当前位置：首页>二手房>这些二手房,已经涨了一年了!

这些二手房,已经涨了一年了!

2026-01-09 06:49:46

这些二手房,已经涨了一年了!

期待关注我的公众号👇「海派新房」谢谢🫰

前几天复盘了新房《5大“百亿盘”，0.87供求比，供不应求...！2025新房，藏了几个“没想到”！》，今天聊聊二手。

过去一年，我花在二手市场的时间还比较多，熟悉我的朋友应该都知道。

这几天，估计你也刷遍了各种年度报告。数据、图表、宏观分析……

看多了是不是有种感觉——信息量很大，但离自己要做“买还是卖”的决定，好像总隔着一层？

我也是，所以我一直在想，到底还缺什么视角？

想来想去，我觉得缺的是一个 “从地里长出来”的认知感受。今天，我不想谈什么宏大叙事，就想跟大家聊聊一个我亲眼看到、并且反复验证的 “反常识”事实：

在风声鹤唳的2025年，上海真的有一批二手房，不动声色、静悄悄地……反涨。

这不是猜测，从去年上半年开始，我几乎每个月都会把各区重点二手盘拉出来“过”一遍。

价格是虚是实，行情是冷是暖，哪些小区在波动中异常坚挺……看久了，心里会形成一种深刻的“肌肉记忆”。

站在年度复盘这个点上，我始终觉得，如果不把这几类 “特殊样本” 说透，那任何总结都是不完整的。

它们像暗夜里的流星，光芒未必普照大地，却指明了某种方向。特别，它们更是被真金白银投票选出来的、能穿越周期的凭证。

在这个充满不确定性的时代，看懂它们，或许比看懂大趋势，对我们普通人更有用。

那么，我们就直接一点，用三个最核心的问题，来解剖一个更真实、更骨感的2025年上海二手市场。

谁在涨？

毫无疑问，过去这一年大行情都是不乐观的，反涨小区你可以理解为都是“个案”。

但即便个案，背后的理由却反而更值得我们去了解，下面，就一起来看看这些“神仙小区”。

1，绿城黄浦湾；

这绝对是令我印象最深刻的二手次新，如果各位还有印象2024年它的价格跌到13万+，引发轩然大波。

但可以看到2025年，重新回到16-17万的水平，并且还是低楼层，反涨幅度30%；

这里面的原因，我觉得更多是当时房东对于市场恐慌情绪到了极点，做出了“割肉”行为。

所以这也提醒大家，当市场下行的时候，不妨多观察下，当然也要充分衡量判断自己的房子标的含金量情况。

2，中粮前滩海景一号；

2024年前滩同样风声鹤唳，但其实从2025年开始这个板块就一直在传出好消息，不仅价格稳住，成交量也一定很高光。

而作为中粮大悦城豪宅系的重要组成，中粮前滩海景壹号也反涨了，从14.9万回到了16.08万，涨幅7%。

我看了下，这个户型最新的挂牌价也都保持在16-17的水平，非常有“含金量”，毕竟买的时候也就9万左右的水平，依旧赢麻。

至于原因我放到下一章节，前滩板块是我要重点讲的价格稳住的版图。

3，虹桥蟠龙天地；

这个项目可能很多人不认同，因为现在它又降下来了。但去年上半年6、7月份，它确实从24年的6万多反涨回7.4万，同样的户型和楼层情况。

也是这个事情，让我意识到即便二手冲击很大的板块，区域标杆的含金量还是最高的，更值得大家选择。

4，日晖二村、西木小区、江南新村；

这可能是整个2025年反涨最有含金量、最无可反驳的房源。2024年，小区价格普遍在7万，2025年全部突破10万+；涨幅30%以上；

原因大家也很清楚，就是带“拆迁”概念，除了它，周边的西木小区、江南新村都是这种情况；

其中，确定性最高的江南新村涨幅最猛，直接从8万+飙到了13万+，24年买到的业主赢麻，不仅这波涨幅收入囊中，拆迁还有一笔；

5，海防村、梅园三街坊；

毫无疑问，这个就是学区的典型代表，海防村24年一度到12-15万为主，但25年普遍涨回了16-18万；

这说明学区老破小也经历了一波风暴，但它的价值其实也相对稳健，至少短期硬核学区的房源依旧有着绝对稀缺性。

浦东的梅园三街坊也一样，24年普遍跌到8、9万水平，25年一度回到了10-12万。

所以，满是不利消息的2025二手市场，其实依旧有光。

在普遍下行的市场中，极致的稀缺性（无论是产品、地段、资源还是预期），是穿越周期唯一的硬通货。

这也给到了我们一些思考，无论买房还是卖房，你一定要仔细评判下自己手中的标的，它究竟含金量如何，切勿做出错误决策。

谁很稳？

同样，第二个视角我想带大家看看谁很稳？说实话，这个答案应该很多人能猜到，就是前滩。

过去的一年里，前滩的二手房价以及成交量表现都堪称“模范生”，类似这样的标题相信大家都看到过。

但不只量上，今天我要跟大家好好看看这个板块的几个重点小区的成交价格，它们确实不一样。

1，三湘印象名邸；

先来看价格担当，去年关于它的成交也听到了不少，现在我从数据库里也找到了，的确也是反涨的；

虽然户型差异比较大，但总体价格稳定，我看了下当下挂牌，江景大户型价格稳定在24万以上。

2，尚峰名邸；

再来看尚峰名邸，1室户24年13.8万，25年回到14.9万，毫无疑问有回升；

3，海悦华庭

另外，海悦华庭24年14.5万，25年回到16.2万。

所以，整体前滩板块2025年的回暖势头还是比较明显的，当然无法跟最高峰相比，毕竟但已经算是全上海、甚至全国里非常出色的楼市版图。

这里，我更想跟大家聊聊为什么？为什么前滩能“活”？甚至反弹？我的答案是它的特殊性。

首先是供求关系的独特性，前滩确实已经没有新房供应，这使得二手房成为唯一选择；

其次是配套的成熟度，前滩的商业、产业和生态、教育配套已经形成闭环，对于认可和喜欢这里的人来说，没有替代性；

最后是成交活跃的微观机制，小户型业主学区用完换大户型，而看重这里学区的人群又接手了小户型，形成了一个相对良好的置换链条。

所以，这本质上是一场 “多重稀缺性”对“大行情”的胜利，这也提示我们选择板块时，不妨多衡量评判下。

年度真相如何？

最后，我还想跟大家聊聊年度数据，可能大家也已经看了不少，2025年上海二手累计成交创近4年新高。

但是，我认为这个数据不能单独看，我整理了一张表，可能大家从这张表里更能看到一些真相：

首先，我们来看全年总成交量，2025年相比2024年是下跌的，但与2022、2023相比则是上涨的。

这说明什么？我认为可以理解为上海楼市的总需求其实没有变坏，甚至可以说依旧很强劲；

其次，分新房和二手房来看，则可以看出从22年以来新房成交量一直是下降的，但二手的成交量则一直在上涨；

这也说明，在二手和新房选择之间，有很多人倾向了二手。原因，我认为是二手有了性价比。

去年，给大家写过一篇文章《打新or买二手，聊聊几个关键问题！》，虽然我觉得新房和二手是两个赛道，但从数据看确实选择二手的人不少。

尤其是刚需群体，我看到了一个数据，2025年总价200万以下房源占比到43.89%，这是近6年的一个新高。

但总体上，结合2025年的二手成交情况来看，我对市场有信心，因为总需求没有变差。

而现在，大家也知道，上海这几年其实已经在严控新房增量，并且官媒《求是》还特别发声，说明已经非常受重视。

而一旦新房增量减少，那么市场需求肯定会更多的转向二手市场，这对二手价格筑底稳定的利好意义不言而喻。

前段时间，著名财经作家吴晓波举办了跨年演讲，在房地产领域，它也提了一个观点：

北京、上海的小户型房产是未来十年中国所有房产中贬值可能性最低的房产。

结合上海去年200万以内43.89%的成交活跃度，我觉得还是有一定的道理的，它不可能没有需求。

也因此，2025年楼市很值得大家理性看待，尤其对于要买卖房子的朋友，希望你不要太悲观；

市场并不是一团迷雾，它依然在朝着清晰的方向前进。

好了，这个内容就到这里，欢迎大家评论交流想法。

全文完

感谢您能阅读至此，如果需要了解更多「2026打新」的各种信息，添加下述我的微信，并发送「打新」，会第一时间拉你进打新500人讨论大群。

如果今天的内容对您有用，能得到您的肯定是我莫大的荣幸。下方文末可以轻点一下“赞”，这是我持续原创上海楼市内容的最大鼓励🌹

如果买到好房需要走100步，我们愿意向你迈进99步。期待你关注我的公众号👇「海派新房」，谢谢🫰

本文来自网友投稿或网络内容，如有侵犯您的权益请联系我们删除，联系邮箱：wyl860211@qq.com 。

这些二手房,已经涨了一年了!

最新文章

热门文章

随机文章

这些二手房,已经涨了一年了!

新年集训圆满举行|臻居地产特邀西安乐远店东 全面赋能二手房业务

40+离职地产狗的昆明新生活(6)地产职业病,也来逛逛新开的观云海商业广场

最新文章

热门文章

随机文章

新年集训圆满举行|臻居地产特邀西安乐远店东全面赋能二手房业务