噱头，让房东降价，毕竟在不好的年景，让房东降价比让买房人多拿钱更容易。
剩下的正常价格在卖的却被选择性的忽视了，还有那些475户不卖房的房东更少有人关注。
但实际上这475户房东才是房价托底的关键，因为他们本来就不会卖房，你别说打折了，多给钱都不卖，除非你给的足够多。
想想是不是这个道理？
那现在议价空间不断压缩就很容易理解了，那些因为各种原因在低价贱卖的房子没有了。
现在的8%的议价空间，是那些诚意卖房的房东，在进行正常的议价。
买卖就是讨价还价嘛！
房东也知道，卖东西适当给你让个价。
仅此而已。

3）下蹲起跳

当初定目标的时候概括出了四个字：止跌回升。
目前，楼市的价格基本上已经稳定，经过几年的调整，那些扛不住急卖房的已经走得差不多了。
现在大家的信心也都已经基本恢复，房东不说能够像在牛市里面，获得较强的话语权吧，最起码获得了平等议价的权利。
买房人要是扛着大砍刀，那就不用见了，毕竟现在楼市已经热起来，看房的人又多了起来，形势比前两年好太多了。
止跌的目标已经基本实现。
这里多说两句，许多人非常痛恨房东硬扛着不降价，其实这是没必要的。
买房人和买房人竞争，房东和房东竞争，买房人和房东不竞争。
前几年房东惨兮兮的，不就是因为有些房东在贱卖房子嘛。
而牛市房东为什么涨价，是因为买房人多了，都在争相竞价，价高者得嘛。
所以，房子的价格是由买房人定的，只要有人出价比你高，你就买不到。
而楼市的需求不仅一直都很强烈，而且规模还很大，所以房价会一直上涨：
房产不会过剩，需求大到超乎想象
那么接下来的反转也就会在一夜之间完成。
680已经写过多篇文章，现在沪深的土拍热度很高，面粉已近贵过面包，等到这些新房一入市，会瞬间拉高周边房价的预期。
地价攀升，面粉贵过面包，房价上涨还会远吗？
北京84亿地王诞生，上海一天狂揽90.6亿元，南北核心都在发力
保利一日拿下双地王，一线楼市开始回升，上涨信号确定
深圳楼市创六年新高，量价齐升，到处都在抢筹
那些现在还在跟你正常讲价的房东，会在一夜之间心态扭转，因为询价的人多了。

680曾经见过一个非常刺激的卖房过程，价格谈好第二天就要签合同，付定金了，有两组买房人来看房，房东连夜提价20万，买房人最后捏着鼻子认了。

还有已经签了合同付了定金，房东执意反悔的，只要涨价各种奇葩事就来了。
所以买房最好在平衡市的时候，不要想着赚最后一个铜板，因为你的对手可能也是这样想的。
楼市已经调整了这么多年，种种迹象表明企稳已经没问题了，接下来就要回升了。
议价空间就是一个很好的观察指标，房价已经由下蹲变为起跳准备了。
小结一下：不急着卖房的再等等，说不定有惊喜；等着爆爹的也可以等待，同样的惊喜哟！#房地产
之前680把自己这几年的房产投资心得，按照体系梳理了一下，最近又补充了融资的内容，感兴趣的可以点下面的合集链接自取：
如何过好这一生
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