浅谈京城二手房市场状况及未来走势看法!
- 2026-08-23 19:49:20
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众所周知，近几年以来二手房和新房的价格实际上是一直在往下走的，不断出现二手房价格跳水以价换量，新房破发的情况，之前是在二线三线城市，但是直到去年开始一线城市也逐渐出现新房破发和二手房大面积以价换量的情况。
那么我们的楼市走势究竟如何呢？今天我来说一下自己的看法。仅供您的参考(以下内容来自资料查阅，结合过往经验，以及现在大斌所有能得到的信息)。
我们先回顾一下北京楼市近20年以的每个节点：
◎ 98年房改开启了我们北京房产商业化的进程。
◎ 2000年左右北北京海淀一些区域的房价类似于今天中关村区域也就是¥4000到¥5000之间昌平区一般在¥2000上下石景山区在¥3000上下，整体房价非常低。
◎ 2001年加入世贸之后，快速开启了城市化工业化的进程，居民收入增加，随后的年间房价进行了平稳的上涨。
◎ 2005年前后随着经济的发展，进出口贸易非常旺盛，导致大量热钱的涌入，为了缓解人民币升值而影响进出口贸易，所以采取了放水政策导致了房价的进一步上涨；大概有一个说法是，自打这一时期开始房价开始了快速的上涨。当时大家对于未来的收入预期都很好，并且随着城市化进程的加快，出现了房产供不应求的情况，房价也就随着巨大的需求量而野蛮生。
◎ 2006年，对于不满五年的房子出售增加了营业税(随着"营改增"变成了增值税，增值税调整也变成了两年)。
◎ 2008年出现了次贷危机，直接出现了一个40,000亿救市计划，虽然相比现在的经济体量不算什么，但是这四万亿占据了当时GDP的10%以上，虽然有效缓解了可能出现的通缩，但是随之而来的副产品就是房价的水涨船高。从这件事情以后开始，北京的房价就迎来了三年一周期的周期模式，也就是很多老地产人常说的房价周期，可以总结成一句话，就是一年涨一年平一年跌一年平一年涨，这也是很多人相信北京的房价是具有周期的一个重要的依据，主要是这些人经历了太多这样的周期，从而盲目的相信这一周期。(这一周期出现的主要原因就是为了防止房价过快上涨而进行的调节)。
◎ 2011年，房贷利率达到历史新高的6.8%。购房成本的增加导致了房价出现了下跌。同年新的十二五规划明确了望京、丽泽、亦庄的产业定位，形成了新的职住平衡体系。
◎ 2012年开始，北京的购房需要五年社保，这也就人们常说的房票。但是当年利息的降低，也让楼市出现了起色。
◎ 2014年9月，对限购进行了调整，首付降到了10%。
◎ 2015年，开始连续降息，进行了货币化棚改(不展开说了，感兴趣可以自己查询，以后会做一期)房价一年之内翻倍，经济活跃异常。
◎ 2016年缩紧了土地供应，供需失衡，房价疯涨，12月房住不炒被提出。
◎ 2017年3月17号开始了史上最严限购条件，商办公寓被锁死，北京新房开始限价，限竞房，指导价商品房开始大规模应用。
◎ 2019年底YQ，对房价产生抑制2020，大量外地人进京购房，迎来YQ以来的又一个小高峰。
◎ 2021，三条红线，从防止过快上涨改为保交楼。
◎ 2023年年初短暂的小阳春成为了近几年北京楼市最后的辉煌，后续二手房价格开始下跌，成交量下降。23下半年开始出台各种政策，虽然有短暂的刺激依然。
。。。。。。
后续是近期的就不细说了，总之一句话，土地继续供应，大量加推，库存不断推高导致供需失衡。
然后我们对比一下目前状况，2023年，应该是5月份提出的二次棚改，针对全国三十个大中型城市；同年提出来"双轨制"；M2一直在突破历史新高；2024年11月22日，提出"好房子"。
24年开始推出大批量的之前极其稀缺的地块：很少供地的海淀开始逐步放松供地限制，之前只有一个永丰，后来有了功德寺，朱房村海淀南的半壁店，四季青；朝阳的酒仙桥、太阳宫，黄杉木店，有传闻说朝阳区今年计划供应45块住宅用地；通州副中心八子、梨园地块、八里桥地块；昌平的东小口.....
其实，从大批量供地，大批量第四代住宅，还有双轨制的提出实际上是为了进一步挤压二手房的成交空间的，压低二手房的价格，这一件件政策不难看出，这些政策有非常严谨的逻辑顺序的，并不是一些自媒体所提出的救市，也不是什么国家号召你买房，而是在去引导有条件的家庭去购入新房，为了更快的实施分流，在保障民生的前提下，进行分流和城市的更新。
对于ZF来说，居住实际上是一件非常重要的民生工程，这一点不可否认，那么要怎样保证居民最基本的居住需求呢？
实际上最简单的做法就是分流，也就是我们提到的双轨制，让我们普通家庭的住房回归居住属性，那么这个问题如何解决呢？
且听我细细道来：
北京的现状是大量的老破小占据了非常核心的地段，这些位置简单说就是具有地段的不可复制性，这些区域房价相对来说比较高，并且再进行开发的话总得对老旧小区进行拆迁改造。
之前看过一篇报道，把一个总高5层高的小区拆迁之后，需要在原址建设的小区最少需要建到十五层高才能保障拆迁安置成本以及建安成本的回收；但是市区很多房子的现状是十几层楼高的塔楼，在这样的原址建设，总高和容积率需要X3，才能回收成本，这显然不符合我们双轨制以及城市更新的初衷，更是为后代埋雷。
所以针对这种情况总共可以分三步走：
第一步，进行大规模的老旧小区改造，尽可能的延长小区的可居住年限。
第二步，提出新的住宅理念"好房子"，在"好房子"价格并不是太高且高品质住宅概念的降维打击下，限制住二手老破小的估价以及流通性。
第三步：大量供地，只有土地供应出来了，才能有更多的房子可以进行城市面貌的更新，供应更核心的位置的土地，好让一些"old money"有腾挪的空间，从而进一步降低打压老房子价格下降的阻力。
经过以上三步走，可以将现有相对核心位置的老破小或者老破大的回收成本压到最低，才能在相对可控的成本下在核心的地段建设更好品质的住宅产品。
经过以上的一系列"连招"，将普通人的住房成功拉回了居住属性，将富人的房子金融属性拉满，富人对于房产的投资会更加趋之若鹜。
也为城市建设的更新迭代扫清了障碍，保障了民生，从更长远的角度来说也为摆脱土地财政，征收房产税铺好了路，可谓是一举多得，并且我们也成功跨过了"中等收入陷阱"避开了隔壁的老路。
所以大家不要相信一些自媒体说的我们会走谁谁谁的老路，我们会走出一步独具我们特色的与众不同的发展路径。那么作为普通买房人的我们在选择房子的时候，应该如何选择呢?
1. 如果您是刚需，那么您就按照自己的需求按需购买，尽可能的兼顾新房和第四代住宅，但是要兼顾实际的使用属性
2. 如果您是改善置换群体，我觉得您更应该以最快的速度把手中的老房子卖掉，并且尽可能选择第四代住宅，更要兼顾高品质和相对核心的位置。
3. 如果您预算充足，目前没有合适的地段的产品可以入手，那么相信我，等一等会有惊喜。
4. 如果您手中的预算不是很充裕，买现有的都相对吃力，那我我建议您不要再等了，赶紧上车，现在可能是一个仅有的窗口期。
5.对于TZ类型的客户，您可以私信我给您进行一个严谨的规划。
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