北京二手房市场在2025年末至2026年初呈现显著回暖态势，主要受政策刺激、供需关系改善及价格调整等多重因素驱动，具体表现及成因如下：
市场动态与成交量
成交量激增：2025年12月北京二手房网签量达17,200套，环比增长19.1%，创近9个月新高，重回1.5万套“荣枯线”以上；全年网签总量17.4万套，同比微降0.8%，但韧性显著。2026年1月初虽出现短期波动（如1月1日成交暴跌），但随后迅速回升，元旦假期后带看量、咨询量持续增加，市场活跃度明显提升。
结构性分化：改善型需求（如海淀、西城学区房及优质次新房）成交活跃，刚需房源（低总价、中小户型）成为主力；非核心区（如房山、大兴）及环京区域（如燕郊）因库存高企、购买力外溢减弱，面临降价压力，部分板块价格跌幅达5%-10%。
价格走势
核心区企稳回升：海淀中关村、西城金融街等学区房及稀缺次新房因教育资源、地段稀缺性，价格已现企稳迹象，2026年二季度或率先筑底，年底部分区域可能上涨5%-8%。
非核心区承压：五环外区域新房库存占全市70%，房企“以价换量”策略持续，部分板块价格再跌5%-10%；燕郊等环京地带受北京购买力外溢减弱影响，房价较2024年跌20%，2026年地铁通车前难有起色。
整体“以价换量”：市场呈现“价格调整→性价比凸显→需求释放”的良性循环，刚需购房者因价格回落至合理区间加速入场，改善型需求则聚焦核心区优质资产。
政策驱动
需求端松绑：2025年12月24日新政降低非京籍家庭购房社保年限、支持多子女家庭增购、取消首套/二套房商贷利率区分、降低公积金贷款首付比例等，精准释放刚需及改善需求。例如，多子女家庭二套房首付比例降至与首套一致，直接降低购房门槛。
交易成本优化：取消普通住房标准，140平方米以下家庭唯一/第二套房契税统一按1%缴纳，减少交易成本，缩短“卖旧买新”周期，提升市场流动性。
供给端调整：核心区土地稀缺性加剧，新增供应有限，支撑房价；非核心区通过“以价换量”加速去库存，部分区域库存去化周期缩短至18个月以内。
供需关系与市场预期
供给减少：二手房挂牌量从2025年8月的14.1万套降至2026年1月的13.05万套，五个月减少1.05万套，去化速度加快。部分业主因价格预期调整选择“以租代售”或暂停出售，供给端收缩支撑市场企稳。
需求释放：年末传统购房旺季叠加政策刺激，叠加企业结算、个人奖金发放等节点，刚需及改善需求集中释放。同时，户籍迁移、学籍建档等自然年节点需求提前入场。
市场预期分化：核心区业主心态趋稳，议价空间收窄；非核心区业主仍面临降价压力。市场信心修复需时间，短期或维持高位震荡，长期取决于经济复苏节奏、居民收入增长及房产税试点等政策变量。
未来展望
短期：政策效应持续释放，成交量或维持高位，核心区房价企稳回升，非核心区继续“以价换量”。
长期：结构性分化加剧，核心区因稀缺性、产业支撑（如中关村科技企业聚集）保持韧性；非核心区需依赖地铁通车、产业导入等外部因素改善。若经济复苏不及预期或房产税试点扩大，市场回暖节奏可能放缓。
综上，北京二手房市场“持续火爆”实为政策刺激、供需关系改善及价格调整共同作用的结果，核心区与远郊呈现显著分化，市场韧性较强但需警惕非核心区风险。建议购房者结合自身需求理性入市，关注核心区优质资产及政策红利窗口；投资者则需警惕非核心区资产流动性风险。
