[房产地产36] 老辈儿规矩父母遗产＂分男不分女＂?弟弟私自卖房,姐姐不同意,法院怎么判?|真实案例

📝案情回顾：一套父母遗留的市中心的房子，姐弟俩闹掰了

张家在市中心有一套电梯三居室，登记在父亲张某棋名下。

母亲陈某娟十几年前就因病去世了，父亲后来一直跟着儿子张某杰生活。2012年年初，张某棋也出了交通事故，走了。

父母都不在了，留下这套房子。女儿张某香早就外嫁到别的城市，儿子张某杰就一直住在里面。

过了几年，张某杰结婚生了小孩，觉得房子不够住，想把这套卖了，换套大点的。

2015年12月15日，张某杰通过中介，跟一个叫秦某江的买家签了《房地产买卖合同》，总价86万。合同写得很清楚：买家先付6万定金，剩下80万过户当天一次性付清；张某杰要在2016年2月25日前办好继承公证，3月5日前配合过户。

合同里还专门有一条：卖方保证已取得其余继承人的同意，其他继承人配合办理交易手续。

签合同当天，秦某江就把6万定金打给了张某杰。

看起来一切顺利，但问题来了——这套房子，张某杰一个人说了不算。

"按潮汕习俗，女儿没份"，这话法律认吗？

2016年1月7日，张某杰给姐姐张某香打了个电话，说自己已经把房子卖了，让她赶紧回来配合办继承公证，再一起过户给买家。

张某香一听就火了。

她的意思很明确：这房子是爸留下的遗产，我也是继承人，也有一半份额。你要卖，可以，但得先经过我同意。你瞒着我把合同签了，不行。

张某杰也有自己的道理：按潮汕地区的习俗，父母的遗产分男不分女，只有儿子才有继承权，女儿嫁出去了就是别人家的人，无权继承。

姐弟俩各说各的理，谁也说服不了谁。最后张某香直接表态：不同意卖房，要求弟弟跟买家解除合同。

因为姐姐不配合，张某杰办不了继承公证，也就没法按合同约定的时间给买家过户。

买家秦某江等不及了，直接把张某杰和张某香一起告上法庭，要求两人配合办理过户，并支付违约金。

⚖️法院判决：女儿享有继承权，房屋买卖合同有效，但是房屋无法过户，违约金弟弟一人承担

这个案子的核心争议，其实就两个问题：

看看法院怎么判？

先说第一个问题：女儿有没有继承权？

答案是：当然有。

根据我国法律，继承权男女平等。儿子和女儿都是父母遗产的第一顺序继承人，享有同等的继承权，不存在"儿子有、女儿没有"的说法。

潮汕地区"分男不分女"的习俗，只是民间传统，不能对抗法律规定。只要是亲生子女，不管嫁没嫁出去，都有继承权。

具体到这个案子，母亲先去世，父亲后去世。这套房子是父母的夫妻共同财产，母亲去世后，她的那一半由父亲和两个孩子共同继承；父亲去世后，他的份额再由两个孩子继承。

所以，张某香对这套房子确实享有合法的继承份额，不是"外人"。

再说第二个问题：张某杰一个人签的卖房合同，有效吗？

这里要区分一个很多人容易搞混的概念：合同有效，不代表房子能过户。

张某杰作为继承人之一，和买家签的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，所以合同本身是有效的。

但问题在于，这套房子还没完成继承分割，属于所有继承人共同共有。张某杰一个人无权擅自处分整套房屋。要完成过户，必须经过姐姐张某香的同意。

张某香明确不同意出售，那这个合同就没法继续履行下去了——不是合同无效，而是客观上过不了户。

所以，买家秦某江要求配合过户的请求，法院没有支持。因为另一个继承人不同意，这房子确实没法强制过户。

违约金谁来承担？

房子过不了户，买家的损失怎么办？

合同里写得很清楚：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方支付总楼价10%的违约金，也就是8.6万元。

这个违约责任，应该由张某杰承担。

为什么？因为张某杰在签合同的时候，就向买家保证"已取得其余继承人的同意"，但实际上他并没有征得姐姐的同意。是他的承诺落空，导致合同无法履行，所以他是违约方。

至于姐姐张某香，她不是合同的当事人，也没有在合同上签字，所以她不承担违约责任。她不同意卖房，是在行使自己的合法权利。

简单总结一下这个案子的结果：

💡律师提示：买二手房、卖继承房，这几件事一定要搞清楚

第一，买继承房，一定要查清楚有几个继承人。

如果房子是卖家从去世的父母那里继承来的，一定要确认所有继承人都同意出售。最好让所有继承人都在合同上签字，或者出具书面同意书。别只听卖家一句"我家里人都同意"就交钱。

第二，"合同有效"不等于"房子能过户"。

很多人以为合同签了就万事大吉，其实不是。合同有效只代表双方的约定受法律保护，但如果房屋存在共有权人不同意、抵押、查封等情况，房子可能根本过不了户。签合同前一定要查清楚房屋的权属状况。

第三，习俗不能代替法律。

"嫁出去的女儿泼出去的水""家产传儿不传女"，这些说法在很多地方还很有市场，但在法律面前一律不作数。子女对父母的遗产享有平等的继承权，跟性别、婚否、户口在哪都没关系。

第四，卖共有财产，必须全体共有人同意。

继承开始后、遗产分割前，遗产属于全体继承人共同共有。任何一个继承人都不能擅自处分，要卖房子必须大家都同意。如果有人不同意，只能先起诉分割遗产，确定各自份额后，再做处理。

说到底，亲人之间因为钱反目，是最让人唏嘘的事。但换个角度想，正是因为法律面前人人平等，姐姐的权利才不会被一句"老规矩"抹掉。该是你的，法律会替你守住。

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