2026年二手房新规:不满两年二手房增值税打6折,利好!
- 2026-09-09 04:43:57
2026年二手房新规:不满两年二手房增值税打6折,利好!2025年12月29日，财政部和税局总局发布公告，个人销售二手房，不足2年的，增值税从5%，减少到3%，打六折！ 
对于持有两年以上的房子，免征增值税。 卖房子，5%的税率熟悉不？ 在营业税时代，二手房的营业税就是5%，买卖过二手房的朋友，都亲身经历过。 而房地产行业营改增，距今都快10年了。 2016年5月1日，房地产行业正式营改增，开收增值税，取消营业税。 当时的规则是， 新房，增值税率为9%； 二手房，不满2年，增值税率为5%；超过2年的二手房，免征增值税。 2017年10月30日，国务院通过决定，正式废止《中华人民共和国营业税暂行条例》，标志着营改增在法律层面最终完成。 2024年12月25日第十四届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 自2026年1月1日起施行。 看到没有，这个法律是一年多以前就通过了，只不过，给了一年多一丢丢的过渡期。 根据法律第二章有关税率的规定， 
增值税率有13%，9%，6%，3%（只是简易计税）。 where is the 5%？ nowhere。 从理论上说，今年1月1日以后，个人出售二手房一律征收9%的增值税； 如果按照简易计税，则是按照3%的税率征收。 现在知道为啥是3%，而不是其他数字吗？ 我知道，肯定有人会说，这是以前满五唯一，免征5%营业税的延续。 那不是以前没有全国性的法律——增值税法，现在有了，要不要遵守？ 发现问题没有？ 其实是老问题了，不说了，说多了万一号没有了，这可咋整。 有没有更好的做法？ 当然有。 一定会有人问，不满2年，房价也下跌了，我还要缴纳增值税吗？是不是给我退税？ 外行就是外行。 增值税，不是字面理解的增值税，后文再说。 我们的增值税，纯粹是售价除以（1+税率），跟亏损还是盈利，也就是有无增值没有一毛钱的关系。 企业好说，因为销项税小于进项税，或可以用于其他产品，或可在一定时间内抵扣未来销售产品的增值税，俗称留抵税额，藏在资产负债表的流动资产里面，如果超过一年，就是非流动资产里面。 如果买房子亏了，更加合理的做法是什么？ 答案是，免征增值税。 
这在德国或法国等国家都有现成的做法。 这些国家对二手房不征收增值税，而是对增值部分征税，根据年限不同，税率不同，甚至其他税费（比如类似国内契税)也不同。 因此，当买房子没赚钱的时候，谈不上增值，自然没有税收。 这个税也不叫增值税，而是叫资本利得税，归类为个税的一种。 因为增值税，公认的本质上流转税，跟实际是不是增值关系。 极端情况，一个产品从出厂到消费者要多次批发。 制造商成本100元出厂80元，总经销商拿货后卖60元，区域经销商拿货后卖40元，零售商拿货卖20元，从厂家到零售，层层亏钱；但是，每一个都要缴纳增值税。 有这种情况吗？ 有，就是强势产品被厂家强势搭售（虽然违法）的不畅销的产品。 哪怕是有增值税的国家，偶尔出售常见是使用过的旧产品也是不需要缴纳增值税。 常见的比如图书、旧家电、旧家具、旧玩具、旧汽车等都不需要缴纳，核心是低价和偶尔。 但是，古董通常不属于；名表珠宝等不属于普通消费，高价的物品，通常不免税。 国内还是太宽容了。 向欧洲早就要求ebay对经常在上面卖“二手”/旧物品的人上报给税务机关，因为这类以盈利为目的的卖家就是事实上的经营实体，以个人身份逃避税收，显然是有违公平的。 这个指令叫做DAC7指令，2023年起正式实施，2024年开始首批数据报送。 该指令要求跨境电商平台（eBay、Vinted、Leboncoin等）自动化算法对平台报送的数据进行画像分析。 报送内容包括什么呢？ 卖家的名字、地址、银行账户及销售明细就会自动出现在税务局的后台系统中。 你认为只有我们有金税四期？拿衣服呀！ 这还没有完，这个仅仅是增值税。 如果有利润，不好意思，还得报个人所得税，再缴纳个人所得税。 对比一下，我们这里到底是井然有序还是杂乱无章？比如咸鱼或拼多多商家，一个自然年达到30笔或一年超过2万人民币的商家，被要求报送了吗? 你觉得还远吗？ 到时候，一定有人会说想钱想疯了吧。 we will see。 #增值税 #房产 #房产增值税2026年政策
第四章 税收优惠
第二十四条 下列项目免征增值税：
……
前款规定的免税项目具体标准由国务院规定。
中华人民共和国增值税法
第二十五条 根据国民经济和社会发展的需要，国务院对支持小微企业发展、扶持重点产业、鼓励创新创业就业、公益事业捐赠等情形可以制定增值税专项优惠政策，报全国人民代表大会常务委员会备案。
国务院应当对增值税优惠政策适时开展评估、调整。
来自：中华人民共和国增值税法
强制报送的“硬指标”，根据该要求，平台每年必须向税务局报送满足以下任一条件的卖家信息：
交易频率： 一个自然年内成交笔数达到 30 笔及以上。
成交金额： 一个自然年内销售总额超过 2,000 欧元。
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