房贷利率一夜回到三年前!对你的房产价值意味着什么?

周五，在美国总统唐纳德•川普（Donald Trump）于社交平台Truth Social上宣布，他已下令政府大规模干预以压低借贷成本后，抵押贷款利率应声暴跌至近三年来的最低水平。

川普在周四的帖子中写道，他正在指示抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）购买价值2000亿美元的抵押贷款债券。“这将降低抵押贷款利率，降低月供，并使拥有住房的成本更容易承受。”这一出人意料的举动立即在金融市场引发了涟漪。

市场反应迅速而直接。据Mortgage News Daily报道，30年期固定抵押贷款的平均利率在周五下午下降了22个基点，至5.99%，达到了自2023年2月以来的最低水平，与去年7%以上的峰值相比显著回落。

积少成多，利率下降将直接减轻购房者的月供压力。以一套售价约42.5万美元的美国典型住宅为例，对于首付20%的买家而言，利率降至5.9%意味着每月可节省约118美元。对于预算紧张的首次购房者来说，这笔节省可能足以改变他们的购房决策，尽管筹集首付款仍是其主要障碍。

然而，这对市场的影响是双面的。较低的抵押贷款利率虽然利好潜在买家，但对担心房价下跌的现有房主而言则是一种宽慰。因为更低的利率会吸引更多买家在待售房屋库存依然紧张的情况下重返市场，从而可能推高房价。

市场机制：政府如何影响房贷利率

这一政策的核心在于抵押贷款支持证券（MBS），即通常所说的抵押贷款债券。它们是打包后出售给养老基金、资产管理公司等投资者的房屋贷款组合。当房利美和房地美从银行购买抵押贷款并打包成债券出售时，发放贷款的机构（从富国银行（Wells Fargo）等大行到Rocket Mortgage等专业公司）能够更快回笼资金，从而有能力发放新贷款，并为借款人提供更低的利率。

作为抵押贷款债券的关键买家，政府此举实质上提振了市场需求，推高了债券价格，进而压低了与新抵押贷款挂钩的利率。

这并非没有先例。在新冠疫情爆发初期，美联储就曾购买数千亿美元的抵押贷款债券以稳定市场。结合当时近乎为零的基准利率，这一操作将抵押贷款成本推至历史低点——到2021年初，30年期固定利率一度降至2.75%左右。

分析：效果与风险并存

分析人士认为，川普提议的2000亿美元购买规模足以对市场产生实质性影响。密切追踪利率的分析师马修•格雷厄姆（Matthew Graham）指出，抵押贷款债券市场的即时反应已说明问题。多数预测显示，此举最终可能使抵押贷款利率下降0.25至0.5个百分点（在宣布前利率约为6.2%）。消息公布后，房屋建筑商的股价应声跳涨。

分析师表示，除了直接降低利率外，更大的益处可能在于心理层面——鼓励犹豫不决的买家重返市场，并使建筑商能够缩减为吸引买家而提供的高成本激励措施。

对于现有房主，利率下降可能引发新一轮再融资潮。行业数据显示，抵押贷款再融资申请量在政策宣布前已是去年同期的两倍多。一个普遍的经验法则是，若借款人能将利率降低至少0.75个百分点，再融资便具有经济意义——更多的房主可能很快将达到这一门槛。不过，受疫情期间超低利率影响，大多数美国现有房主的抵押贷款利率仍低于4%。

然而，经济学家警告称，此举并非解决住房可负担性危机的灵丹妙药。房价仍比疫情前高出近50%，即使利率低于5%，许多买家仍难以获得贷款资格。待售房屋的长期短缺继续给市场承受力带来压力。

政策也伴随着风险。房利美和房地美的现金储备旨在作为经济下行时期的缓冲。若房地产市场意外走弱，此刻动用大量资金进行购买，可能使这两家政府资助企业面临更大的金融风险。

归根结底，虽然政府购买债券可以在短期内降低利率，但分析人士指出，这对解决更深层次的结构性问题作用有限：住房供应持续不足，房价依然远超出许多普通购房者的承受能力。

最新、最快北美动态

那就关注我们！