在南昌买二手房小心!中介吃差价,这些行为已经违法!

01 先搞懂：房产中介，法律规定到底要干哪些事？

很多购房者以为中介只是带看房子，收佣金完事。但法律上中介有三项硬性义务，少做到任意一项，就属于违规操作。

如实交底义务，如实报告房源信息，包括房东的真实底价、房屋的产权情况、房子是否抵押、查封、租赁，是不是"凶宅"、有没有重大质量瑕疵（比如结构性漏水、甲醛超标）。

双向传话不能篡改，如实传达双方意愿，不能对卖家报低价、对买家报高价，两头欺瞒赚取中间利润。

房源核实义务，做到尽职调查，中介必须核实房源的真实性，不能拿虚假房源引流，不能隐瞒房屋的重大缺陷。

注意，有明文规定：线上线下挂牌房源必须展示房源核验码，没有核验码的房源可以直接向主管部门举报，违者最高罚10万元。

提示：南昌市场监管、住建部门近年持续整治房产经纪乱象，虚假房源、违规吃差价，查实会没收违法所得，还会处以罚款、纳入行业黑名单。

02 第一大坑：中介 “吃差价”，4 种套路全部属于违法

这也是二手房纠纷里最高发的情况，套路藏得很深，普通购房者很容易中招。

套路 1：隐瞒真实房东底价

就是开头说的，房东挂牌100万，中介告诉买家110万，中间10万进自己口袋。

法律后果：依据《民法典》962、965 条，这种情况你不仅可以拒绝支付中介费，已经交的佣金可以要求退回，还可以起诉追回多付出的购房资金以及利息损失。

实操提醒：谈价阶段，创造机会直接和房东当面沟通价格，保留微信或录音证据。如果中介百般阻拦买卖双方碰面，就要高度警惕。

套路 2：ABC 单，中介签独家再转手

中介先跟房东签一份独家协议，转手加价卖给下家，赚取中间巨额差价，甚至不让买卖双方见面。

法院已有多起判例，这种"利用委托人的交易机会牟利"模式本身就存在法律风险，不仅合同无效，中介还要承担赔偿责任。

套路 3：虚构税费、服务费

中介跟买家说 “房东要净得，额外要交一笔代缴税费、服务费”，实际缴费远低于报价，剩余部分被中介私吞。遇到这种情况，买家除了追回钱款，还可以向税务部门举报偷税漏税。

套路 4：马甲身份低价收购再转卖

中介忽悠房东现在行情不好，先低价从房东手上拿下，再找熟人马甲，短时间不加改造高价卖给真正的购房者，赚取大额价差。

根据民法典154条，这种属于"恶意串通损害第三人利益"，合同无效，房东和买家都可以要求中介返还差价。中介除了民事赔偿，还要面临行政处罚：没收违法所得，并处1倍以上3倍以下罚款；情节严重的，还会吊销备案证书，纳入信用黑名单。

03 第二大坑：刻意隐瞒房屋重大问题

二手房市场，隐瞒问题导致的扯皮非常多，下面这几种情况，中介知情却不告知，购房者有权要求解约、索赔。

凶宅（屋内非正常死亡）：正常老人病逝不在此列，但如果房子发生过自杀、刑事案件非正常死亡，中介知情必须主动告知，刻意隐瞒，购房者起诉，有判例支持解除合同，同时索要赔偿。

抵押、查封房产：房子被抵押、被法院查封，一旦签完付完首付才暴露，会面临钱房两空。

实操技巧：交易，签约之前，建议一起去不动产登记窗口查档，确认产权干净，如果中介以"查档要收费""没必要查"为由阻拦，应当谨慎。

存在长期租约：民法典 “买卖不破租赁”，房子就算过户，原有合法租约继续生效。买到带有十几年长期租约的房子，买完也住不进去。中介知情隐瞒，同样可以追责。

04 第三大坑： “跳单” 恐吓

很多购房者都遇到过，签了看房确认书，中介就放狠话：“你不能找别人买，或者找房东私下买，否则就是跳单，要赔双倍中介费”。

但并不是跳过中介成交就等于跳单！

根据民法典 965 条，必须同时满足下面全部 3 个条件，才算法律意义上的跳单：

1 中介给你提供了独有的房源信息、完成带看，这份信息不是网上到处公开的；

2 你私下找房东成交，确实直接利用了这家中介给到你的房源线索，而不是通过其他公开渠道获得的；

3 你绕开中介，主观上就是为了逃避中介费，直接和房东签约。

下面 4 种情形，完全不算跳单，一分钱中介费不用给

1 同一套房子，多家中介都在挂牌出售，你选择报价更低、服务更好的另一家中介成交。最高法有指导案例：房源属于公开信息，购房者有权择优选择中介，不属于跳单。

2 仅仅只是简单发了个房源链接，没有实地带看，没有深度沟通，后续你通过别的渠道成交。

3 没有签署独家委托协议。仅仅一张简单看房确认书，不等于绑定你必须在他家成交。

4 中介报价过高，你通过亲友介绍、小区社群等完全独立渠道跟房东签约，价格比中介的报价还低，并没有借助中介给到的独家线索。

二手房水很深，吃差价、隐瞒隐患、拿跳单恐吓购房者的事情时有发生。法条摆在那里，但买房还是要自己擦亮眼睛。