大家好，这里是楼市六分仪，专注房产市场多年。致力于为您解读楼市分化趋势，指明资产优化方向，并关联经济脉络提供深度分析。觉得有用的话，欢迎分享给朋友，别忘了关注我们哦!“广州楼市今年会回暖吗?”每当岁末年初，这个问题总会被反复提起。它早已超越单纯的经济预测，更像是对未来生活方向的一次次探寻。
作为一位长期观察广州房地产的从业者，我更愿意带大家回顾2025年真实发生的市场图景。不唱衰也不虚夸，只客观看待数据背后的逻辑。
01.
数据透视：
10万套成交背后的市场韧性
2025年12月，广州二手房网签8787套，为全年画上句号。至此，2025年广州二手房总成交锁定在108099套。
对比2024年的111031套，仅有2932套的微小差距，跌幅不到3%。在普遍感觉艰难的一年里，这个数字反而彰显了广州楼市的扎实基底。
回顾这一年，市场走势并非一帆风顺。上半年表现可圈可点，除2月受春节影响外，其余5个月网签量都稳稳站在9000套荣枯线以上。下半年虽然面临压力，但全年依然守住了10万+的成交规模。
说起来，这种韧性在全国一线城市中显得尤为珍贵。它暗示着这座千年商都的楼市基本面依然坚实，庞大的居住需求只是换了存在形式，而非消失。
02.
市场分化：
新房与二手房的博弈新局
可能有人会问：既然成交了10万多套，为何体感上市场依然寒冷?
这涉及到广州楼市正在发生的结构变化。2025年，“好房子”概念被明确提出，新房产品力大幅提升，对二手房形成了夹击之势。
但更深层的原因是，广州一直存在庞大的“手拉手”自主交易市场，尤其在老城区。基于熟人网络的房屋流转，原本沉在水面下，现在正被机构化、显性化。
这种变化使得网签数据可能带有“虚假繁荣”的色彩。中介机构在淡市中通过这种方式维持市占率，接触真实刚性需求客户。二手房市场的复杂性由此可见一斑。
03.
价格下探：
刚需成为市场绝对主力
如果要用一个词概括2025年的广州楼市，我认为是“重塑”。为维持10万+的成交量，市场经历了深刻的结构调整。
三年前，广州市场50%的购买力还集中在300万总价段。而到2025年，这个分水岭已下移至200万以下。目前200万以下的客户占比超过70%。
这一百万的价差，不仅是数字变化，更代表购房群体的本质迭代。曾经觉得在广州安家遥不可及的年轻人，现在发现市中心老破小价格回调至一百多万，首付和月供逐渐接近租金水平。
于是，那些生活便利、充满烟火气的老小区，迎来了新主人。这种基于生存与扎根的真实需求，成为支撑2025年广州楼市成交量的基石。
04.
生态循环：
底部流动性决定市场健康度
或许有人质疑：低总价房源成交，对改善型市场有意义吗?
答案不仅是肯定的，而且至关重要。房地产市场就像一个生态系统，底部流动性决定整体健康度。
2025年，广州一手市场出现过保利玥玺湾开盘百亿的神话，但这类成交仅覆盖少数高净值群体，难以驱动全市场的循环流转。真正激活市场活力的关键，在于底部流动性的充沛程度。
当刚需买家购入老破小，原业主就获得向上置换的资金。这种“一套带两套”的连锁反应，虽然缓慢，却是市场真正的基础。
可以说，无论入场的是谁，只要有人买房，刚需开始行动，就是市场筑底回暖的本质信号。
05.
展望2026：
政策与市场的新共振
2026年春节在2月份，若1月二手房成交量能守在9000套荣枯线附近，则开局不会太差。
政策面上，2026年广州将聚焦“稳”字诀，通过“控增量、去库存、优供给”三管齐下。其中，“好房子”建设、存量房收储和城市更新将成为三大抓手。
专家们普遍对2026年广州楼市持谨慎乐观态度。龙斌认为：“2026年广州楼市有望迎来结构性回暖，核心区及符合‘好房子’标准的产品会率先复苏。”
黎文江也指出：“2026年整体楼价大概率稳中有升。” 这种信心源于广州城市基本面的坚实支撑。
随着8000多亿元城市更新投资计划的推进，以及“房票”安置政策的完善，广州正在为楼市注入新动能。
那些曾经观望的刚需买家已经开始行动，他们用实际选择证明：广州楼市的价值根基从未动摇，只是在重新洗牌中寻找新的平衡点。
或许，回暖从来不是一夜之间的事，而是由无数个真实需求汇聚成的细水长流。
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