【亦周地产】新房、二手房成交同比降幅均收窄;央行下调商业用房购房贷款首付比例 | 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年1月21日发布的报告《新房、二手房成交同比降幅均收窄；央行下调商业用房购房贷款首付比例——房地产行业第3周周报（2026年1月10日-2026年1月16日)》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积167.0万平，环比上升3.8%，同比下降32.3%，同比降幅较上周收窄2.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%，同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%，同比降幅较上周分别收窄5.6、1.0、0.7个百分点。

二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄。18个城市二手房成交面积180.3万平，环比上升1.1%，同比下降8.7%，同比降幅较上周收窄12.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为5.7%、0.02%、-1.1%，同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5%，同比降幅较上周分别收窄13.2、14.0、9.3个百分点。

新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为11296万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-7.4%；去化周期为16.8个月，环比上升0.5个月，同比上升5.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、12.9、67.8个月，环比分别上升0.6、0.3、1.8个月，同比分别上升5.6、3.3、35.7个月。

土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨；溢价率环比上升、同比下降。百城全类型成交土地规划建面1013.3万平，环比下降42.9%，同比下降6.5%；成交总价163.4亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5%；楼面均价1612.5元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0%；溢价率6.1%，环比上升5.5个百分点，同比下降1.8个百分点。

房企国内债券发行量环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量94.6亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1%（前值：-27.7%）。总偿还量158.3亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5%（前值：59.9%）；净融资额-63.7亿元。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6pct，相对收益（相对沪深300）为-2.9%，较上周下降5.2pct。房地产板块PE为25.03X，较上周下降0.63X。

央行在1月15日国新办举行的“介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效”新闻发布会上举行的提出：降低再贷款利率，保障性住房再贷款将下调0.25pct至1.25%，有助于更好地推动收购存量商品房用于保障房。

1月17日，央行、金融监管总局发布关于商业用房购房贷款最低首付比例整政策的通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%下调至30%。该项政策有利于支持推动商办房地产市场去库存。根据国家统计局，截至25年11月末，办公楼和商业营业用房待售面积分别为5234万平、1.41亿平，占全国商品房待售面积的25.7%。

此外，换房个税退税政策延续至27年底。1月14日，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确自26年1月1日至27年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次延续实施支持居民换购住房有关个税政策，是对22年9月出台的个税退税优惠政策的延续，且已经是对该政策的第二次延续。22年9月30日，财政部和税务总局联合印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，出台居民换购住房个税退税优惠政策，当时该政策执行周期为22年10月1日至23年12月31日。曾在23年8月，发文延续实施支持居民换购住房有关个税政策至25年12月31日。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第3周：1月10日-1月16日）相比于上周，新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同环比均上升。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周40个城市新房成交套数为1.9万套，环比上升11.7%、环比由负转正，同比下降26.5%、同比降幅收窄；新房成交面积为167.0万平方米，环比上升3.8%、环比由负转正，同比下降32.3%、同比降幅收窄。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.5、0.7、0.7万套，环比增速分别为-13.4%、-1.7%、65.0%，同比增速分别为-22.4%、-29.3%、-26.4%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为41.4、78.6、47.0万平方米，环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%，同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

12个城市新房库存套数为137.4万套，环比增速为-0.3%，同比增速为-10.1%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为55.0、77.8、4.7万套，环比增速分别为-0.5%、-0.1%、0.3%，同比增速分别为-10.2%、-12.3%、1.1%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为30.2、6.3、13.7、4.8万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为-0.8%、-0.8%、0.1%、-0.1%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-14.0%、-1.7%、-1.5%、-17.6%。

在新房库存套数去化周期方面，12个城市新房库存套数去化周期为16.5个月，环比上升0.3个月，同比上升3.6个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.8、12.7、81.9个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.3、0.3、0.9个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.6、2.5、44.3个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为36.9、6.9、10.4、22.3个月，北京、上海、广州、深圳环比分别上升0.6、0.1、0.1、0.6个月，北京、上海、广州、深圳同比分别上升6.9、1.4、1.2、14.7个月。

12个城市新房库存面积为11296万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-7.4%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为5916、4808、572万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为-0.2%、-0.2%、0.5%，同比增速分别为-8.7%、-7.3%、3.1%。

在新房库存面积去化周期方面，12个城市新房库存面积去化周期为16.8个月，环比上升0.5个月，同比上升5.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、12.9、67.8个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.6、0.3、1.8个月，一、二、三四线城市同比分别上升5.6、3.3、35.7个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周18个城市二手房成交套数为1.9万套，环比上升0.8%，同比下降12.5%；成交面积为180.3万平方米，环比上升1.1%，同比下降8.7%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.5、1.1、0.4万套，环比增速分别为8.1%、-1.9%、0.1%，同比增速分别为-5.6%、-18.9%、-7.8%；一、二、三四线城市成交面积分别为43.8、96.7、39.7万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为5.7%、0.02%、-1.1%，同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5%。

土地市场方面，我们选取2026年第2周（1月5日-1月11日）的数据，土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨。从城市能级来看，一线城市环比量跌价涨、同比量价齐涨，二线城市环比量价齐跌、同比量涨价跌，三线城市环比量跌价涨、同比量价齐跌；一线城市溢价率同环比增速均不变，二线城市溢价率环比下降、同比上升，三线城市溢价率环比上升、同比下降。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为1013.3万平方米，环比下降42.9%，同比下降6.5%；成交土地总价为163.4亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5%；成交土地楼面均价为1612.5元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0%；百城成交土地溢价率为6.1%，环比上升5.5个百分点，同比下降1.8个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为80.6、410.3、522.4万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为-23.5%、-59.0%、-22.0%，同比增速分别为104.7%、105.2%、-38.1%；一、二、三线城市成交土地总价分别为51.5、50.8、61.0亿元，一、二、三线城市环比增速分别为19.6%、-77.4%、6.2%，同比增速分别为2536.3%、92.0%、-50.1%；一、二、三线城市平均楼面价分别为6391.1、1239.1、1168.1元/平，一、二、三线城市环比增速分别为56.4%、-45.0%、36.2%，同比增速分别为1188.1%、-6.4%、-19.3%；一线城市平均土地溢价率持平，二、三线城市平均土地溢价率分别为0.3%、9.6%，一线城市环比增速不变、二线城市环比下降0.4个百分点、三线城市环比上升9.0个百分点，一线城市同比增速不变、二线城市同比上升0.3个百分点、三线城市同比下降1.7个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为152.8万平方米，环比下降58.1%，同比下降46.2%；成交住宅土地总价为100.5亿元，环比下降25.6%，同比上升10.1%；成交住宅土地楼面均价为6578.2元/平方米，环比上升77.8%，同比上升104.5%；百城成交住宅类用地溢价率为33.9%，环比上升32.3个百分点，同比上升27.6个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积分别为12.2、51.3、89.3万平米，一、二、三线城市环比增速分别为80.1%、-82.3%、30.6%，二、三线城市同比增速分别为348.0%、-67.2%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为45.1、24.5、30.8亿元，一、二、三线城市环比增速分别为1334.1%、-77.2%、27.2%，二、三线城市同比增速分别为296.0%、-63.8%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为36962、4782、3454元/平，一、二、三线城市环比增速分别为696.3%、28.7%、-2.7%，二、三线城市同比增速分别为-11.6%、10.6%；一、二线城市平均住宅类成交土地溢价率均持平，三线城市平均住宅类成交土地溢价率为50.8%，一线城市环比增速不变、二线城市环比下降2.7个百分点、三线城市环比上升50.6个百分点，二线城市同比同比增速不变、三线城市同比上升43.3个百分点。

中央

住建部：将对建筑垃圾实施全过程监管。

财政部、税务总局、住房城乡建设部：三部门联合发布公告，关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。

地方

上交所：融创房地产及时任董事长汪孟德等人收到上交所纪律处分。

广州：南沙大涌村整村687栋房屋征收补偿安置合同完成签约。

三亚：拟出新规严管商品房资金，现售项目须入监管账户。

湖北：出台政策关于城区内购房最高可享受15万元政府补贴。

宁夏：推出措施涉及土地保障、规划设计、住房品质、政策支持、保障供应、促销激励、权益保障、市场监管八个方面精准施策，全力推动房地产市场平稳健康发展。

本周（1月10日-1月16日），在大盘表现方面，上证指数收于4102点，较上周下降18.51点，涨跌幅为-0.4%；创业板指收于3361点，较上周上升33.20点，涨跌幅为1.0%；沪深300指数收于4732点，较上周下降27.05点，涨跌幅为-0.6%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为计算机、电子、有色金属，涨幅分别为3.8%、3.8%、3.0%；涨跌幅靠后的行业依次为国防军工、房地产、农林牧渔，跌幅分别为-4.9%、-3.5%、-3.3%。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.9%，较上周下降5.2pct。房地产板块PE为25.03X，较上周下降0.63X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为招商蛇口、华侨城A、滨江集团，涨跌幅分别为-1.1%、-1.9%、-2.9%，涨跌幅靠后的三家公司依次为绿地控股、保利发展、金地集团，涨跌幅分别为-5.3%、-5.2%、-4.7%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、碧桂园、融创中国，涨跌幅分别为3.8%、2.7%、1.8%，涨跌幅靠后的三家公司依次为建发国际集团、越秀地产、中国金茂，涨跌幅分别为-8.3%、-2.1%、-0.8%。

股权变动公告：

新城控股：公司控股股东富域发展累计持有本公司股份为15.1亿股，占公司总股本67.2%，被质押的股份累计为3.7亿股，占其持有公司股份的24.6%，占公司总股本的16.5%。且其与国泰海通协商一致，同意将质押给国泰海通部分股权的质押期限延长半年。

荣安地产：股东荣安集团本次解除质押1.7亿股，占所持股比例7%，占总股本5.3%。

高管变动公告：

万科A：因到龄退休，郁亮先生提交了书面辞职报告，申请辞去公司董事等职位且郁亮先生将不再担任公司任何职务。

华侨城A：李茂惠先生因个人原因不再担任公司相关职务。

经营数据公告：

绿地控股：第四季度新开工项目9.4万平方米,比去年同期减少 33%，完成竣工备案面积201万平方米，比去年同期减少50%。公司实现合同销售面积259.8万平方米，比去年同期增加46%；实现合同销售金额204.6亿元，比去年同期增加31%。

黑牡丹：第四季度实现签约面积3.2万平方米，同比减少82%，实现签约金额人民币4.2亿元，同比减少71%。

龙湖集团：十二月合同销售金额23.8亿元人民币，合同销售面积28.6万平方米。新增土地总建筑面积6.4万平方米，权益地价7.7亿元人民币。

天地源：第四季度无新增房地产土地储备。合同销售面积7万平方米，同比下降4.9%。实现权益合同销售面积6.1万平方米，同比增长7%。公司实现合同销售金额10.1亿元，同比下降13.8%。

首开股份：12月签约面积16.49万平方米、签约金额18.56亿元。且无新增土地储备。

华侨城A：2025年12月，公司实现合同销售面积13.5万平方米，同比减少20%，环比11月增加56%；合同销售金额19.9亿元，同比减少31%，环比11月增加66%。

本周房企国内债券总发行量环比上升、同比下降，总偿还量环比上升、同比下降。2026年第3周（1月10日-1月16日）房地产行业国内债券总发行量为94.6亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1%（前值：-27.7%）。总偿还量为158.3亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5%（前值：59.9%）；净融资额为-63.7亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为中海地产;中海企业、首创城发、华远集团（常高新），发行量分别为25.0、20.0、10.0亿元。本周债券偿还量最大的房企为金融街、沛县城投、五新实业集团，偿还量分别为80.7、15.0、10.0亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。