上海二手房均价微升,究竟是谁在撑价?

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7月的上海楼市，表面上看有点“反常”。

二手房成交量降了，但成交均价却涨了。

2026年7月，上海二手房成交5009套，环比6月的5661套下降约11.5%；成交金额178.90亿元，环比下降约10.9%。

但与此同时，二手房成交均价从6月的45119元/㎡升至45520元/㎡，环比上涨约0.9%。

也就是说，市场并没有放量，价格却没有继续往下走，

这容易给人一种感觉：上海二手房开始止跌了。

但如果只看全市均价，答案可能会被看歪。

7月真正值得讨论的问题不是“涨没涨”，而是：在成交缩量的情况下，上海二手房均价为什么还能微升？到底是谁在撑住价格？

↓ 答案藏在结构里 ↓

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- 01 -

7月不是热起来了，而是“跌不动”的部分开始显眼了

我们先看全市基本面：

7月上海二手房成交价格端确实出现了一些边际变化。

7月二手房成交均价45520元/㎡，环比上涨0.9%；存续挂牌均价56992元/㎡，议价空间6.56%，比6月的6.79%继续收窄；成交周期106天，也比6月缩短了4天，比去年同期缩短了8天。

这说明什么？

不是说房价全面涨了，而是说明市场里有一部分房源，已经不再靠“大幅让价”才能成交；

尤其是在成交量下降的同时，议价空间收窄、成交周期缩短，这个组合比单纯的均价上涨更值得看。

它说明7月的上海二手房市场，并不是买方完全压倒卖方。买家还在挑，成交也不算旺，但真正能成交的房子，价格韧性比之前强了一点。

不过，这个“韧性”不是全市场都有。

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低总价房源还在降，中端房源反而更稳

把7月二手房成交按总价段拆开看，分化就很明显。

7月成交主力仍然集中在中低总价段。200万至400万元总价段成交2159套，占全市成交约43.1%；如果扩大到150万至400万元，总占比接近六成。

也就是说，上海二手房市场的基本盘，仍然是刚需和刚改价格带。

但价格变化并不平均。

0至100万元、100万至150万元两个低总价段，成交均价环比分别下降约3.1%和4.4%；

这说明低总价房源并没有因为“便宜”就更抗跌，反而还在继续承压。

原因不难理解。

低总价房源往往对应面积小、房龄老、地段或产品条件存在短板，它们的总价门槛低，但同质化也强。

买家选择多，房东如果想尽快成交，就更容易进入价格竞争。

反过来，中端价格带反而更稳。

200万至250万元、250万至300万元、300万至400万元三个区间，成交均价环比分别上涨约0.7%、0.3%、0.9%。

涨幅都不算大，但方向和低总价段明显不同。

这部分房源很可能是7月全市均价微升的重要支撑。

它们既不是高不可攀的豪宅，也不是明显有短板的低价房，而是上海二手房市场里最典型的“可买、可住、可置换”的主流产品。

预算够得上的买家，不一定愿意为了更低总价牺牲太多居住条件；卖家如果房子本身条件还不错，也未必愿意继续大幅降价。

所以7月的价格韧性，首先不是来自全市场，而是来自中端成交结构。

我们再来看高总价段：

7月700万元以上二手房成交463套，占全市约9.2%。其中1500万元以上成交65套，占比只有1.3%。

高总价段对全市均价天然有拉动作用，尤其是1500万元以上房源，7月成交均价环比上涨幅度达到18.4%。

但这里必须谨慎，因为样本量太小。

65套高价房的价格波动，很容易受到个别房源、地段、户型和成交结构影响。它可以拉高全市均价，但不能证明上海二手豪宅已经全面转强。

更值得注意的是，400万至500万元价格段，成交均价环比上涨约3.1%，但成交套数环比下降约17.8%。

这类数据组合也很典型：价格看起来涨了，但成交变少了。

它更可能意味着成交结构变了，或者只有条件更好的房源在成交，而不是整个价格段都变得更容易卖。

所以，高总价房源确实可能在7月均价微升中起到了一部分作用，但它不是“普涨”的证据。

- 03 -

小面积仍是成交主力，但“便宜小房子”不等于安全

面积段数据也能解释7月的结构。

7月上海二手房成交中，80㎡以下房源成交2942套，占比约58.7%；60㎡以下成交1726套，占比约34.5%。

换句话说，小面积房源仍然是成交绝对主力。

这也解释了为什么上海二手房市场很难单纯地用“改善强、刚需弱”或者“刚需强、改善弱”来概括。

实际成交里，小面积仍然很多，但低总价段价格还在下行；与此同时，部分中端总价段价格反而更稳。

这背后反映的是一个更细的变化：

买家并不是单纯追求低总价，而是在低总价、中端总价、居住属性之间重新权衡。

过去市场上行时，只要总价够低，流动性通常就不差，但现在买家更挑了。

低总价只是入场门槛，不再自动等于成交优势。

房子能不能成交，开始更依赖具体条件：位置、楼龄、小区品质、楼层、户型、通勤、学区预期、价格诚意。

这也是7月上海二手房最核心的变化：市场不是没有需求，而是需求正在变得更精确。

- 04 -

挂牌端也在变化：供给收缩让价格压力暂时缓了一点

7月还有一个容易被忽视的数据：挂牌量下降。

7月上海二手房存续挂牌77881套，环比下降约3.3%；新增挂牌12907套，环比下降约4.5%；

也就是说，7月不仅成交少了，供应端也在收缩。

这对价格有影响。

如果成交下降，但挂牌继续大幅增加，那市场压力会更明显，卖方让价可能继续扩大。但7月的情况是，挂牌存量和新增挂牌都在减少，供给端没有继续明显堆积。

这可能是议价空间收窄的重要背景。

当然，这里不能简单地说“库存被快速消化”。因为新增挂牌数仍高于成交套数，但存续挂牌却下降，说明中间可能存在下架、撤牌、重复房源清理、统计口径变化等因素。

但无论原因是什么，至少从数据看，7月买方面对的挂牌压力没有继续扩大，供应收缩，给部分房源的价格提供了一点缓冲。

这就是为什么7月会出现一个看似矛盾的局面：成交量下滑，但均价微升，议价空间还收窄。

不是需求突然变强，而是供需两端都缩了，最后成交出来的房子，结构更偏向有支撑的那部分。

新房也在提醒我们：全市均价上涨，往往是结构问题

新房市场也有类似现象。

7月上海新房供应2078套，环比下降38.6%；成交3159套，环比下降24.9%。成交量同样是下来的。

但新房成交均价达到78189元/㎡，环比上涨6.5%。

这比二手房的均价上涨更明显。

为什么？

核心还是结构。

7月新房成交中，600万元以上房源成交1708套，占比约54.1%；1000万元以上房源成交887套，占比约28.1%。

高总价新房在成交中的权重很高。

与此同时，低总价新房折扣更深：

0至300万元新房平均折扣率约88.13%，而1000万元以上新房平均折扣率约98.74%，

这说明新房市场也不是所有房子都在涨，而是不同价格带的销售压力完全不同。

低总价新房需要更大折扣去换成交，高总价新房价格折让相对少。最后反映到全市均价上，就会看到“成交量下降、均价上涨”。

这和二手房7月的逻辑是相通的：全市均价不是市场温度计，而更像一张结构投影。

它反映的是“成交了什么”，不完全代表“所有房子都变贵了”。

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7月上海楼市的关键词不是回暖，而是分层

如果只用一句话概括7月上海楼市，那可以是：

“不是普遍止跌，而是市场开始更明显地分层。”

二手房成交没有放量，说明需求端并不亢奋；但议价空间收窄、成交周期缩短，又说明真正有竞争力的房源，价格压力已经比之前小了一些。

低总价房源还在降，说明便宜并不能解决所有问题；

中端价格带相对更稳，说明上海主流自住需求仍有支撑；

高总价成交可以拉高均价，但样本有限，不能把它理解成全市场反转。

新房也是同样逻辑。成交量下降，均价上涨，背后更多是高总价项目成交占比提高，而不是所有新房都变得更好卖。

因此，7月上海楼市最值得警惕的，不是“均价涨了”本身，而是均价上涨容易制造误读。

真正的市场信号是：买家还在，但更挑；卖家还在，但不一定都愿意继续降；好卖的房子开始和不好卖的房子拉开差距。

这对接下来判断上海楼市很重要。

如果后续成交量能够回升，同时议价空间继续收窄，那才更接近真正意义上的企稳。

但如果只是成交结构偏向中高价、供应阶段性收缩带来的均价上升，那就不能过早下结论。

7月上海楼市给出的答案很克制：

价格有韧性，但不是全面回暖；

市场有成交，但不是普遍好卖。

它更像是一个筛选更严格的市场：不是所有房子都能被托住，只有产品力、地段和价格都足够匹配的房子，才开始显出一点底部韧性。