做商业地产的你，是不是总被这些问题困住？
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先看看这份资料里，有哪些 “能直接用” 的干货？
做商业地产，先搞懂 “怎么判断项目行不行”。这 3 个指标，是运营的 “基本功”，也是开会时最常被问到的。
1. 小铺率：不是越高越好，但低于 60% 要警惕
2. 得铺率：商场 “藏钱” 的关键，太高太低都是坑
3. 租售比：判断商户 “能不能活下去” 的核心
公式：租售比 =（租金 + 管理费）÷ 销售额。
对商场来说，租售比太高（比如超过 25%），商户赚的钱全交了房租，大概率会撤店；太低（比如低于 8%），说明租金还有上涨空间。
不同业态承受力差很多，记好这个区间：
• 服装、咖啡：能扛 15%-25%（毛利率高）
• 超市、书店：只能扛 3%-8%（薄利多销）
像上海恒隆广场，2022 年租售比 11.6%，既保证商户有钱赚，又稳住了商场收入，这就是 “健康水平”。
干货提示：这 3 个指标只是入门！完整手册里还有 “销售坪效”“费效比” 等 12 个运营指标，扫码就能领～
很多人觉得 “设计是工程的事”，其实运营好不好，从设计阶段就定了。这 3 个细节，直接影响客流和商户入驻意愿。
1. 外摆：餐饮商户的 “增收神器”，收费有讲究
现在 90% 的网红餐饮都靠外摆吸客 —— 比如咖啡店外摆区，翻台率能比室内高 30%，尤其是天气好的时候，外摆区坐满了，商户能多赚不少。
2. 中庭：不是 “越大越气派”，尺寸有讲究
通俗说：商场中间的 “大空地”，既能办活动，又能提升空间感。
主中庭（核心空地）面积要≥500㎡，不然办不了大型活动（比如圣诞市集、品牌发布会）；
次中庭（楼层小空地）200-500㎡就行，适合放休息区或小型展览。
3. 停车位：算够数量才不流失 “开车客”
通俗说：别只看 “有多少个车位”，要看 “够不够用”。
记好这个标准：
• 商业部分：每 100㎡配 1 个车位（高端商场要多配，比如奢侈品商场每 80㎡配 1 个）；
• 办公部分：每 200㎡配 1 个车位。
举个例子：深圳前海壹方城 24 万㎡商业 + 11.5 万㎡办公，算下来需要 2400（商业）+575（办公）=2975 个车位，项目刚好配了 3000 个 —— 开车客不用找车位，自然更愿意来。
互动提问：你在看项目时，遇到过 “设计坑” 吗？比如通道太窄、车位不够？评论区聊聊
做商业地产不只是 “招商运营”，还要知道 “怎么赚钱、怎么退出”。这 2 个术语，是资产端的 “关键密码”，新人早懂早受益。
1. NOI：商场的 “真实盈利能力” 指标
通俗说：净营运收入，相当于商场的 “毛利润”—— 只算和运营相关的收支，剔除贷款利息、税费这些 “非运营成本”。
公式：NOI = 项目收入（租金 + 管理费 + 多经收入）- 运营成本（人工 + 保洁 + 营销费）。
比如一个商场年收入 2 亿，运营成本 5000 万，那 NOI 就是 1.5 亿 —— 这个数越稳定，说明商场盈利能力越强，投资人也越愿意投。
2. REITs：商业项目的 “退出神器”
通俗说：把商场 “拆成小份” 卖给投资者，快速回笼资金。
比如 2023 年获批的 “华夏华润商业资产 REIT”，底层资产是青岛华润万象城 —— 通过发行 REITs，华润不用等 10 年 20 年靠租金回本，快速拿回了一笔钱，又能去投新项目。
对新人来说，懂 REITs 很重要：现在很多项目都靠 REITs 退出，知道 “什么样的项目能发 REITs”（NOI 稳定、资产优质），才能在前期规划时就踩对方向。
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