在中国房地产鼎盛的那些年，许世坛是许多年轻人心中的榜样。他继承了父亲打下的基业，三十出头便成为家族企业掌舵人，一度将年销售额推上3000亿元高峰，被业界和媒体捧为“地产新贵”。那时的他，头顶“上海十大青年经济人物”光环，无数同行艳羡他的履历与成就。可任何行业的繁荣都不会永恒，外界变化往往不会提前预警。短短四年，曾经辉煌的地产帝国跌入谷底，债务高企，企业濒临破产。
许世坛并非只依赖父辈余荫。他拥有海外名校硕士背景，初入公司即带领团队打造出上海销售冠军项目，为自己赢得实绩支撑。四年晋升董事会，再四年成为副主席，34岁接过大权，父亲退居幕后。许世坛不满足于守成，提出三年内销售规模突破千亿的目标，推动企业多元化布局：从高端住宅延伸到商业地产，创新品牌层出不穷。2017年，企业迈入千亿俱乐部，2018年1700亿，2019年2600亿，到2020年冲破3000亿。这期间，他主导了大规模并购，投资超过200亿抢下优质地块，被业内称为“并购王”。但在外界普遍乐观时，巨大风险已经潜伏。
彼时房地产行业流行高杠杆扩张，只要规模做大，市场看好，银行和金融机构乐于提供融资。许世坛沉醉于规模增长，忽略了父亲反复提醒的负债隐患。2018年企业有息负债已近1100亿，2020年底猛增至1450亿。最引人注目的操作，是用240亿天价拿下深圳地王，还计划追加500亿投资建造中国第一高楼。为了支撑项目，他不仅将土地抵押，还额外贷款87亿，资金链变得紧绷。这种激进扩张模式没能持续多久，随着2021年“三道红线”政策出台，房地产企业的融资渠道剧烈收紧，销售市场降温，行业泡沫开始破裂。
政策变动让许世坛始料未及。他在业绩会上紧急转向，宣布谨慎防守，但留给他的空间已经十分有限。2023年，企业销售额仅剩430亿，较巅峰期缩水超过八成。深圳地王项目因资金链断裂全面停工，工地杂草丛生，塔吊锈迹斑斑。两次拍卖无人问津，最终以68亿低价抵债，亏损超过200亿。雪上加霜的是，银行提出16亿清盘请求，许世坛本人被限制高消费，子公司股权相继被冻结，多项目被债权人法拍。千亿帝国瞬间风雨飘摇，许世坛成了众人口中的“败家子”。
类似的困局并非孤例。2022年，某珠三角房企同样因激进扩张和高负债爆发债务危机，多个项目烂尾，老板被纳入失信名单。另一家东北地区开发商则在行业调整初期果断收缩战线，减少杠杆，最终平稳过渡。对比之下可以发现，盲目追求规模常常导致企业陷入困境，而稳健经营、尊重行业周期更具韧性。
面对危局，许世坛没有选择躲避。从2022年起，他带领团队开启资产处置和债务重组，姐姐回归公司协助管理境外项目。许世坛忍痛甩卖核心资产，累计回笼百亿资金；多轮与债权人沟通，最终近八成债权人同意重组方案，银行撤回清盘申请。到2025年7月，约115亿美元境外债务重组正式生效，企业资产负债表削减78亿美元。与此同时，公司暂停拿地、优化存量项目管理，全员降本增效半年节省3亿薪酬成本，物业和酒店业务逆势增长，带来稳定现金流。尽管总负债仍有4600亿，最危险的时期已经暂时平息。
许世坛的故事实际上折射了整个房地产行业的周期波动。高杠杆扩张看似能一夜造富，却也让企业极易在风向突变时跌入深渊。过去，行业里的野蛮生长让无数企业一度辉煌，像恒大、融创等巨头也曾因激进扩张陷入危机。但也有例外，比如保利、华润等坚持稳健经营，较好地穿越了周期震荡。许世坛的经历提醒所有创业者和企业管理者，真正决定企业命运的，并非顺境中的规模，而是逆境中的底线和应对能力。市场和政策持续变化，唯有敬畏风险、稳健经营，才能在时代浪潮中站稳脚跟。
