地产与建工丨分部工程建设工程优先权实务解析:权利认定、实现路径与权利冲突

（一）主体资格认定：非总承包人亦可享有法定优先权

长期以来，行业内存在一种误区，认为建设工程价款优先受偿权仅属于施工总承包人，分部工程分包人因未承接工程整体，无权主张该权利。但从法律条文与司法实践来看，这一观点并无依据。

《民法典》第807条明确规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 该条文并未将“承包人”限定为施工总承包人，而是采用了广义的“承包人”概念，即任何与发包人（建设单位）直接订立施工合同、实际完成工程建设的主体，均属于该条所指的“承包人”。

最高人民法院在(2021)最高法民再188号民事判决书中进一步明确了这一裁判规则。在该案中最高院认为：建设工程中基坑工程承包人投入的建筑材料和劳动力已物化到建筑物中，与建筑物不可分割，基坑施工合同的承包人应享有优先受偿权。对于同一建设工程，可能存在多个承包人，如承包人完成的工程属于建设工程，且共同完成的建设工程宜于折价、拍卖的，则应依法保障承包人的优先受偿权。故此，应当支持与发包人订立合同的分部工程、子分部工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。此外在山东省内司法实践中，由笔者办理的（2024）济仲裁字第03607号、（2025）鲁1102民初2855号，均明确建设单位直接分包的分部工程承包人具备优先受偿权的主体资格。

但需要特别区分的是“甲方直接分包”与“转包、违法分包”的界限，也就是说即使某些“实际施工人”因为总包方的“转包、违法分包”行为而取得直接向建设单位主张工程款的权利，其也并不能向建设单位主张享有建设工程优先受偿权。简而言之建设工程优先受偿权看的是谁与建设单位建立合同关系，而并非谁可以向建设单位主张工程款。

（二）权利成立的两大核心要件

分部工程承包人主张优先受偿权，需满足以下两个法定要件，缺一不可：

1.工程质量合格：权利成立的根本前提

工程质量合格是建设工程价款优先受偿权成立的核心要件，这是由建设工程的特殊性决定的（建设工程事关公共安全与公共利益，质量合格是其价值实现的基础）。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第38条明确规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

实践中，工程质量合格的证明材料主要包括：

· 五方验收记录（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同签署的工程竣工验收记录）；

· 分部工程验收报告（针对基坑支护、桩基等专业分部工程，由专业验收机构出具的验收文件）；

· 监理单位出具的工程质量评估报告；

· 工程质量保修书（可间接证明工程已通过验收）；

· 若工程未办理正式验收，但发包人已实际使用该工程，根据《建设工程施工合同司法解释（一）》第14条规定，可视为工程质量合格（但涉及主体结构安全的分部工程除外）。

值得注意的是，即便分部工程分包合同因程序或施工主体瑕疵（如未履行招投标程序、承包人未取得相应资质或超越资质等级）被认定为无效，只要工程质量合格，承包人仍有权主张优先受偿权。最高人民法院民事审判第一庭在《民事审判实务问答》中明确指出：“施工合同无效并不必然导致施工方丧失工程价款优先受偿权，只要工程质量合格，施工方仍有权就工程折价或拍卖价款主张优先受偿。明确指出：”反之，若合同有效但工程质量不合格，承包人无权主张优先受偿权，且需承担修复、返工等违约责任。

2.主张权利在法定期间内

优先受偿权的行使期限为除斥期间，不适用诉讼时效中断、中止的规定，承包人需在法定期限内主张权利，否则权利归于消灭。《建设工程施工合同司法解释（一）》第41条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

需要注意的是，该条规定的“十八个月”期限系2021年1月1日起施行的《建设工程施工合同司法解释（一）》对原司法解释“六个月”期限的修改，对于2021年1月1日之后订立的施工合同，适用十八个月期限；对于2021年1月1日之前订立的施工合同，若承包人在2021年1月1日之后主张权利，且原六个月期限尚未届满的，适用十八个月期限。

而对于“发包人应当给付建设工程价款之日”的认定，是实践中的难点问题，通常按以下情形确定：

·施工合同约定了付款期限的，按约定的付款期限届满之日起算（实践中通常以最后一笔付款为准）；

·施工合同未约定付款期限，或约定不明的，按工程竣工验收合格之日起算（因工程验收合格后，承包人即可主张工程款）；

·工程未竣工验收，但发包人已实际使用的，按实际使用之日起算（实际使用视为验收合格）；

·因发包人原因导致工程停工、窝工，双方就工程款结算达成协议的，按协议约定的付款之日起算；未达成协议的，按承包人起诉之日起算。

（三）权利行使的限制：不得单独处置分部工程、范围仅限于自身施工部分

分部工程作为建设工程整体的组成部分，不具有独立的使用功能和价值，其价值依赖于工程整体功能的实现，单独拍卖分部工程会导致工程整体价值贬损，若允许分部工程承包人单独请求拍卖所承建的分部工程，可能损害工程整体价值，进而影响其他权利人（如总承包人、其他分部工程承包人、抵押权人等）的利益。因此，司法实践中形成了明确的裁判规则：分部工程承包人不得单独主张拍卖其承建的分部工程，仅能在建设工程整体折价或拍卖时，就对应价款优先受偿。

这一限制意味着，分部工程承包人的优先受偿权实现依赖于工程整体的处置，若发包人或总承包人、抵押权人未对建设工程进行整体折价或拍卖，分部工程承包人无法单独通过处置分部工程实现优先权，只能要求就工程整体进行拍卖、变卖，此种方式的弊端就是会导致分部工程承包人的维权成本增加乃至过高。

而笔者最近参与办理分配的（2024）鲁1321执恢847号案件即采取：分部工程承包人以优先受偿权参与施工建筑物拍卖价款分配、如其他债权人以物抵债需要现金支付分部工程承包人以涤除优先受偿权的思路作为回款主要方案。

同时与单一工程总承包人可以对整个在建工程价款全部享有优先受偿权不同，工程分包人仅能对其施工部分的工程价款部分享有优先受偿权，不能对其未付出劳动和成本的部分行使权利。因此，实践中执行法院根据各工程分包人施工部分工程占全部工程的比例，确定对相应的工程价款优先受偿。

争议破解：拆迁安置场景下分部工程优先受偿权实现的核心障碍与应对策略

在涉及拆迁安置的建设工程中，常常出现拆迁安置人的权益与分部工程承包人的优先受偿权产生冲突的情形。司法实践中的思维惯性往往是：拆迁安置人的权益优先于建设工程价款优先受偿权。但笔者认为还需具体分析。

拆迁安置补偿权是被拆迁人基于拆迁安置协议享有的权利，其核心是“所有权调换”，即被拆迁人以其原有房屋的所有权换取拆迁人（通常为发包人）新建房屋的所有权。该权利的立法目的是保障被拆迁人的基本生存与居住权益，具有强烈的人身属性和社会保障属性，因此，其效力优先于作为财产性权利的建设工程价款优先受偿权。所以如果在工程施工前，已经确定的该工程为某一被拆迁人产权置换的新建房屋，那么被拆迁人的拆迁安置补偿权理应优先于建设工程优先受偿权。

但如果拆迁安置协议只确定面积或其他内容，并无对应具体的某一工程，而在工程结束后，拆迁主体又与被拆迁人在可选择房屋的情况下协商将承包人施工的商品房作为拆迁安置房，那么其实被拆迁人的拆迁安置并没有针对性和确定性，此时笔者认为考虑被拆迁人利益与建设工程优先受偿权的先后应当参照购房人的标准进行衡量：即被拆迁人通过协调拆迁主体和建设单位，以拆迁主体欠付其的安置利益作为交换（购买）商品房的对价，此时根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（2025年7月24日生效）第11条“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。”如满足以上条件则被拆迁人可排除建设工程优先受偿权，如不满足则无法阻碍承包人主张建设工程优先受偿权。

从大局上看，建设工程优先受偿权既是平衡建设工程领域各方主体权益的法律基石，也是保障承包人劳动价值、维护工程建设秩序的制度支撑。其核心要义在于通过权利优先顺位的明确界定，破解工程款拖欠难题，彰显法律对劳动成果与其他主体权益的双重守护。在司法实践与工程实务的动态衔接中，我们更要准确把握权利成立要件、行使期限与适用边界，这既是对法律精神的精准践行，更是推动建设工程行业规范发展、实现各方利益共赢的法治保障，以实现让公平正义在每一项工程建设中落地生根。

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杜易衡，文康（日照）律师事务所执业律师，日照市律师协会副秘书长，专业领域为建设工程、争议解决与诉讼等民商事法律领域，常年为多家国有及民营大型房地产开发企业、施工企业提供法律服务。多次参与房地产开发过程中的合作、施工、交付等流程中的法律服务及争议解决。