2025 地产这桌牌:有人上岸,有人还在换气
- 2026-02-09 06:23:21
2025 地产这桌牌:有人上岸,有人还在换气（千亿只剩10家，重组/展期/清算把结局写明白了） 现在聊地产，最怕两种话：一种叫“回暖”，一句话把人哄进幻想；另一种叫“暴雷”，一句话把复杂问题吓成恐慌。 真实情况更像一张合影：舞台上，2025 年销售额破千亿的房企只剩 10 家——保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团。 舞台外，更多曾经的龙头在做更现实的事：把债务写成“能活下去的新版本”——重组、展期、利息安排调整、债转股、以资抵债。比如融创境外债务重组在 2025/12/23 落实生效；碧桂园重组生效日落实为 2025/12/30；旭辉境外债务重组生效日落实为 2025/12/29；世茂重组生效日落实为 2025/7/21。 还有一部分，已经退场，进入司法主导的长流程。——恒大在港交所于 2025/8/25 被取消上市地位，就是这张合影里最刺眼的“终章镜头”。 所以这篇只做一件事：把这几年你刷到的每条新闻，放回它该在的位置。看完至少能解决三件事： 一条“展期/重组”新闻到底意味着什么？ 哪个公司是在修复、哪个公司只是拖延？ 普通人该盯哪些信号，别被情绪牵着走。 注：不同机构榜单会因口径差异（全口径/权益口径、是否计入代建等）出现名次差别；这里把“千亿阵营收缩至10家”作为行业背景，不把名次当结论。 也就是保利华润招商这一些剩下的过千亿的（万科单独说），这一组的共同点不是什么“完美”，而是更能熬：融资更讲纪律、项目更强调闭环、现金流更谨慎。你看到它们拿地、补货，更多是“挑着买”，而不是“冲着跑”。 万科是典型样本。它之所以容易被放大，并不只是盯一家公司的现金流，而是在盯一种信号：当“优等生”也需要讨论宽限期、展期、利息节奏时，行业的风险偏好会跟着重写。 2026 年 1 月，报道显示万科寻求把一笔 20 亿元人民币债券的宽限期进一步延长 90 个交易日（此前已获批 30 天宽限）。 这一组最重要的不是“说什么”，而是“做成什么”。真正的分水岭在于：方案是不是生效，换券/转股/新票据是不是开始执行。融创在公告与报道中明确其境外债务重组生效日为 2025/12/23；碧桂园在港交所披露文件中宣布重组生效日已于 2025/12/30 落实；旭辉亦披露境外债务重组生效日于 2025/12/29 落实；世茂披露重组生效日为 2025/7/21。生效解决的是“最致命的时间炸弹”，但生效之后，真正决定命运的是：执行跑不跑得完、回款能不能回来、交付能不能稳住。 恒大就是这类结局的代表：港交所于 2025/8/25 取消其上市地位，意味着它不再是“市场交易叙事”，而进入更漫长的处置与追索叙事。这类公司后续的信息噪音会很大，但读者最该建立的预期只有一句：节奏会慢，很多事按年算。 恒大给行业留下的不是八卦，而是一条硬规则：高杠杆扩张的旧剧本被彻底按下暂停键。退场之后，处置、追索、清盘进度都会拉长。对外界来说，现实的关键词是“时间”和“回收”，而不是“翻盘”。 碧桂园在港交所文件中明确宣布：重组生效日已于 2025/12/30 落实。它这一步解决的是“先活下去”：债务结构重写、节奏后移、压力缓释。接下来最硬的三件事，反而更朴素：执行、回款、交付。上岸是把头露出水面，岸上能不能走稳，得靠经营。 融创披露境外债务重组生效日为 2025/12/23。重组改变了债务“形状”，但不会凭空创造现金流。真正决定修复速度的，仍是项目交付、销售回款、资产处置兑现。公告是起点，不是终点。 旭辉披露境外债务重组生效日于 2025/12/29 落实。它的意义在于：跨过了关键门槛，秩序开始重建。但最难的往往是生效后的执行——把计划跑完，把业务跑顺，把现金流拉回正轨。 行业风险偏好下降时，即便没有走到展期/重组，也可能通过融资成本、利差、评级等方式传导到企业身上。标普在 2025 年 11 月将龙湖长期主体信用评级从 BB 下调至 BB-（同时调整相关债项评级），并说明与开发业务弱化、杠杆上升等因素有关。它提醒读者：分层不是非黑即白，更像逐步重定价。 这一轮周期最真实的变化，不是情绪更激烈，而是结局更分层：稳健的继续发牌，承压的用时间换空间，重组的用结构换喘息，终局的用长流程做清算。 记住三句话就够了：现金流决定命运，重组决定节奏，司法决定结局。 信息来源说明：本文基于公开披露与媒体报道整理，可能存在口径差异与信息滞后。 非投资建议：不构成任何投资建议或收益承诺，请读者独立判断并自担风险。——帆哥
这是帆哥 2026 年的第34篇原创，
原创总计数第112，坚持日更的六十六天。
四类结局：把今天的新闻放回正确的抽屉里
第一类：稳健对照组（还在牌桌上，节奏不慌）
第二类：信用拐点组（还在牌桌上，但开始谈“时间”）
第三类：重组落地组（把欠条改成新合同）
第四类：司法终局组（进入法庭主导的终章）
六个镜头：同一轮周期，不同公司在经历不同的难题
恒大：终局样本
碧桂园：体量样本（上岸不等于复活）
融创：现实主义样本（先止血，再修复）
旭辉：完成度样本（落地之后更难）
万科：拐点样本（展期不是失败，是风险定价重写）
万科这段最适合用来教读者“怎么读新闻”。看到展期/宽限期，别先站队，先做三次判断：
先看现金流：回款与交付有没有改善迹象；
再看金融端态度：愿意调整节奏，本质是在给时间；
最后看动作是否升级：频率更密、范围更广时，性质往往在变。这三步走完，情绪会降温，信息才会变成“可用”。
龙湖：温度计样本（分层不只发生在“出险房企”身上）
一张收藏清单：把“展期/重组新闻”读成可用信息
现金流有没有改善迹象：回款与交付是底牌。 债务节奏是在“微调”还是“连环调整”：频率与范围能说明性质。 看落地执行，不看口号：真正改变结构的是执行。 进入司法终局就按长流程预期：很多事会慢下来。 别在榜单名次上吵架：口径不同名次会变，关键还是现金流与债务节奏。
结尾：这轮地产的新规则
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