卖掉核心大厦后! 越秀房产基金收入大降

核心资产出表，直接造成营收规模收缩。此前越秀房产基金完成越秀金融大厦权益出售与内部重组，该项目不再纳入合并报表范围，这座曾经贡献可观租金收益的“现金牛”物业出表，直接形成明显的收入缺口。

财报口径显示，如果剔除越秀金融大厦的影响，基金收入总额同比降幅收窄至4.3%，物业收入净额降幅收窄至6.4%，足以看出资产处置对报表带来的直接冲击。此次资产处置本身属于基金主动降杠杆的选择，交易回笼资金主要用于偿还债务、降低整体融资成本，但短期代价就是租金营收基数被压缩，直接拖累上半年整体收入表现 。

越秀房产基金旗下写字楼分布于广州、上海、武汉、杭州和香港。今年上半年，中国内地写字楼市场供应继续增加，新增需求主要来自新兴产业和金融业，同时办公升级需求推动部分企业向核心区优质物业搬迁。

除资产调仓因素之外，国内写字楼市场整体的供需压力，是业绩下滑更深层的行业原因。越秀房产基金的写字楼布局覆盖广州、上海、武汉、杭州、香港多座城市。

截至6月底，越秀房产基金物业整体出租率约为79.4%，较上年同期下滑2.8个百分点。其中，国金中心写字楼出租率为80.2%，同比下降2.4个百分点；上海越秀大厦出租率为80.8%，同比下降6.4个百分点。 

武汉越秀财富中心的压力较为明显，期内新签面积1.13万平方米，引入4家财富世界500强背景企业，但写字楼部分期末出租率仅有52.7%。 

这样的挑战并非越秀房产基金独有，恒隆集团同样感受到内地写字楼市场的寒意。

在2026年中期业绩当中，恒隆内地办公楼组合收入同比下滑11%，即便整体出租率维持在81%，部分项目租金与租赁规模同样出现回撤，上海恒隆广场写字楼收入同比下跌17%，无锡、武汉等地写字楼项目出租率也落入下行区间，管理层直言，市场新增供应充沛、竞品低价抢客，现阶段经营重心优先保住存量优质租户，必要时适度调整租金维系入驻率。

相比于营收端的波动，2026上半年越秀房产信托基金资产负债表的变化更值得关注，出售越秀金融大厦权益，成为这一轮资本管理调整当中的关键节点。

通过处置这座曾经的核心现金牛资产，基金回笼大笔资金集中用于偿还存量债务、优化融资结构。截至6月末，越秀房产基金借款总额约154.9亿元，借贷比率由去年年末的48.5%下降至41.9%，平均融资成本同步下行，债务久期得到拉长，有效改善了房托产品最为看重的财务安全垫，外汇敞口也回落至近年低位。代价则是该物业不再纳入报表合并范围，直接带来租金收入缺口，造成营收规模阶段性收缩。

截至6月30日，越秀房产基金的现金及现金等价物及短期存款结余约16.86亿元。