正荣地产债务重组陷僵局:境内债＂宽限期循环＂难解,境外方案仍处＂初步阶段＂

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正荣地产控股有限公司（以下简称“正荣地产”）的债务重组工作正在多条战线艰难推进。2026年1月27日，公司将再次召开“20正荣03”债券持有人会议，审议延长本期债券本息兑付宽限期的议案。

这已是正荣地产对旗下多只境内债券的常规操作——目前公司9只境内债均已展期，存量规模达47.14亿元，但偿付仍高度依赖“宽限期循环”模式。

与此同时，境外债务重组方案则陷入僵局。自2024年底重组支持协议失效后，39亿美元境外债重组仍处于“初步阶段”，实质性进展甚微。

境内债困境：47亿债务依赖“宽限期循环”

正荣地产的境内债务虽已全部展期，但偿付能力持续恶化。根据最新公告，公司拟于2026年1月27日至2月26日召开“20正荣03”债券持有人会议，审议再次延长宽限期的议案。

这种反复展期的操作已成为正荣地产境内债管理的常态。2025年12月31日至2026年1月8日，公司刚就“H21正荣1”债券召开类似会议，审议延长宽限期事宜。

值得注意的是，正荣地产因未及时披露2025年上半年债务逾期事项，涉及金额10亿元，已被上交所书面警示。这反映出公司在信息披露和流动性管理上的严重缺陷。

境内债的“展期+宽限期”模式表面上避免了即时违约，但并未解决根本偿付问题。随着资产质量恶化和销售下滑，这种依赖时间换空间的策略正面临严峻考验。

境外债僵局：重组方案一波三折

境外债务重组是正荣地产化债工作的关键环节，但进展缓慢。2025年11月，公司曾公布一项框架方案，向债权人提出将其境外债务及应计未付利息置换为4个系列新美元票据，期限4至7年。

该方案最初亮点是“不削债”，这在当时房企重组方案中较为罕见。然而，这一优势未能持续——重组支持协议已于2024年底失效。

目前，重组计划仍处于“初步阶段”，尚未取得重大进展。正荣地产表示需要更多时间制定反映当前市况的具体计划，但债权人耐心正逐渐消磨。

有内部人士透露，公司可能需重新谈判带削债条款的方案，其他房企的谈判案例将起到参照作用。这意味着原本的“不削债”优势可能不复存在。

经营基本面持续恶化

正荣地产的经营状况十分严峻。2025年上半年，公司预计母公司拥有人应占亏损达64亿至66亿元，较上年同期大幅扩大。

销售端持续萎缩，2025年1-11月合约销售额仅约40.09亿元。这一数字不足违约前（2021年销售额1456亿元）的3%，现金流造血功能基本失效。

资产处置同样举步维艰。2025年8月，上海青浦区正荣中心项目首次拍卖流拍，起拍价较评估价打69折仍无人问津。该项目2014年拿地成本达25.6亿元，如今估值缩水超70%。

截至2025年6月30日，正荣地产已资不抵债，净资产为-21.20亿元。公司总负债844.85亿元，而货币资金仅26.76亿元，远不足以覆盖短期债务。

公司治理与法律风险攀升

正荣地产还面临严重的公司治理挑战。2025年1月，公司实际控制人欧宗荣因涉嫌违法犯罪被采取强制措施。虽然欧宗荣未在公司担任职务，但这一事件仍对市场信心造成冲击。

2025年5月，公司发生重大人事变动，刘伟亮辞任董事会主席，李洋辞任行政总裁，由陈竞德和金明捷分别接任。管理层频繁变动给债务重组带来更多不确定性。

法律风险也在加剧。2025年7月28日，正荣地产新增金额1.5亿以上的重大被执行信息，涉及多起案件，总金额巨大。三家股份制银行已追讨债务超13亿元，公司多项资产被冻结。

截至2026年1月，正荣地产需在短期内应对超20起新执行案件，其南京、武汉的在建项目恐面临更严厉的资产冻结措施。

债券市场早已用脚投票——正荣地产美元债价格长期在违约水平徘徊。随着“以时间换空间”的策略逐渐失效，债权人可能面临更大的本金损失，而这一切在当前的行业环境下很难找到解药。

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