如果一个国家的房价，连续跌了十年
房产公司会怎样？
是老板入狱，银行收楼，展厅关门
从房价信仰到闻房色变，再也没人敢碰房地产？
还是愈挫愈勇，迎风抄底
拿到全球最低利率实现贷款、房价两开花？
巧了，日本作为亚洲版本一哥
已经把所有答案都上演了一遍
在这场横跨四十年的大戏中
有人靠土地成为世界首富，最终却锒铛入狱
有人坐着私人飞机，买下全球度假村
巅峰号称：“环太平洋之王”
最终留下六千亿债务，帝国灰飞烟灭
还有人连一张图纸都没画过
最后仅凭一摞银行坏账
就成了全日本最大的新房东
而更有意思的事，在当下
一边是东京年轻人抽签抢购上亿日元新公寓
一边是乡下数百万套房产空置，免费送都没人要.....
今天，我们从1985年开始，横跨四十年
看看日本房地产江湖里的玩家们
是怎样登场，又怎样消亡。
最后回答所有人都在问的问题——
房子，到底是什么？
八十年代的人说，它是抵押品
九十年代的人说，它是坏账
千禧年的人说，它是现金流
一零年后，它变成了可以被争夺、拆分、并卖到全球每一个角落的金融资产
四个时代，每一轮登场的新玩家
都在淘汰上一代的主角
所有公司都想成为地产公司
1985—1990
1985年，东京。
一个男人站在新宿之巅，望向窗外
目光所及之处，成片土地都映着同一个名字
两年后，《福布斯》第一次制作全球亿万富豪榜
他登顶全球首富
排在其身后的是将商品铺向全球的沃尔玛
和定义整个90年代的比尔盖茨
这哥们名叫堤义明
关于此君我有做过专门的传记
其家族一门三杰
老爹从政做到议长
自身庶子登顶首富
家中嫡子，掀翻自家豪门，高喊平价万岁
感兴趣的可以移步看看
而在那个时代
助其登顶全球的是一套当年从未有过的商业模式
建城
别人买地喜欢买核心
他偏不，他就喜欢买荒郊野岭、山坡林地
然后修铁路，盖酒店，建百货
凭一己之力，荒地变新城
等这些配套就位后，开始那些重资产
随着土地的数倍升值瞬间收回所有投资
并带来海量收益。
等这套模式成熟后
日本各大私铁公司纷纷跟进
诸如东急、阪急、小田急
这些名字里带着“急”和“铁”的私铁公司
在当年几乎都是这套剧本：
先修铁路，再卖住宅
然后建百货公司和游乐场
最后让沿线每一块土地都变成钱
比如东急在1923年就开始对标美国比弗利山庄
将原本的郊区变成了主打超奢别墅系列的“田园调布”，这个理念有多超前呢，这么说吧
当年整个亚洲拥有抽水马桶的家庭不到千分之一
而这些别墅已经做到壁炉吊顶，厕卫分离了
在这套玩法里，这帮私铁公司卖的不只是的房子
而是一个将人口、交通、消费一环扣一环的商业飞轮。
在那个“地价永不跌”的神话时代里
整个日本商界都有一个共识：
甭管你原本主业是什么
现在全日本只有一种生意能赚大钱
那就是把公司变成房地产公司
而如果我们把时代的镜头再开个广角
你会看到，在当年的地产江湖了
除了老堤家的铁路造城派，江湖还有高手
财阀地主派
1890年，日本政府准备出售皇居旁边的丸之内。
当年那可是一片军营荒地
加上临近皇居，限制多，地块小，价格高
喊了几轮没人出价
最终三菱时任掌门岩崎弥之助
以东京市年度预算的三倍128万日元
力排众议，强势拿下
身边老哥几个都觉得弥之助抽风了
那地方，军营拆了后，一片白地
东京人甚至给它起了个嘲讽外号：“三菱原”。
大意是，三菱家的荒原
后续三菱继续加大投入，不断盖房。
先是红砖洋房，后来是一栋又一栋写字楼
到1911年，丸之内已经建起13栋建筑
红砖街区被称为“一丁伦敦”
再后来，东京站建成
日本乃至亚洲最重要的企业、银行全部聚集于此
“三菱原”变成了丸之内
也变成了如今亚洲商务第一区
到了1980年代，当其他地产商拿着银行的钱
在东京四处寻找下一块土地时
三菱地所坐拥日本最核心土地
一堆世界500强排队入驻，一次投入，庇佑祖孙百年。
住宅制造派
这个流派的玩法就是著名的：“高周转模式”
这里面最典型的，就是长谷工
过去的日本房子各有特色，甚至一户一形
但长谷工早在1970年代
就推出了著名的CONBUS公寓建造系统
简单来说就是把房子复制黏贴
直接变成了规模化的工业品。
只要拿地快，建的快，卖的快
这套高周转模式单看一栋公寓利润一般
但年底一算，资金已经倒手了好几轮
收益和规模都会飞速膨胀
泡沫暴发户
京大东大不如胆子大
在任何一个混乱大时代
灰色的产业一定会蓬勃发展
而在地产神话的时代
这帮胆子大的哥们玩的叫做
“レバレッジ+地上げ”（杠杆+拆迁）
简单来说，这帮人手里头钱有限
没关系，我购买零散土地
再想办法把几十户产权拼成一个完整地块
再高价卖给大型开发商
产权不好拼怎么办，也没关系
地上げ出马
这玩意正常来说应该是房产公司的谈判团队
专门负责谈判、补偿和产权整合
但当年还有一套地下玩法
包括但不限于骚扰、威胁、地下社团
大公司爱惜清誉，不敢这么玩
但他们不怕啊
毕竟人怎么会害怕失去一个自己本就没有的东西呢
他们压根也没清誉嘛
没钱我杠杆，拆迁我谈判
只要能搞定别人搞不定的复杂产权
再快速甩给下一个接盘侠
那这生意模式比高周转还夸张
毕竟建房子周转再快
你也要遵循物理定律把房子建出来
而这套模式只要你速度够快
理论上一年运转次数无上限
在1980年代末的狂欢里
这四种公司看起来都在赢。
只要土地价格一直涨
甭管是造城、收租、盖房、还是靠高杠杆炒地
谁在乎你靠什么赚钱？
直到1991，潮水后退。
而最先露出水面的，不是土地
而是阴影之下，那些盘根错节的债务
度假之王的坠落
1990—1995
1990年前后
太平洋的上空总飞着一架改装过的波音737
从日航和全日空精选的现役空姐团队
专属私人厨师，顶级放映室
甚至还有一套卡拉OK系统
飞机的主人
则是上一章提到的泡沫暴发户终极形态
EIE掌门人，高桥治则
其当年荒诞到什么程度
《时代周刊》曾记录下其手下首席投资顾问石崎文生的一段回忆
1987年，他们计划去悉尼收购当地的凯悦酒店
司机带他们在市中心闲逛，在等待红绿灯时
高桥忽然透过车窗，指向海港边的悉尼丽晶酒店
要求司机拐过去看看
走进大堂，四处溜达了一圈
回到车上，高桥对坐在旁边的石崎说了一句：
“把这间酒店也买下来。”
看清楚，是“也”买。
原定收购计划不变，这属于捎带手的
到了年底，高桥觉得一家一家买不过瘾
直接出手收购了整个丽晶酒店集团35%的股份
后来他去纽约，请大师贝聿铭操刀
在曼哈顿57街盖了著名的“纽约丽晶酒店”
多年后，这里的名气更大，名为：纽约四季酒店
而这只是冰山一角
澳大利亚圣境湾、珀斯凯悦酒店、香港邦德中心、塔希提凯悦酒店
以及遍布澳大利亚、斐济和南太平洋的高尔夫球场、写字楼与度假村。
巅峰时期，EIE集团在全球拥有最多24家酒店
其中大部分是五星级
一个月可以调动上百亿日元资金
集团总资产超过万亿日元
转动当年地球仪
整个环太平洋都是他的接待大厅
于是江湖人送外号：环太平洋之王
那么问题来了，这么大的帝国，钱从哪来？
答案是：日本长期信用银行，简称长银。
长银原本是战后日本最重要的长期融资机构之一
服务的是钢铁、电力这些需要几十年建设周期的大型产业
可到了1980年代，日本制造业巨头已经不缺钱了
丰田、索尼、松下可以自己去海外发债
银行手里却还有大量资金和员工，总不能原地解散
于是，这群最懂放贷的银行家
转头来研究酒店，土地和高尔夫球场
高桥治则的出现，可谓干柴烈火一拍即合
他有故事、有胆量、有全球视野
最重要的是，他永远需要下一笔钱
1985年
长银开始向EIE集团提供海外度假村项目融资
后来日本国会追查时发现
长银对EIE的直接贷款峰值约为3800亿日元
如果加上关联非银金融机构
总敞口一度接近6000亿日元
更夸张的是，部分海外度假村项目拿来抵押的
是项目完工后才会出现的建筑。
翻译一下：
银行把钱借给你盖度假村
担保品是这座尚未建成的度假村
这真是离谱他妈给离谱开门，离谱到家了
在这个故事里，只要土地一直涨
就能创造新的抵押物
这就是之前所说的资本永动机
但到了1990年
日本大藏省正式对银行实施房地产融资总量控制
这下好比电源拔了插头
而通过高桥治则与EIE帝国的后续崩塌
我们可以清晰地看到
一家万亿地产巨头死亡总共分几步
第一步：价格死亡
当利率飙升、市场流动性干涸
土地和酒店的资产估值马上暴跌
过去，高桥拿价值100亿日元的酒店做抵押
能从长银借出80亿；现在酒店跌得只值40亿
抵押物严重不足
银行不仅不会再借一分钱
还会追着要他追加抵押物
甚至提前偿还部分贷款
第二步：流动性死亡
高桥的酒店并没有关门
甚至客人依旧络绎不绝
但酒店收进来的那点现金流
在动辄数千亿的银行利息面前不过九牛一毛
过去买新地就有新贷款，新贷款还旧利息
然后资产膨胀，弄到更多贷款
在这个飞轮里
只要有一环停转
整个飞轮瞬间崩碎
公司资产理论万亿，但只要现金流断裂
有一笔几十亿甚至几亿的贷款逾期
整个帝国就会被瞬间压垮
第三步：信用死亡
当长银和其他金融机构意识到高桥已经入不敷出时
所有债权人心里都清楚
这个游戏名为：跑得快
谁最先抽贷，谁损失最小
于是，挤兑爆发了
到了这一步，甚至不需要等房价跌到底
公司已经死了，就看什么时候埋
1993年，长银宣布彻底停止对EIE的资金支持；
94年，与高桥相关的两家信用组合相继倒闭
95年，高桥治则因涉嫌非法贷款被逮捕起诉
到了2000年，EIE被正式宣告破产
身后留下了超过6000亿日元的巨额负债
从万亿帝国到彻底崩盘，只需要三步
时间呢，从1991到1993，只需要两年
但高桥治则的坍塌
并不代表所有房地产公司
都在1990年代迎来同样结局
恰恰相反。赚钱的时候大家都在起飞
如今风停了，谁是猪，谁是龙
四大流派此刻将彻底分野。
泡沫暴发户：死得最快
最先倒下的，当然是高桥治则这样的杠杆投机派。
他们拥有的资产最多，稳定现金流却最少；版图看起来遍布全球，真正能够自由支配的钱却全来自银行。
上涨时，他们是最风光的。
下跌时，他们也是最先被抬走
住宅制造派：半死不活。
长谷工这种高周转公司，陷入了极度痛苦的“两头挨打”境地。
前期高价拿下的土地已经开工，不上马是死，上了马盖成公寓，市场却根本没人接盘。
降价促销？一旦大幅降价，账面的浮亏就会瞬间变成真实的亏损，直接清空公司的净资产；
不降价？每天产生的财务成本就能把公司吃干抹净。
长谷工随后陷入了长达十几年的债务重组与削减债务的泥潭。
铁道造城派：伤筋动骨
堤义明的西武帝国
以及东急、阪急等私铁巨头
同样遭遇了重创
他们买下的荒地不再升值
投资的酒店和度假村客流量锐减
但私铁公司拥有一个暴发户梦寐以求的优势：
车票收入、百货公司的基础消费
这些现金流稳定可预期
估值泡沫是没了
但资本市场还有现金流的故事可以讲
这就像生了重病的人，每天有补药，能拖时间
可时间既能救命，也能藏病。
问题不会马上爆发
却会被一层层集团结构掩盖
直到十几年后，以另一种方式集中清算
财阀地主派：财富缩水
三菱地所和三井不动产的资产价值同样跌去了大半
1989年，三菱地所斥巨资
取得纽约洛克菲勒集团控制权
这被当作日本买下美国的象征时刻
六年后，洛克菲勒中心相关公司申请破产保护
三菱地所黯然退出，留下千亿损失
同样站在泡沫顶峰买楼
高桥治则和三菱地所都会判断失误
但区别是，高桥治则的身后只有下一笔贷款
三菱地所的身后，
有丸之内那些持续收租的写字楼
但只要东京还是亚洲第一城
丸之内就还是亚洲第一办公区
事实上，因为不需要卖地还债
三井三菱这种大财团甚至在泡沫破裂后还有富裕捡漏，重新调整资产结构
但故事到这里是不是漏了什么，没错
高桥倒了，EIE崩了
但它买下的东西并没有跟着消失啊
地产帝国会死，房地产本身不会
那么问题来了：
日本本土的金融机构不敢承认亏损
日本的地产商也没钱接盘
普通人更是没法琢磨
那这些没人敢碰的资产
最后落到了谁手里？
就在这时，一架从美国飞来的航班降落在成田机场。
乘客名单上有一个名字：John Grayken。
后世日本人给他们这帮人起了一个并不友好的名字：
秃鹫
秃鹫帝国
1995—2000
1998年，东京。
樱花银行的会议桌上
放着一千多份贷款档案
里面什么都有，人去楼空的大楼
停止施工的工地，经营惨淡的酒店
还有当年价值连城现在连出价都没有的天价土地。
这些贷款的账面总额，大约四千亿日元
银行当然不指望全部收回来。
但再怎么说，当初也是真金白银借出去的四千亿
打个五折总不过分吧？
最终，来自美国美林·：
约六百亿日元。
一折半。一刀砍到脚踝了
更离谱的是，樱花银行最后真卖了
约一千笔破产企业与长期逾期贷款
被一次性打包搬出资产负债表
日本房地产江湖也第一次见识到一种全新的玩法：
バルクセール
批量贱卖
这事儿放在几年前，根本不可能发生。
日本银行家宁愿把坏账锁在柜子里
也不愿以一折价格出售。
原因很好理解。
比如一家银行借给高桥治则一百亿日元
账面上仍然写着：
贷款资产，一百亿。
即便所有人都知道这笔钱八成收不回来
但只要没有真正出售，资产表上他就还值一百亿
可如果今天十五亿成交了
那剩下八十五亿亏损，就真实存在了
而这个价格是怎么来的呢
Lone Star给出的答案是：
租金收入表
或者引入一下老朋友看财报熟悉的体系
现金流量表
租户多少？每平方米租金多少？
空置率多少？运营成本占租金比例多少？
然后拉个Excel表，输入每年的净租金收入
设定一个折现率，搞定。
这套打法给日本人彻底弄懵了
过去日本的土地和房产怎么估价
核心叫历史成本。
三年前这块地值多少钱？
五年前值多少钱？
按趋势线推演，它现在“应该”值多少钱？
泡沫年代的买卖，都是用这套逻辑成交的。
租金？租金是什么玩意，谁买房买地看那玩意？
但在Lone Star的视角里
如果一栋价值一百亿的楼
每年只能带来一亿净收入
那它压根就不是一栋值得骄傲的百亿大楼
而是一门回报率只有1%的烂生意
这听起来理所当然
接下来，这帮外资秃鹫们在1990年代末的东京
用冰冷的租金逻辑给日本人好好上了一课
具体怎么玩？分四步：
第一步：买“欠条”，不买“大楼”
秃鹫们不直接去找房东买大楼
而是去找急于甩包袱的日本银行买“不良债权”
一笔面值100亿日元的坏账
因为借款人早已破产，银行死活收不回钱
秃鹫基金直接用15亿甚至10亿日元的现金
把这笔债务买过来
对银行来说，虽然亏吐血
但至少拿回了真金白银的现金流
甩掉了坏账包袱
第二步：行使债权，强制清算
拿到欠条后
秃鹫们立刻以债权人的身份走法律程序
查封并没收作为抵押物的大楼或酒店。
此时，这栋原本账面借款100亿的大楼
你按废铁价其实怎么也值十来亿
这种底部捡漏的情况，其实已经回本了。
第三步：重构现金流，按“收益率”转卖
拿到大楼后
秃鹫们开始清理那些不干活的裙带关系管理公司
重新装修，招募优质租户
把大楼的净租金收入拉起来。
比如，一栋15亿拿下的楼
经过改造后，一年能稳稳收1.5亿租金
收益率（Cap Rate）高达10%
你说凭什么收1.5亿
因为在租户眼里栋楼之前报价100亿
这个租金收入完全合理甚至很便宜
第四步：收益率转卖
到了1990年代末
日本房产市场已经跌了近十年
在同级别城市中已经有明显洼地倾向
于是秃鹫们把这栋年租金1.5亿、收益稳定的大楼
打包卖给国际养老金或机构投资者
按5%的收益率倒推，合情且合理
于是这栋大楼的售价变成了30亿日元
这一进一出，秃鹫们不仅白拿了几年的天价租金
还赚到了翻倍的资本利得。
在1995年之前，日本对房产的定价逻辑是：
土地成本 + 建造成本 + 心理预期 = 房屋价格
房子是抵押品
在1995年之后，秃鹫带进来的美式定价逻辑是：
未来现金流折现（DCF） = 房屋价格。
房子是现金流
2001年9月10日，东京证券交易所。
两只证券产品挂牌上市：
代码8951的日本大楼基金
以及代码8952的日本房地产投资法人
一家背后站着三井不动产
另一家则与三菱地所关系密切
两家最老牌的地产财阀，在泡沫破裂十年后，
带来了日本不动产史上最重要的制度创新：
J-REIT（日本房地产投资信托）
巧合的是，就在两只J-REIT上市的第二天
911事件轰动全球。
美日在前后脚迈进了另一个时代
什么叫J-REIT？
简单来说
以前，你想成为日本房东，玩法简单粗暴。
看中一栋价值100亿日元的写字楼
自己拿出30亿，再找银行借70亿，把产权证拿回家
从此以后，这栋楼归你。
盈亏自理，租售自负
赶上年景好，三年翻倍不是梦
赶上危机，两年给你抬进ICU
高桥治则也给你示范过了
而进入J-REIT时代以后
一栋楼被拆成五个角色
第一个，开发商
负责拿地、设计、建设
把一块空地变成一栋可以投入使用的写字楼
第二个，J-REIT
负责出钱买下已经建成
拥有稳定租户的成熟资产
成为名义上的新房东。
第三个，资产管理公司
提高整个资产包的收益率。
第四个，物业和运营公司。
负责招商、收租、维修、清洁
处理租户每天产生的鸡毛蒜皮
第五个，投资者
可以是银行，证券，保险公司
也可以是只买一股的普通投资者
你不需要攒几千万日元去买整套房子
只需要在证券账户里掏出十万日元买一手J-REIT
就能立刻成为东京各大CBD的微型股东
很多人对此不明白
可能会以为，这不就是将房产资本证券化
投资者还不是买股票博涨跌，这玩意稳定吗
答案是，极其稳定并且根据税收优惠诱导
J-REIT通常分红率90%以上
也就是这个证券产品
他背后的大楼每年收了多少净租金回报
到了新财年，会根据持股比例分给投资者
不存在大股东截留利润不分红
小股东只能干瞪眼的情况。
那说的这么好，又有一个问题了
对于三井、三菱这种大地主来说
好楼自己收租不香吗？
从鱼头吃到鱼尾，干嘛要卖给J-REIT呢？
答案是，钱被锁在楼里了。
比如一家开发商花80亿盖好一栋写字楼。
楼建成以后，租户已经坐满
每年稳定产生5亿日元收入。
自己长期持有当然可以
可那80亿本金也会永远压在楼里
只能一年一年慢慢往回收。
现在，它把这栋楼以100亿卖给J-REIT。
开发商立刻收回现金，偿还建设贷款
确认20亿开发利润，然后拿着剩下的钱
再去盖第二栋、第三栋楼
更妙的是，楼虽然卖了
这门生意却未必和开发商没有关系
集团旗下的物业公司可以继续负责大楼管理
资产管理公司每年继续收管理费
大楼以后翻修、扩建和重新招商
还能继续产生新的收入
过去是一鱼全吃，但风险收益一把扛
现在是一鱼多吃，风险小了非常多
上一章美国秃鹫们给日本投资者
带来的房产租金新玩法
在三年后本土机构就学会了
这也是日本大型房产公司从骨子的转变
他们也开始相信
房产的核心价值如果是博涨跌
那是时代国运不可捉摸
而如果靠租金，才是长久之道
聊完制度，我们再来推翻一个流传极广
却完全背离事实的认知误区：
“日本的房价，在泡沫破裂后连续下跌了整整三十年。”
这绝对是全网关于日本房产最大的一个统计学谎言。
日本央行及不动产研究所的真实研究数据显示：
日本经通胀调整后的住宅与商业地价
确实在1990年见顶后经历了极其残酷的砸盘。
但这场剧烈的砸盘
在十年后的2001年至2003年前后就彻底触底了。
并在此期间
随着日本央行开启零利率
再加上J-REIT和全球资本的源源不断注入
东京核心区域的不动产价格
早已悄然止跌，并开启了一轮长达数年的温和反弹
也就是说：
如果你是一个在1989年高位接盘的投机客
你确实经历了一场长达十几年的资产崩盘；
但如果你是一个在2002年前后进入东京房产市场的人
你拿到的是：
绝对底部的价格
全球最低的房贷利率
极高的租金回报率
以及之后二十年东京核心区的长期升值
所谓的失去三十年是重回高点
但对于真正身处时代浪潮的人来说
前面十年是泡沫浩劫，后面二十年反而是低位反弹
一只股票从100跌到30是惨痛绝望
但从30涨回到100，那就是喜大普奔了
终极分化
2008-2019
上一章说，日本房价经过十多年下跌
终于在2000年代初摸到了底部
但这里有一个问题
日本四十七个都道府县、一千多个市町村
所有房子会在同一年见底吗
怎么可能
事实上，2000年代以后
日本房地产并不是全国一起触底
然后重新进入上涨周期
而是一场极具割裂的k型分化
K字的上半部，房产重新成为财富
K字的下半部，房子则从资产跌成负担
最后甚至跌穿零
2008年，全球金融危机后
日本全国地价再次转跌。
可到了2013年
东京圈和名古屋圈的住宅地先转为上涨
地方住宅，却一直等到2019年
平均价格才勉强转正。
注意时间，这里相差了整整六年
所以，2000年代以后
日本统一的地产周期，彻底结束了
可是，新问题来了。
日本人口在减少。经济低增长
为什么东京的房产还能重新上涨？
难道又是脱离基本面的房产泡沫？
答案是：
过去，东京房价的基本面
是经济增长、企业盈利和家庭收入
如今，它的基本面逐渐变成了新的四样东西：
全国人口向东京集中；
亚洲企业向东京集中；
全世界资金寻找稳定资产；
以及日本央行提供的超低利率。
这四样东西在，他的上涨就有人认
先说人口
2015年至2020年
日本全国1719个市町村中
有1416个人口减少，占总数的82.4%。
也就是说，日本每十个地方，超过八个在失去人口
但同一时期
东京23区人口却增加了47.2万人。增幅达到5.1%
是全国人口增加数量最大的城市区域
甚至有个反直觉的点，日本人口减少
本身就在帮助东京集中人口
地方大学毕业生离开故乡，来到东京寻找工作
日本经济增长快的时候，机会可以分散到全国
日本经济增长慢下来以后
有限的机会反而会进一步集中。
第二个原因，是钱
日本央行常年维持低利率
而对于房产来说，低利率会直接改变价格
举个例子，假设丸之内一栋写字楼
每年能够产生五亿日元净收入
投资者要求10%的回报，它只值50亿。
但当银行存款几乎没有利息
国债收益率接近于零
投资者愿意接受5%的回报时
同样的五亿收入
就可以支撑100亿估值。
大楼没变。租金没涨
只是利率变化，楼价就可以上涨
这就是房产金融反直觉的地方：
很多人总以为房价上涨
背后一定是经济繁荣、收入增长、租金暴涨
但事实上，只要无风险利率足够低
优质现金流的价格就会自然升高
泡沫年代，东京土地主要在日本银行
企业和富豪之间循环。
到了千禧年后的J-REIT
不动产基金和证券化时代
东京已经进入全球资产配置体系。
国土交通省后来总结
2000年代房地产证券化迅速发展
使日本房产市场全球化
并明显推动了东京及周边区域的投资。
而当K字上方的东京不断提高土地价值时
K字下方的地方却在面对另一个问题。
房价跌到零以后，会发生什么？
答案是:负数
如今日本很多乡下
一块土地只能卖一百万日元。甚至免费送
但上面的老房拆除却需要三百万。
那么这套房产的真实价值，不是一百万
而是负二百万
这就是日本后来出现的新词：负动产。负债的“负”。
根据日本总务省的最新统计数据
全日本的空置住宅数量已经突破了900万套
空置率高达13.8%，均创下历史新高
2020年，口罩危机
所有人都在预测：远程办公将杀死东京写字楼
人口将从密集都市逃向地方
甚至有人以为
东京长达几十年的人口集中与地产上涨
终于要结束了。
可疫情后来并没有改变K型分化的方向
它只是让那两条线短暂停顿
然后继续向各自方向延伸。
被全球资本、人口和企业选中的城市核心资产
依旧可以不断刷新价格。
那些无人居住的地方住宅，则继续增加
核心城市越来越贵
地方乡下越来越空
这两件事并不矛盾
尾声
最后我们回到最初抛出的那个问题：
如果一个国家的房价连续跌了十年
那些房地产公司究竟会怎样？
横跨四十年，日本给出的答案是：
它们没有统一的命运。
靠借钱囤地的人，帝国还在
但躯体已被秃鹫分食了
拥有核心租金的人，熬过冬天
重新成为城市的地主。
只会盖房的人，被迫学会管理、维修、服务业主。
泡沫破裂，并不会杀死“房地产”这个行业
它只是无情地杀死了一种地产公司：
四十年风云变幻
一代代枭雄高调登场，又一轮轮惨烈消亡
而土地，始终安静地躺在原来的地方
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