二手房首超新房:中国楼市迎来历史一刻

2026年8月，国家统计局、住房城乡建设部相继披露楼市运行数据，一个具有里程碑意义的市场拐点得到确认。

1‑7月，全国二手房交易网签面积48218万平方米，同比增长10.2%；同期新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%。二手房成交面积在1‑7月累计口径上首次超过新房，4.82亿平方米对比4.50亿平方米，绝对值差距不算悬殊，但趋势信号十分明确。

拉长到半年度维度，结构性变化表现得更加清晰。2026年上半年，二手房在新房+二手房总交易面积中的占比达到50.4%，这是全国半年度统计口径下，二手房占比首次突破50%大关 。北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市），二手住宅交易面积已经超过新建商品住宅，存量交易在地方市场成为主流 。

国家统计局副局长毛盛勇在7月15日国新办新闻发布会公开表示：“随着我国房地产市场持续调整，房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的一个重要组成部分。” 

过去二十余年，中国房地产叙事的主线是大开发：地方供地、房企建房、居民买新房，土地开发与新房销售串联起土地财政、产业链投资、居民资产扩张的完整链条。而当下，这套运行多年的游戏主线，正在切换为存量住房的流通、定价与再配置。

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数字背后的结构性真相

这份反差强烈的成绩单，不能简单解读为楼市冷热，需要把新房、二手房合并起来观察真实住房需求。

新房端持续缩量。1‑7月新建商品房销售面积4.50亿㎡，同比下降11.8%；商品房销售额4.27万亿元，下降13.1%，房企销售回款压力持续存在 。新房供给端也在主动收缩，房企普遍执行“以销定产”，不再盲目扩产能。

二手房市场逆势放量。网签面积4.82亿㎡，同比增长10.2%，二手房正在承接大量刚性与刚改居住需求，成为住房需求释放的主要载体。

整体住房需求并未消失，只是发生结构替代。合并新房、二手房数据来看，近三个月全国新房+二手房总交易量连续实现正增长 。

6月份，北上广深4个一线城市，叠加杭州、成都、南京、武汉等12个区域中心城市，新房二手房合计交易面积同比增长21.7%；全国共有207个城市实现一二手合计成交同比正增长，重点城市修复力度更强 。市场呈现典型的存量替代增量：购房者不是不买房，而是从优先选购新房，转向大量选择二手房。

清华大学房地产研究中心主任吴璟对此评价：“二手房成交占比过半，是房地产市场里程碑式的变化。相比单一指标涨跌，交易结构的切换，更能代表行业底层逻辑的改变。”在存量时代，评判楼市冷暖，不能只看新房单一数据，必须将二手房纳入观测体系 。

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定价权：从开发商，转移到海量业主手中

增量时代，房地产市场的定价权集中在开发商与地方政府手中。土地拍卖地价、新房预售备案、限价政策共同塑造市场价格预期。购房者面对的是供给侧主导的定价体系，新房价格基本锚定板块行情，个体议价空间有限。

进入存量时代，定价权分散到成千上万二手房业主手里。每一个小区、每一套房源，都是独立的供给单元。最终成交价格，由业主的变现迫切程度、购房者实际支付能力、学区与配套、租金回报水平、交易税费摩擦成本共同博弈形成。供给主体从少数房企变为海量个体业主，价格信号会更快反映真实供需关系，分化也会进一步加剧：同一城市内，不同板块、不同楼龄房源价差会持续拉大。

中指研究院监测的成都市场微观数据印证这一特征：截至2026年7月，成都二手住宅挂牌总量维持在21万套以上，挂牌房源持续累积；2026年4月成都二手房单月成交2.45万套，但挂牌量增速显著高于成交增速，市场整体处于买方市场，业主议价空间打开，定价权逐步向购房者倾斜。

回溯历史趋势，2025年全年二手房交易占比已经达到46%；2026年4月之后，月度占比持续站稳50%以上。半年度50.4%并非短期波动，而是长期趋势确认的结果。对比海外成熟市场，欧美主要国家二手房占住宅总交易比重普遍维持60%‑80%区间，我国刚刚跨过存量时代的门槛，后续结构仍会继续演进 。

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开发商缩表与居民部门去杠杆

投资端的数据依旧承压。根据国家统计局1‑7月官方统计：全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%；房屋新开工面积下降24.0%；施工面积下降12.7%；竣工面积下降23.2%；房地产开发企业到位资金45748亿元，同比下降20.3%，其中国内贷款下降32.1%，个人按揭贷款下降23.5% 。

从资产负债表视角解读，这是两个部门同步修复：房企主动缩表，减少拿地、压缩新开工、优先保竣工交付；居民部门降低购房杠杆，减少新增按揭负债。过去高周转、高杠杆模式，本质是提前透支未来现金流，行业正在为此完成出清。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出：“今年开发投资下滑，一部分来自企业主动缩量供应。土地端供地规模收缩，客观拖累开发投资，但这是行业主动调节。上半年房屋新开工面积2.3亿平方米，显著低于同期4.0亿平方米的新房销售面积，差额约1.7亿平方米。房企以销定产，不再盲目扩库存，正在推动供需关系再平衡。”

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政策目标：从“稳价格”转向“稳流动性”

2026年7月，国务院批复印发《扩大消费“十五五”规划》，文件将住房消费正式归入大宗耐用商品消费范畴，放在商品消费升级的首要位置，这是顶层定位的关键转向 。规划同时提出实施房屋品质提升工程，建设“好房子”，推进老旧小区改造、居民自主更新、物业服务提质等一系列配套举措 。

定位的变化背后，是整套市场逻辑的切换：住房逐步从强资产配置品，回归消费品、耐用品属性。

增量时代，定价锚点是资产升值预期；存量时代，定价锚点转向居住使用价值、租金回报。

政策重心，从过去重点“防止房价大起大落”，转向盘活存量、促进流通、支持刚性和改善性合理住房需求。

市场参与者，从全民投机炒房，回归以真实居住需求为主导。

政策效果正在逐步显现。7月份，一线城市二手住宅销售价格环比连续5个月上涨，单月环比涨幅维持在0.2%‑0.4%区间；6月末全国商品房待售面积同比下降0.9%，待售规模连续4个月回落；6月行业景气调查显示，预期未来半年房价保持稳定或上涨的房地产从业人员占比达到63.1%，连续4个月维持在60%以上，供求再平衡正在缓慢发生 。

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存量时代的正循环：不是替代，而是传导

市场普遍存在一种担忧：二手房放量，会直接分流新房客户，挤压新房市场生存空间。

住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛提出更辩证的视角：“存量市场不等于二手房和新房互相竞争。二手房充分流通，可以实现存量住房在不同家庭之间优化匹配，释放大量置换需求。当业主卖掉手里老房子，就具备了‘卖旧买新、以小换大’的购买力，配合高品质新房供给，就能够形成二手房放量→业主置换→改善型新房成交的正向传导链条。”

吴璟进一步补充，增量时代房地产价值主要来自土地开发、固定资产投资拉动；进入存量时代，房地产产业链价值更多体现在换房、旧房改造、物业服务、家居家装等后市场环节。

一笔二手房置换交易，往往会带动装修、家电、家具、家政等一连串下游消费，把住房交易从投资拉动，延伸到消费拉动 。

过去二十多年，楼市叙事是“盖新房、卖新房、住新房”。而今天，主线正在切换为“换旧房、改旧房、管旧房”。

二手房成交规模历史性超过新房，并不代表楼市走向终结，而是中国房地产正式迈入存量运行的新时代。

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